Legittimazione processuale dell’amministratore condominiale

Cass. 10 marzo 2020 n. 6735

Fatti di causa
(…)propone ricorso articolato in undici motivi avverso la sentenza n. 946/2014 della Corte d’appello
di Genova, pubblicata il 14 luglio 2014. Resiste con controricorso il Condominio di (…), Genova.
Tutti i condomini individualmente intimati non hanno svolto attività difensive nel giudizio di
legittimità.
La controversia ha come premessa storica le lamentele del condomino avvocato (…) (il quale
acquistò l’unità immobiliare di sua proprietà il 14 maggio 1993) riguardo al funzionamento
dell’impianto di riscaldamento centralizzato ed ebbe inizio con citazione del 13 ottobre 1994,
allorché il ricorrente impugnò le deliberazioni assunte dall’assemblea 20 settembre 1994 del
Condominio di (…), Genova, quanto ai punti nn. 1, 2, 3, 9 e 10 all’ordine del giorno (approvazione
superfici radianti riscaldamento, approvazione consuntivo 1993/1994 e preventivo 1994/1995, con
riparto spese; esame stato dell’impianto, erogazione acqua, sostituzione valvole di sfiato,
completamento lavori terrazzo a copertura). (…)convenne l’amministratore del Condominio di (…),
nonché (…), presidente dell’assemblea (nei confronti del quale la domanda venne poi rinunziata). I
due convenuti originari rimasero contumaci fino all’udienza del 24 ottobre 1996, dopo che erano
state notificate loro nuove domande. Il giudice istruttore dispose, quindi, l’integrazione del
contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. La sentenza di primo grado resa dal Tribunale di
Genova 1’8 febbraio 2010 respinse o dichiarò inammissibili tutte le domande di (…), ad eccezione di
quella inerente ai criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento, in ordine ai quali il Tribunale
fece rinvio alla tabella elaborata dal CTU nominato. Propose appello in via principale (…), mentre il
Condominio, rappresentato dall’amministratore, avanzò appello incidentale quanto alla tabella
millesimale delle spese di riscaldamento. Si costituirono in appello altresì i condomini (…), (…),(…),
(…),(…), (…),(…), (…),(…), (…),(…), (…), (…) e (…), mentre gli altri condomini restarono contumaci.
La Corte di Genova, con la sentenza del 10 luglio 2014, accogliendo parzialmente il gravame
incidentale del Condominio di (…), dichiarò che le tabelle millesimali per il riparto delle spese di
riscaldamento dovessero essere quelle redatte dal geometra (…), riportate a pagina 9 della relazione
di CTU, avendo il Tribunale fatto erroneo rinvio nella sua decisione non alle tabelle (…), ma a
quelle elaborate dal consulente di parte attrice ingegner (…), queste ultime basate sulla non
condivisibile esclusione dai valori proporzionali di un calorifero non funzionante nella proprietà
(…). La Corte d’appello accolse poi il gravame principale solo in punto di spese della CTU di primo
grado, suddivise fra tutte le parti in misura uguale, rigettando ogni altra censura di (…). Ricorrente e
controricorrente hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

Ragioni della decisione
1. Quanto alle eccezioni pregiudiziali svolte nel controricorso, è infondata quella inerente all’art.
348 ter, comma 5, c.p.c., che esclude che possa essere impugnata ex art. 360, n. 5, c.p.c. la sentenza
di appello “che conferma la decisione di primo grado”, in quanto tale disposizione non trova
applicazione nel caso in esame, agli effetti dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83,
conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, visto che il giudizio di appello era stato introdotto con
citazione di cui era stata richiesta la notificazione ben prima dell’Il settembre 2012. E’ altresì
infondata l’eccezione di inammissibilità avanzata con riguardo al requisito imposto dall’articolo 366,
comma 1, n. 3), c.p.c., in quanto il ricorso per cassazione contiene una sufficiente esposizione dei
fatti di causa, dalla quale risultano le posizioni processuali delle parti, nonché gli argomenti dei
giudici dei singoli gradi. In ordine, poi, alle ulteriori eccezioni che il Condominio di (…) formula
nelle pagine da 6 a 14 del controricorso, l’accertamento dell’osservanza di quanto prescritto dall’art.
366, comma 1, nn. 4) e 6), c.p.c. deve necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo
motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificità, completezza e riferibilità alla
decisione impugnata, nonché l’analitica indicazione dei documenti sui quali ognuno si fondi, il che
esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia
propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti (cfr. Cass. Sez. U, 05/07/2013, n. 16887).
1.11 primo motivo di ricorso di (…) (pagina 19 e ss.) denuncia la nullità della sentenza per
violazione del giudicato endoprocessuale formatosi in conseguenza dell’acquiescenza di tutti i
condomini, parti in causa, alla statuizione del Tribunale, che aveva dichiarato corretta la tabella
“(…)/(…)” allegata a pagina 119 del verbale d’udienza, e per “extra petizione in punto di ri-
valutazione incidentale della legittimazione dell’Amministratore”.
III secondo motivo di ricorso di (…) (pagina 23 e ss.) denuncia la violazione di legge “in punto
legittimazione ed interesse dell’amministratore del condominio a proporre impugnazione in tema di
formazione tabelle millesimali”.
11.1. I primi due motivi di ricorso sono da esaminare congiuntamente e si rivelano infondati.
Il giudizio in esame atteneva originariamente alla impugnazione di una deliberazione adottata in
data 20 settembre 1994 dall’assemblea del Condominio di (…), la quale aveva fra l’altro approvato le
“superfici radianti riscaldamento” e la tabella millesimale ” (…)” per la ripartizione delle spese di
riscaldamento. In corso di causa l’attore (…)aveva poi domandato di “determinare le somme dovute”
a titolo di spese di riscaldamento, in luogo di quelle indicate negli impugnati riparti. Il tradizionale
orientamento giurisprudenziale già chiariva, a dispetto delle censure avanzate dal ricorrente circa la
legittimazione processuale dell’amministratore (ed in particolare, circa la legittimazione del
medesimo a spiegare appello incidentale), che la deliberazione dell’assemblea condominiale, la
quale modifichi a maggioranza una tabella millesimale contrattualmente approvata ovvero fissi
criteri di ripartizione delle spese comuni secondo criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge – è
inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino e,
passivamente, soltanto l’amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al
giudizio dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 11/07/2012, n.
11757). Più in generale, l’interpretazione di questa Corte sostiene che spetta in via esclusiva
all’amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai
condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle
cose comuni (Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2,
19/11/1992, n. 12379). Essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex
art. 1137 c.c., in forza dell’attribuzione conferitagli dall’art. 1130, n. 1, c.c., e della corrispondente
rappresentanza in giudizio ai sensi dell’art.1131 c.c., allo stesso spetta altresì la facoltà di gravare la
relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea (Cass. Sez.
2, 23/01/2014, n. 1451; Cass. Sez. 2, 20/03/2017, n. 7095).
Come può ricavarsi dal recente insegnamento di Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, soltanto nelle
controversie condominiali che concernono il regime della proprietà e i diritti reali relativi a parti
comuni del fabbricato ciascun condòmino ha una “legittimazione alternativa individuale”,
concorrente con quella dell’amministratore, a far valere autonomamente la situazione giuridica
vantata, e quindi pure ad avvalersi personalmente dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti
sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, senza risentire dell’analoga
difesa già svolta dallo stesso.
Viceversa, quando si tratti, come nel caso in esame, di impugnativa di deliberazione dell’assemblea
condominiale relativa alla ripartizione di spese, fondata sull’assunta violazione dei criteri di
suddivisione stabiliti dalla legge e quindi volta ad ottenere una pronuncia di invalidità della
delibera, la legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio discende dal fatto
che la controversia ha per oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, quanto un
interesse gestorio collettivo dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno
di essi (Cass. Sez. 2, 29/10/2018, n. 27416; Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2411; Cass. Sez. 2,
12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19223; Cass. Sez. 2, 04/05/2005, n. 9213; Cass.
Sez. 2, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Sez. 2, 12/03/1994, n. 2393; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).
Per dimostrare l’infondatezza dei primi due motivi di ricorso è poi decisivo considerare come, alla
stregua dell’interpretazione offerta da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477, l’atto di approvazione
delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il
consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui
all’art. 1136, comma 2, c.c., purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei
criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della
proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso. Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n.
19651, ha così tratto le dovute conseguenze di ordine processuale dall’insegnamento di Cass. Sez.
U, 09/08/2010, n. 18477. Una volta affermato il fondamento assembleare, e non unanimistico,
dell’approvazione delle tabelle, alcuna limitazione può sussistere in relazione alla legittimazione dal
lato passivo dell’amministratore per qualsiasi azione, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., volta alla
determinazione giudiziale di una tabella millesimale che consenta la distribuzione proporzionale
delle spese in applicazione aritmetica dei criteri legali. Si tratta, infatti, di controversia rientrante tra
le attribuzioni dell’amministratore stabilite dall’art. 1130 c.c. e nei correlati poteri rappresentativi
processuali dello stesso, senza alcuna necessità del litisconsorzio di tutti i condomini.
Riconosciuta, nella sostanza, la competenza gestoria dell’assemblea in ordine all’approvazione delle
tabelle millesimali, non vi può essere resistenza a ravvisare in materia altresì la rappresentanza
giudiziale dell’amministratore (come del resto desumibile pure dal comma 2 dell’art. 69, disp. att.
c.c., nella riformulazione conseguente alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, nella specie non
applicabile ratione temporis).
Deve pertanto escludersi che, come sostiene il ricorrente nei primi due motivi, l’operata citazione
individuale dei condomini nel giudizio di impugnazione della deliberazione assembleare, peraltro
nella gran parte rimasti contumaci, abbia avuto l’effetto di limitare o negare la rappresentanza
processuale dell’amministratore, occorrendo addirittura procedere all’estromissione dello stesso (cfr.
Cass. Sez. 2, 18/01/1973, n. 184; Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695).
Né, in una controversia avente ad oggetto l’impugnativa di deliberazioni dell’assemblea
condominiale, la legittimazione esclusiva ad agire e quindi a proporre gravame spettante
all’amministratore può essere perciò inficiata dall’acquiescenza di uno o più condomini evocati in
giudizio. 111.11 terzo motivo di ricorso (pagina 25 e ss.) deduce l’omesso esame delle dichiarazioni
rese dal CTU nel verbale delle udienze del 13 febbraio e del 4 giugno 2008 (insistendosi sul profilo
che le tabelle “(…)/(…)” e “(…)” erano alla fine identiche se non in un punto secondario, quello del
consumo imputabile ad un calorifero non funzionante, che il CTU aveva rimesso alla decisione del
giudice), nonché la violazione dell’art. 2729, comma 1, c.c. 111.1. Il terzo motivo è infondato. L’art.
360, comma 1, n. 5, c.p.c. riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7
agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione,
relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo
della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia
carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della
controversia).
Nella specie, il ricorrente si duole dell’adesione che la Corte d’appello ha dato alla tabella redatta dal
CTU (…), emendando il ragionamento svolto in proposito dal Tribunale e perciò senza dar rilievo al
mancato funzionamento di un calorifero nell’appartamento del (…). Il terzo motivo di ricorso non
indica, pertanto, un “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, né la sua “decisività”, ma invoca
dalla Corte di cassazione un “diverso” esame di un fatto comunque preso in considerazione dai
giudici di merito, ovvero ipotizza una violazione dell’art. 2729 c.c. (il che presupporrebbe
l’attribuzione dei caratteri di gravità, precisione, concordanza a fatti concreti privi di tali requisiti, e
non la critica dell’inferenza di un fatto ignoto da fatti noti).
Nella realtà delle cose, il terzo motivo di ricorso critica l’adesione che la Corte d’appello ha prestato
al parere del consulente tecnico d’ufficio, adesione che la sentenza impugnata (pagine da 12 a 14) ha
motivato con una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi
seguiti dal consulente.
La presunzione di proprietà comune dell’impianto di riscaldamento di un immobile condominiale,
ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento
dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno
ai componenti radianti che vengono installati nelle unità immobiliari di proprietà individuale, anche
se collegati tramite tubi alla caldaia comune, sicché è il proprietario dell’appartamento che deve
curarne la manutenzione.
A smentire, in ogni modo, la decisività della questione dell’incidenza sulle tabelle millesimali del
mancato funzionamento di un calorifero nella proprietà (…), basta la considerazione che, poiché
l’approvazione della tabella millesimale (di contenuto non convenzionale) deve determinare
quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del
condominio, sulla base di un’obiettiva congruenza tra il valore effettivo delle singole unità
immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito, la semplice circostanza che uno dei
caloriferi dell’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi calore non può giustificare una
incidenza sull’obbligo del condomino di contribuire alle spese di esercizio dell’impianto, dato che il
condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale
sinallagmatica (arg. da Cass. Sez. U, 26/11/1996, n. 10492).
Il quarto motivo di ricorso (pagina 30 e ss.) denuncia la violazione dell’art. 1123, comma 2, c.c. e
della “normativa speciale nazionale e comunitaria sul risparmio energetico negli edifici
condominiali”, da ultimo espressa nel d.lgs. 4 luglio 2014, n. 102. Si argomenta che “un calorifero
che, non scaldandosi, non cede calore all’ambiente e quindi non consuma, va considerato, ai fini
della ripartizione della spesa per il consumo del combustibile, tamquam non esset”.
IV.1. Il quarto motivo è inammissibile. Esso poggia su una questione di diritto di cui non vi è cenno
nella sentenza impugnata, e comunque postula indagini ed accertamenti non compiuti dai giudici di
merito e non eseguibili nel procedimento di cassazione. Il ricorrente per cassazione, che, come nella
specie, proponga questioni che implicano accertamenti di fatto e delle quali non si faccia menzione
alcuna nella sentenza impugnata, ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per
novità della censura, agli effetti dell’art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c., non solo di allegare
l’avvenuta tempestiva deduzione delle questioni dinanzi al giudice di merito, nel rispetto dei termini
di operatività delle preclusioni relative al “thema decidendum” previsti nell’art. 183 c.p.c., ma anche
di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto (e cioè di specificare il “dato”,
testuale o extratestuale, da cui essa risulti devoluta, nonché il “come” e il “quando” tali questioni
siano stata oggetto di discussione processuale tra le parti), onde dar modo alla Corte di cassazione
di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito le questioni
stesse. D’altro canto, la validità della deliberazione assembleare 20 settembre 1994 andava
ovviamente valutata avendo riguardo alle norme vigenti al momento della sua approvazione. L’art.
26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, applicabile ratione temporis (prima ancora delle
modifiche apportate dall’art. 28, comma 2, della legge n. 220 del 2012), stabiliva la disciplina di
approvazione delle innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore, prescrivendo il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in
base al consumo effettivamente registrato.
La contabilizzazione dei consumi di calore di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle
spese in base ai consumi effettivi delle medesime sono state poi prescritte come obbligatorie
soltanto dall’art. 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014, modificato dal d.lgs., n. 141 del 2016 e dal
d.l. n. 244 del 2016. L’interpretazione giurisprudenziale ha così precisato che le spese del
riscaldamento centralizzato possono essere validamente ripartite in base al valore millesimale delle
singole unità immobiliari servite ove manchino sistemi di misurazione del calore erogato in favore
di ciascuna di esse, che consentano il riparto in proporzione all’uso (Cass. Sez. 2, 07/11/ 2016, n.
22573; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 6-2, 09/03/2017, n. 6128; ma si veda già
Cass. Sez. 2, 17/09/1998, n. 9263). Ad avviso di Cass. Sez. 2, 26/01/1995, n. 946, ai fini della
ripartizione delle spese di riscaldamento, prima dell’adozione dei sistemi di misurazione del calore,
l’unico criterio base conforme al principio generale di cui all’art. 1123, comma 2, c.c., doveva
intendersi proprio quello della superficie radiante, seguito nella deliberazione assembleare 20
settembre 1994 del Condominio di (…), Genova.
V.II quinto motivo di ricorso di (…)(pagina 32 e ss.) denuncia l’omesso esame ex art. 360, comma 1,
n. 5, c.p.c. con riferimento alle deduzioni circa la irregolarità della convocazione dell’assemblea. Ci
si riferisce alla mancata convocazione di alcuni aventi diritto ed alla partecipazione all’assemblea
come presidente dell’avvocato (…), che non era condomino. La Corte d’appello ha risposto al
riguardo che l’attore non aveva comunque dimostrato le irregolarità delle convocazioni e dello
svolgimento della riunione assembleare. In proposito, il ricorrente richiama quanto dedotto nel
verbale d’udienza del 16 maggio 1996, nella memoria istruttoria alle pagine da 2 a 6 (che
interamente riporta nel corso della censura), nella comparsa conclusionale e nell’atto di appello.
V.1. Il quinto motivo di ricorso rivela profili di inammissibilità ed è comunque infondato. Esso è
riferito al paradigma di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il quale però, come riformulato
dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla I. n. 134 del 2012, si riferisce all’omesso
esame di un fatto storico, principale o secondario, e non è perciò utilizzabile allorché si voglia
denunciare, come viene qui fatto, la omessa valutazione di deduzioni difensive (Cass. Sez. 1,
18/10/2018, n. 26305; Cass. Sez. 2, 14/06/2017, n. 14802). Ad eliminare ogni decisività della
censura, basta poi considerare l’orientamento giurisprudenziale secondo cui un condomino
regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro
condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma
l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., modificato dall’art. 20 della
legge 11 dicembre 2012, n. 220, pur nella specie non applicabile ratione temporis (Cass. Sez. 2,
18/04/2014, n. 9082; Cass. Sez. 2, 13/05/2014, n. 10338; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903). Tale
orientamento ha ricavato le conseguenze processuali della sistemazione della fattispecie dell’omessa
convocazione nell’ambito dei rimedi sostanziali operata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806.
Affermato il principio per cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di
convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la
nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione
a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al
singolo avente diritto pretermesso. L’interesse del condomino che faccia valere un vizio di
annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell’assemblea, non può, infatti, ridursi al mero
interesse alla rimozione dell’atto, ovvero ad un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello
legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la
situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all’esistenza dei diritti e degli
obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al
soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell’atto collegiale tutelata
con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto