Infiltrazioni e risarcimento del danno condominiale

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. III civ., ord. 6.2.2020, n. 2866

Fatti di causa
A.F. ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 5115 del 26/7/2017 che, accogliendo parzialmente l’appello proposto dal Condominio …, ha ridotto l’importo dovuto a titolo di lucro cessante dal Condominio per la inutilizzabilità dell’appartamento di proprietà del ricorrente causata da fenomeni di infiltrazione tardivamente rimossi, condannando il A.F. alla restituzione della differenza rispetto a quanto ricevuto in conseguenza della sentenza di primo grado con interessi, oltre che al pagamento delle spese del grado.
La Corte territoriale, per quel che ancora rileva in questa sede, ha ritenuto che il contratto in relazione al quale il Giudice di primo grado aveva calcolato il lucro cessante doveva considerarsi nullo perché non registrato, nonostante la norma sull’obbligo di registrazione fosse successiva alla stipulazione del contratto, in pretesa conformità a due sentenze di questa Corte. Ritenuta la nullità del contratto di locazione, la Corte ha ritenuto che il locatore avrebbe avuto diritto a percepire un canone di locazione per il periodo corrispondente all’arco temporale di circa un anno e mezzo, durante il quale l’appartamento non era stato locato in conseguenza delle problematiche infiltrative risolte solo a metà del 2005, ed ha dunque ridotto, tenendo conto come parametro orientativo del canone quanto pattuito nel contratto di locazione stipulato dal A.F. e poi risolto dalla conduttrice, ad euro 9.000 il calcolo del lucro cessante (500 euro nette x 18 mesi), conclusivamente condannando il Condominio al pagamento della minor somma di euro 12.200 (anziché di euro 42.600), ed il A.F., come riferito, alla restituzione della differenza, oltre interessi dalla data del pagamento e alle spese del grado.
Avverso la sentenza A.F. ricorre sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; resiste il Condominio con controricorso.

Ragioni della decisione
1. Con il primo motivo – nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 per violazione e falsa applicazione dell’art. 101, co. 2 c.p.c., dell’art. 111 co. 2 Cost. c.p.c. per essere stata rilevata d’ufficio, incidenter tantum, la presunta sopravvenuta nullità del contratto di locazione senza aver chiamato le parti a svolgere un contraddittorio sulla questione – l’impugnante deduce che, non essendo mai stata sollevata dal Condominio la questione della nullità del contratto di locazione per mancata registrazione, il Giudice, pur potendola rilevare d’ufficio, avrebbe dovuto consentire alle parti di articolare il contraddittorio sulla questione medesima.
2. Con il secondo motivo – violazione e falsa applicazione dell’art. 1, co. 346 della L. 311/2004 e dell’art. 1, co. 572 I. n. 311/2004, dell’art. 11 prel., dell’art. 3 Statuto del contribuente in relazione all’art. 1372 c.c., all’art. 1418 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.) – censura la statuizione della Corte d’Appello di nullità sopravvenuta sia per contrasto con il testo dell’art. 1, co. 346 L. 311/2004, che non sancisce alcuna nullità per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della norma, sia perché il contratto era stato stipulato a dicembre 2003 e disdettato dalla conduttrice a gennaio 2004, prima dell’entrata in vigore della norma sulla nullità, sicché nessuna nullità avrebbe dovuto essere pronunciata, non potendosi neppure invocare il principio dell’efficacia sanante della trascrizione tardiva e retroattiva, avendo il contratto già cessato i suoi effetti per intervenuto recesso della conduttrice.
1-2. I due motivi possono essere trattati congiuntamente e sono entrambi fondati per due ragioni. Innanzitutto in quanto in primo grado il Condominio non aveva contestato l’avvenuta stipulazione del contratto di locazione, né tanto meno la sua validità ma solo l’importo del canone. Ne consegue che la questione della nullità del contratto è stata rilevata d’ufficio dal Giudice d’Appello senza consentire alle parti di svolgere un adeguato contraddittorio sulla medesima questione.
Con riferimento poi al secondo motivo di ricorso ha ragione l’impugnante quando ricorda che la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che la previsione dell’art. 1, co. 346 L. n. 311 del 2004, a tenore del quale i contratti di locazione comunque stipulati sono nulli se non registrati, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all’art. 11 delle preleggi e considerata l’assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass., 3, n. 27169 del 28/12/2016).
A ciò aggiungasi che, in ogni caso, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, co. 346, della legge n. 311 del 2004 ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc” (Cfr. Cass. n. 32934 del 2018).
La Corte d’Appello non si è adeguata a tali principi e dunque la sentenza va, in parte qua, cassata.
(omissis)
4. Conclusivamente il ricorso va accolto con riguardo ai primi due motivi mentre va dichiarato inammissibile il terzo; la sentenza deve essere cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara inammissibile il terzo, cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.