Modifica di bene comune e mancata alterazione della destinazione

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere Rel.
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22402/2018 R.G. proposto da
Composta dagli Ill.mi Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere Rel.
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 22402/2018 R.G. proposto da
A.A. E B.B., rappresentati e difesi dall’avv. Francesco Fazzalari, con domicilio in Roma, Via di Monte Zebio n. 37.
– RICORRENTI–
Contro
CONDOMINIO DI VIA GIUSEPPE CERACCHI N. 35, in persona dell’amministratore p.t., rappresentati e difesi dall’avv. Alfredo Barbieri e dall’avv. Renzo Tosti, con domicilio in Roma alla Via Lucrezio Caro n. 67.
-CONTRORICORRENTE¬
e
C.C..
-INTIMATA¬
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 446/2018, pubblicata in data 22.1.2018.
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del giorno 14.novembre 2023 dal Consigliere Giuseppe Fortunato.
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Roberto Mucci, che ha concluso, chiedendo di respingere il ricorso.
Uditi gli avv.ti Francesco Fazzalari e Anna Russo.

Svolgimento del processo
1. La controversia trae origine dalla domanda con cui il Condominio di Via Ceracchi 35 in Roma aveva chiesto di ordinare ad A.A. e B.B., acquirenti di un attico al quinto piano e di sovrastante locale superattico, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno per effetto delle modifiche apportate a due pensiline, aventi funzione di copertura delle porzioni sottostanti, ubicate sul lato ovest ed est della palazzina B, sostenendo che la precedente proprietaria C.C. aveva sottratto porzioni comuni alla loro originaria destinazione mediante l’apposizione di una ringhiera perimetrale sulla pensilina ad est e con la sostituzione di una finestra in porta finestrata in corrispondenza della pensilina ad ovest, oltre che con la collocazione di mobili, tendaggi e di un sistema di illuminazione.
Disposta la chiamata in causa di C.C. su istanza dei convenuti, il Tribunale ha ordinato la rimozione degli ingombri presenti sulla sola pensilina ovest, evidenziando che le opere non consentivano più, come in passato, di mantenere in loco le antenne televisive, mentre ha escluso che le altre modifiche avessero alterato la destinazione delle parti comuni o impedito il pari uso. La sentenza è stata riformata in appello. La Corte territoriale ha ritenuto che entrambe le modifiche avessero radicalmente mutato la destinazione delle pensiline, sottraendole all’uso comune ed incorporandole nella proprietà esclusiva dei convenuti. Ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione di tutte opere, respingendo l’appello incidentale dei convenuti diretto ad ottenere l’integrale rigetto delle domande del Condominio.
La cassazione della sentenza è chiesta da A.A. e Laura
Paris con ricorso affidato a tre motivi.
Il Condominio di Via G. Ceracchi n. 35 di Roma ha notificato controricorso.
C.C.non ha proposto difese.
In prossimità dell’udienza pubblica i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.

Motivi della decisione
1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1102 c.c., dell’art. 132, n., 4 c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per aver la sentenza dichiarato illegittime le modifiche alle porzioni comuni senza chiarire perché le pensiline avessero perso la funzione di copertura e fossero state sottratte all’uso comune, avendo il giudice operato un’applicazione automatica del divieto dell’art. 1102 c.c., disancorata dalle particolarità del caso concreto, senza conferire il dovuto rilievo al fatto che sulla porzione ad est era stata semplicemente realizzata una ringhiera che consentiva l’affaccio e che, sulla porzione ad ovest, era stata sostituita una finestra con una porta finestra e collocati alcuni mobili per un più inteso uso del bene da parte dei ricorrenti, non avendo gli altri condomini alcuna concreta possibilità di utilizzare le medesime pensiline, che, come accertato dal c.t.u., non erano praticabili e fungevano da semplice copertura per il riparo dei balconi sottostanti.
Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1102 c.c., l’omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per aver la Corte di merito ritenuto che le modifiche apportate alla pensilina al lato ovest avessero impedito il posizionamento delle antenne, sebbene il Condominio avesse da tempo deliberato ed effettuato lo spostamento delle antenne su apposito torrino della palazzina A, installando un impianto centralizzato.
Il terzo motivo denuncia l’omessa pronuncia e l’omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la pronuncia avrebbe disposto genericamente il ripristino dello stato dei luoghi, finendo per interessare anche la porzione di un terrazzo esclusivo sul lato est del fabbricato, che preesisteva al nuovo solaio realizzato dalla venditrice.
2. I primi due motivi, che sono suscettibili di esame congiunto, sono fondati; dal loro accoglimento consegue l’assorbimento del terzo motivo, che sarà eventualmente esaminato dal giudice del rinvio.
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun proprietario di far un uso più inteso della cosa comune, a condizione che non sia alterata la funzione del bene e non impedito il pari uso. Le limitazioni poste dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (cfr. Cass. 12344/1997; Cass. 3376/1988; Cass. 6458/2019; Cass. 8177/2022). L’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene; la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio nel godimento dell’oggetto della comunione (Cass. 13261/2004; Cass. 7466/2015). Non si richiede allora che il pari uso debba consistere nel medesimo uso che possa invece farne solo il singolo che si trovi in un rapporto particolare e diverso con la cosa, ma di uso – da parte degli altri ¬ ma che possa essere effettivo, occorrendo individuare in concreto e non solo in astratto i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica possa apportare, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (cfr., testualmente, Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019; Cass. 13503/2019; Cass. 41490/2021; Cass. 19939/2022; Cass. 2971/2023). Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima eSpansione dell’uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. 18038/2020).
2.1. La Corte di merito ha ritenuto illegittime le modifiche alle pensiline comuni, sostenendo che ne era stata alterata l’originaria funzione di copertura, ed ha affermato che i ricorrenti si erano appropriati della res, precludendo qualsivoglia facoltà di utilizzo da parte degli altri comproprietari. La stessa sentenza dà però conto del fatto che sulla pensilina est era stata semplicemente apposta una ringhiera perimetrale per l’esercizio dell’affaccio in condizioni di sicurezza, senza alcuna ulteriore modificazione materiale che potesse – anche solo in astratto – comprometterne la funzione originaria o la consistenza.
La sola apposizione della ringhiera non poteva di per sé considerarsi oggettivamente incompatibile con la funzione di copertura, né comportare l’attrazione del bene nella sfera esclusiva dei ricorrenti, sottraendolo all’uso comune.
Quanto alla sostituzione della preesistente finestra con una porta finestrata, la Corte di merito ha ritenuto violato l’art. 1102 c.c., senza tener conto che la creazione di un punto di agevole accesso dalla porzione esclusiva era prioritariamente funzionale ad un uso più intenso del bene comune, favorito dalla contiguità tra l’appartamento e la pensilina comune, omettendo di accertare se gli altri condomini godessero di un accesso diretto all’area in contestazione, e senza, infine, evidenziare le ragioni della ravvisata impossibilità di mantenere le antenne dei singoli sulla pensilina ad ovest a causa della collocazione di arredi e di tende di protezione dal sole, trascurando che l’assemblea aveva già deliberato lo spostamento delle antenne in altro luogo.
Sono – quindi – accolti i motivi primo e secondo, con assorbimento
del terzo.
La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.
Accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Conclusione
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione, in data 14 novembre 2023.
Depositato in Cancelleria il 10 gennaio 2024.