Impugnazione delibera condominiale

Cass. 30 novembre 2020 n. 27300

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
La (…) s.r.I., (…) hanno proposto ricorso
articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 604/2017 della Corte d’appello di Catania,
pubblicata il 4 aprile 2017. Il Condominio (…) e (…) resistono con distinti controricorsi. La Corte
d’appello di Catania, accogliendo il gravame avanzato da (…) contro la sentenza resa in primo grado
dal Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, in data 17 febbraio 2012, ha dichiarato che la
società  (…) s.r.l. non è condomina del complesso ” (…)”, sito in Noto, e non può vantare alcun
diritto sui beni accessori che la costruttrice (…) s.r.l. aveva riservato ai proprietari delle unità
immobiliari, tra cui l’impianto di depurazione.
La Corte di Catania ha altresì dichiarato inammissibile, perché tardivo, l’appello incidentale
proposto da (…) s.r.I., (…), (…) e (…) nei confronti del Condominio (…) in ordine alla
compensazione delle spese del giudizio di primo grado. Il Tribunale di Siracusa, sezione distaccata
di Avola, aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla impugnazione della delibera
assembleare 27 agosto 2010 proposta da (…) s.r.I., (…), (…)e (…).
Nel giudizio di primo grado aveva però effettuato intervento volontario (…), condomino, il quale
chiedeva di dichiarare anteriore il proprio acquisto, avvenuto in forza di sentenza n. 92/1989 del
Tribunale di Siracusa, resa ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonché di accertare, perciò, che la (…) non
potesse vantare la qualità  di “facente parte del condominio”. (…) appellò così in via principale la
sentenza di primo grado, per omessa pronuncia sulla sua domanda, e la Corte di Catania, ritenuta
l’ammissibilità  dell’intervento spiegato ex art. 105 c.p.c. dal Fortuna, al fine di verificare
l’appartenenza alla (…) s.r.I., a titolo condominiale, dell’impianto di depurazione, ha affermato che
dovesse farsi riferimento non alla trascrizione del regolamento contrattuale allegato al primo atto di
vendita di unità  immobiliare del 24 aprile 1986, ma alla data (21 febbraio 1986) della precedente
trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dal . Afferma la sentenza impugnata che il
contratto preliminare di acquisto stipulato da (…) con la (…) s.p.a. comprendeva tra i beni comuni
promessi in vendita, in uno all’appartamento, anche l’impianto di depurazione della acque ed il
relativo vialetto pedonale, escludendo dal trasferimento espressamente soltanto le boutiques ed il
complesso ristorante – bar – night club. Sicché la (…) s.r.I., proprietaria degli immobili adibiti a zona
commerciale, che aveva dedotto di aver acquistato anche l’area di sedime dell’impianto di
depurazione in forza dell’atto di compravendita del 27 dicembre 1988, ad avviso della Corte
d’appello di Catania, non poteva intendersi condomina del complesso (…), né poteva vantare alcun
diritto sui beni condominiali, tra cui l’impianto di depurazione. La trattazione del ricorso è stata
fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c
1.1.11 primo motivo del ricorso proposto da (…) s.r.1., (…), (…) e (…) denuncia la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1117 e 2932 c.c., avendo la Corte d’appello di Catania riconosciuto efficacia
prevalente alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. di (…) ai fini della verifica
della consistenza del condominio, mentre l’effetto traslativo della proprietà , in conseguenza di
sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, si produce solo al momento del
passaggio in giudicato della stessa.
1.2.11 secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130-1131
c.c. e dell’art. 105 c.p.c., dovendosi qualificare non come autonomo, ma come adesivo e/o
dipendente l’intervento in giudizio spiegato da (…), sicché doveva dichiararsi inammissibile
l’appello proposto dal solo interventore. 1.3.11 terzo motivo di ricorso deduce la nullità  della
sentenza e del procedimento in relazione agli artt. 1117 c.c., 102 e 354 c.p.c., in quanto, alla stregua
della domanda proposta da (…), che comportava la necessità  di accertare le rispettive proprietà , si
poneva l’esigenza del contraddittorio processuale di tutti i condomini.
11.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, da esaminare congiuntamente, in quanto, fra l’altro, in
rapporto di reciproca escludenza, assumono rilievo pregiudiziale. Quanto al secondo motivo, circa
la natura dell’intervento in causa effettuato da (…), va osservato come, in un giudizio di
impugnazione di una deliberazione assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., i singoli condomini
possono volontariamente costituirsi mediante intervento adesivo autonomo (e quindi con la facoltà
di coltivare il procedimento nei vari gradi anche in presenza di una rinunzia agli atti o di
un’acquiescenza alla sentenza ad opera del condomino attore originario), purché a loro volta dotati
di legittimazione ad impugnare la delibera, giacché, ove siano invece decaduti, gli stessi sono
legittimati a svolgere soltanto intervento adesivo dipendente. Viceversa, deve ritenersi ammissibile
anche un intervento dei singoli condomini a favore del condominio, e cioè per sostenere la validità
della deliberazione impugnata.
Peraltro, se si tratti di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della
assemblea condominiale non relative ai diritti reali su parti o servizi comune, ma alla gestione degli
stessi, e, dunque, intese a soddisfare esigenze collettive della comunità  condominiale, quali quelle
relative alla ripartizione delle spese, essendo rispetto ad esse unico legittimato passivo
l’amministratore, l’eventuale intervento del singolo condomino è adesivo dipendente, sicché questi
non è ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio
(Cass., Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748). Nella specie, l’intervento di (…) nel giudizio di impugnazione
della delibera assembleare 27 agosto 2010 Condominio (…), promosso dalla (…) s.r.l. ed altri, era
espressamente volto non a sostenere la validità  della deliberazione impugnata, quanto ad accertare
che la (…) s.r.l. non potesse vantare diritto alcuno sui beni condominiali, non partecipando essa,
appunto, al condominio. Si trattava perciò, all’evidenza, di un intervento adesivo autonomo, giacché
volto a far valere un diritto in conflitto con una delle parti originarie e consistente nella introduzione
di una nuova domanda nel processo, ai sensi dell’art. 105, comma 1, c.c., seppur relativa all’oggetto
sostanziale della controversia pendente.
L’intervento autonomo del singolo condomino in un giudizio in cui sia già  parte l’amministratore,
nella specie operato a tutela delle parti comuni, dà  peraltro luogo ad un unico giudizio con pluralità
di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario (arg. da Cass. Sez.
2, 28/03/2019, n. 8695).
E’ dunque infondato il secondo motivo di ricorso, in quanto l’intervento adesivo autonomo legittima
l’autonoma impugnazione della sentenza che abbia statuito in senso sfavorevole alla parte adiuvata,
a differenza dell’intervento meramente adesivo, escludente tale legittimazione. Esula, comunque,
dal contenuto tipico di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137
c.c., in cui la legittimazione passiva spetta in via esclusiva all’amministratore, la domanda che sia
volta a mettere in discussione la comproprietà  dell’attore, volta ad ottenere sul punto una pronuncia
avente efficacia di giudicato, e cioè un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari.

Nel giudizio di impugnazione avverso una deliberazione dell’assemblea, l’allegazione della
estraneità  al condominio degli immobili di proprietà  esclusiva dell’attore può formare oggetto di un
accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità
dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei
singoli (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612). Viceversa, la domanda di accertamento
negativo della qualità  di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità  immobiliare di
proprietà  esclusiva ad un condominio edilizio, quale quella formulata dall’interventore Fortuna nei
confronti della (…) s.r.I., in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità  ex art. 1117
c.c., e, quindi, tale da mettere in discussione la consistenza della comproprietà  degli altri soggetti,
impone la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di
litisconsorzio necessario.
La definizione della vertenza postula, invero, una decisione implicante un accertamento
sull’estensione del diritto dei singoli ed in ordine a titoli di proprietà  confliggenti fra loro,
suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti
partecipi del preteso condominio in discussione, essendo dedotto in giudizio un rapporto
plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (Cass. Sez.
6 – 2, 21/02/2020, n. 4697; Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679; Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n.
24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2,
01/04/1999, n. 3119). Il potere-dovere del giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del
contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario deve essere esercitato, del resto, con riferimento
a tutte le domande sottoposte al suo giudizio. Poiché, a seguito dell’autonoma domanda proposta
dall’interventore (…), il contraddittorio non poteva dunque ritenersi validamente instaurato, il terzo
motivo di ricorso è fondato.
La causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, comma 3, e 354 c.p.c., data la mancata
integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del Condominio (…), deve
essere rimessa al Tribunale di Siracusa, giudice di primo grado, che provvederà  anche sulle spese di
questa fase di legittimità . Rimane assorbito il primo motivo di ricorso, spettando al giudice del
rinvio restitutorio riesaminare, a contraddittorio integro, quando si fosse attuata la situazione di
condominio, con conseguente operatività  della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., a
seguito del trasferimento della prima unità  immobiliare suscettibile di separata utilizzazione
dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, e quali riserve di proprietà  – in favore del
venditore – di beni altrimenti condominiali contenesse il titolo originario, restando la situazione
condominiale opponibile ai terzi dalla data di trascrizione del primo atto di acquisto, ed ancora
risolvendo l’eventuale conflitto tra promissari acquirenti ed ulteriori aventi causa dall’originario
unico proprietario alla stregua dell’art. 2652, comma 1, n. 2, c.c.

P. Q. M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo, dichiara assorbito il primo
motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del
presente giudizio, al Tribunale di Siracusa n persona di diverso magistrato. Così deciso in Roma,
nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15
ottobre 2020.

Sentenza prelevata da: www.condominioweb.com