Nulla la delibera che disattende i criteri legali di ripartizione delle spese previsti dal Codice

Gli articoli 1135 e 1136 Codice civile, nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dello edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali di cui agli articoli 1123, 1124, 1126 e 1128 Codice civile, le quali disciplinano unicamente gli interventi sulle parti comuni del fabbricato condominiale, e non anche con riferimento all’articolo 1125 Codice civile, che, invece, tratta del criterio di riparto di opere interne alla proprietà privata. Questa è in estrema sintesi il contenuto dell’ordinanza 16760 del 17 giugno 2024.

La vicenda processuale
L’azione che perviene avanti ai giudici di legittimità riguardava la legittimità (incidentale – trattandosi di una opposizione a decreto ingiuntivo – ) di una deliberazione riguardante la scelta del criterio di riparto collegato alla manutenzione di una copertura interna a un immobile privato.

La Corte d’appello di Messina aveva escluso la nullità delle delibere assembleari con le quali era stata approvata una spesa per la bonifica e il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, in cui, per quanto qui rileva, si era ricorsi alla previsione di cui all’articolo 1125 Codice civile.

La decisione di legittimità
La Corte di cassazione, invece, ha ritenuto la questione rilevante, per cui ha cassato la sentenza impugnata rinviandola al giudice di merito. Secondo gli ermellini, ove, come nel caso in esame, si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell’assemblea.

La ripartizione secondo il Codice civile
Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura (ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell’articolo 1123 Codice civile: Cassazione 3470 del 2008), competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condòmini, provvedendo l’assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, a norma dell’articolo 1123, in mancanza di diversa convenzione (fra le tante, Cassazione 24266 del 2018; numero 6398 e numero 3568 del 1999; numero 3386 del 1995; numero 1512 del 1966).

Conclusioni
La nullità della delibera in considerazione è stata anche declinata in ragione del ricorso ad un altro principio, quale quello conseguente agli effetti collegati all’omessa manutenzione, secondo cui «Parimenti nulla è pertanto la delibera dell’assemblea che, disattendendo i criteri legali di ripartizione delle spese (o quelli convenzionali ex articolo 1123, comma 1, Codice civile), suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte (come nel caso in esame) provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condòmini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale (Cassazione 7890 del 1999; numero 10053 del 2013; numero 26360 del 2017)».