Se il locatore non effettua una richiesta di pagamento gli interessi non possono essere considerati tassabili
La Corte di cassazione ha recentemente affrontato una questione di grande rilevanza in materia di diritto tributario, riguardante gli interessi contrattuali relativi agli oneri di ristrutturazione sostenuti dal locatore. Con l’ordinanza 8301, depositata il 29 marzo 2025, la Corte ha chiarito che il diritto del locatore a ricevere gli interessi concordati, sia nel contesto di locazioni ad uso abitativo sia in quelle destinate a usi diversi, sorge esclusivamente a seguito di una richiesta di pagamento espressamente formulata nei confronti del conduttore. È fondamentale sottolineare che tale richiesta rappresenta una condizione necessaria per l’emergere del diritto a percepire gli importi dovuti; pertanto, in sua assenza, l’Amministrazione fiscale non può avvalersi della presunzione di un pagamento avvenuto degli interessi ai fini della tassazione.
La vicenda processuale
Nel caso specifico oggetto di analisi, una società aveva locato un immobile di notevoli dimensioni a un terzo, includendo nel contratto disposizioni specifiche che garantivano al locatore il diritto di ricevere, oltre al canone di locazione, anche un incremento annuale del canone basato sull’indice Istat e gli interessi sulle spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile. Questa previsione contrattuale riflette una prassi comune nel settore delle locazioni commerciali e residenziali, dove si stabiliscono chiaramente i diritti e i doveri reciproci tra le parti.
Tuttavia, l’agenzia delle Entrate ha contestato alla locatrice la mancata dichiarazione e tassazione dei redditi aggiuntivi derivanti dall’incremento Istat del canone e dagli interessi sulle spese di ristrutturazione previsti dal contratto. La società ha quindi impugnato l’atto impositivo in sede giudiziaria, evidenziando come tali somme non fossero state effettivamente percepite: non era stata avanzata alcuna richiesta formale di incremento del canone e le ristrutturazioni avevano riguardato solo marginalmente l’immobile in questione.
La controversia è giunta fino alla Cassazione dopo che la Commissione tributaria regionale aveva accolto le argomentazioni della contribuente. Quest’ultima aveva sostenuto che la sola previsione contrattuale dell’incremento del canone non fosse sufficiente a dimostrare l’effettiva percezione del reddito contestato. Secondo la Commissione, l’agenzia delle Entrate avrebbe dovuto fornire prove concrete della corresponsione del canone maggiorato da parte del conduttore o della richiesta di aggiornamento da parte del locatore. In assenza di tali prove, anche presuntive, riguardanti il pagamento delle somme e la loro richiesta, la mera previsione contrattuale non poteva attestare l’effettiva corresponsione degli importi che l’Agenzia desiderava tassare.
La decisione
La Cassazione ha confermato la decisione della Commissione tributaria regionale, respingendo il ricorso dell’Agenzia. In primo luogo, ha richiamato giurisprudenza consolidata, affermando che la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore rappresenta una condizione necessaria per la nascita del relativo diritto. Di conseguenza, il locatore ha la facoltà di richiedere il pagamento dell’importo aggiornato solo a partire dal momento in cui tale richiesta viene formalizzata. Non vi è quindi spazio per rivendicazioni retroattive o per la richiesta di somme arretrate prima che sia stata effettuata una richiesta formale.
In aggiunta, la Corte ha precisato che questo principio si applica in modo analogo agli interessi contrattualmente previsti per le spese sostenute dal locatore per la ristrutturazione dell’immobile. Pertanto, in assenza di una richiesta formale da parte del locatore per gli importi dovuti dal conduttore – sia per l’aggiornamento del canone sia per gli interessi sulle spese di ristrutturazione – non si può presumere che tali somme siano state percepite. Questo implica che il diritto alla loro percezione non è neppure sorto se non è stata fatta una richiesta esplicita da parte del locatore.
Conclusioni
In conclusione, l’agenzia delle Entrate non poteva pretendere di assoggettare a tassazione queste somme, in quanto non vi era alcun fondamento giuridico per sostenere che il locatore avesse già ricevuto gli importi. La Corte ha enunciato un principio di diritto chiaro e preciso: «La richiesta di pagamento degli interessi contrattualmente pattuiti in relazione agli oneri sostenuti dal locatore per la ristrutturazione dell’immobile, sia nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo sia nel caso di locazioni ad uso abitativo, costituisce una condizione necessaria per il sorgere del relativo diritto. Pertanto, solo a seguito di tale richiesta il locatore può esigere il pagamento degli interessi; ne consegue che, qualora non sia stata effettuata la richiesta di corresponsione, l’ente impositore non può invocare la presunzione di un pagamento avvenuto degli interessi ai fini della tassazione».
La Corte di cassazione ha recentemente affrontato una questione di grande rilevanza in materia di diritto tributario, riguardante gli interessi contrattuali relativi agli oneri di ristrutturazione sostenuti dal locatore. Con l’ordinanza 8301, depositata il 29 marzo 2025, la Corte ha chiarito che il diritto del locatore a ricevere gli interessi concordati, sia nel contesto di locazioni ad uso abitativo sia in quelle destinate a usi diversi, sorge esclusivamente a seguito di una richiesta di pagamento espressamente formulata nei confronti del conduttore. È fondamentale sottolineare che tale richiesta rappresenta una condizione necessaria per l’emergere del diritto a percepire gli importi dovuti; pertanto, in sua assenza, l’Amministrazione fiscale non può avvalersi della presunzione di un pagamento avvenuto degli interessi ai fini della tassazione.