Diritto di riscatto, art. 39 legge 392/78

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente –
Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –
Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –
Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 28280/2017 R.G. proposto da:
B.E., rappresentato e difeso dall’Avv. Alfonso Di Benedetto, e dall’Avv. Marco Rago, con domicilio eletto presso lo studio del primo in Roma, via Isole del Capo Verde, n. 26;
– ricorrente –
contro
Civini Gestioni Immobiliari S.r.l., rappresentata e difesa dall’Avv. Giovanni Francesco Biasiotti Mogliazza, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, Piazza Adriana n. 8;
– controricorrente –
e contro
Fondazione Ecclesiastica Istituto M.T., G. e L.G., rappresentata e difesa dall’Avv. Federico Lottini, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Fontelana, n. 49;
– controricorrente e ricorrente incidentale –
e nei confronti di:
G.B., G.I., G.M.G., M.M.L., G.S.;
– intimati –
avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 4015/2017 depositata il 26 luglio 2017.
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 17 febbraio 2022 dal Consigliere Dott. Emilio Iannello.
udito l’Avv. Attilio Biava, per delega;
udita l’Avv. Daniele Gambardella, per delega;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso principale, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

Svolgimento del processo
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., B.E. adì il Tribunale di Civitavecchia chiedendo accertarsi – in contraddittorio con G.F., G.S., G.N. e la Fondazione Ecclesiastica “Istituto M.T., G. e L.G.” (quali locatori) nonchè con la Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. (quale terzo acquirente) – la fondatezza nonchè l’efficacia del riscatto esercitato L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 39, in relazione ad immobile dallo stesso condotto in locazione ad uso commerciale, con le conseguenti statuizioni.
Espose a fondamento di aver manifestato ai locatori, con nota ad essi recapitata in data 11 giugno 2001, la volontà di acquistare l’immobile nel caso di una sua eventuale vendita; di aver appreso solo in data 20 luglio 2002, che i locatori – senza alcuna preventiva comunicazione ad esso conduttore e dunque in violazione dell’art. 38 Legge cit. – con atto dell’8 giugno 2001 avevano alienato l’immobile alla società Civini Gestioni Immobiliari S.r.l.; di aver interesse ad esercitare il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 Legge cit., dichiarandosi disponibile a corrispondere il prezzo indicato nel rogito di compravendita (Lire 120.000.000, pari ad Euro 61.974,83).
Chiese in subordine la condanna dei predetti, in solido, al risarcimento dei danni.
2. Con sentenza n. 925/2010, in data 21 settembre 2010, il tribunale rigettò entrambe le domande, avendo ritenuto, quanto alla prima, che le comunicazioni inviate dal conduttore alle controparti non potessero avere significato assimilabile all’esercizio del diritto di riscatto e, quanto alla seconda, che non sussistessero sufficienti elementi per ritenere che il mancato rispetto dell’obbligo di comunicazione da parte del locatore fosse dipeso da una condotta volta ad impedire volontariamente l’acquisto del bene da parte del B..
3. Con sentenza n. 4015/2017, depositata il 26 luglio 2017, la Corte di appello di Roma ha confermato tale decisione, rigettando il gravame interposto dal B..
Per quanto in questa sede interessa, con riferimento alla subordinata domanda risarcitoria, ha infatti ritenuto, conformemente al primo giudice, mancare la prova che il venditore e il terzo acquirente avessero volontariamente posto in essere comportamenti tali da indurlo in inganno circa l’avvenuta vendita del bene e ad omettere i controlli presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, essendo in particolare, a tal fine, insufficiente la mancata risposta da parte del locatore alla lettera dell’11 giugno 2001.
Ha soggiunto che, peraltro, proprio l’avvenuta conoscenza da parte del conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile e la mancata risposta a detta lettera avrebbero dovuto indurlo ad essere maggiormente vigile e ad effettuare una verifica presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari per accertare la titolarità del bene.
4. Avverso tale decisione B.E. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resistono, con controricorsi, la Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. e la Fondazione Ecclesiastica Istituto M.T., G. e L.G., quest’ultima proponendo anche ricorso incidentale condizionato.
Il ricorso è anche notificato a:
– G.B., G.I. e G.M.G., quali eredi di G.F. e di G.N., deceduti nelle more del giudizio di appello; M.M.L., quale erede di G.N.;
– G.S., in proprio e quale erede di G.N.. Nessuno di essi svolge difese nella presente sede.
5. Calendarizzata la causa, una prima volta, per l’adunanza del 19 novembre 2019, in vista della quale la controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. aveva depositato memoria, la causa venne rinviata a nuovo ruolo con decreto del Pres. Titolare del 18 novembre 2019 per impedimento del relatore.
6. Fissata, dunque, l’adunanza camerale del 25 settembre 2020 (in vista della quale depositava memoria il ricorrente), all’esito della stessa la Corte, con ordinanza interlocutoria n. 27597 depositata il 2 dicembre 2020, ritenuta la rilevanza nomofilattica di alcune delle questioni poste (“segnatamente quali siano gli effetti della mancata comunicazione della volontà traslativa sull’esercizio del diritto di prelazione”), ne ha disposto, ai sensi dell’art. 375 c.p.c., u.c., la trattazione in pubblica udienza.
7. Chiamata quindi alla pubblica udienza del 31 marzo 2021 (in vista della quale la controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. aveva depositato ulteriore memoria), la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per la necessaria astensione di uno dei componenti del Collegio, che aveva deciso la causa in primo grado.
8. In vista dell’odierna udienza pubblica, il ricorrente ha depositato istanza di discussione orale D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, ex art. 23, comma 8-bis, convertito dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.
La controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. ha depositato memoria.

Motivi della decisione
1. Con il proprio controricorso la Fondazione Ecclesiastica Istituto M.T., G. e L.G., eccepisce preliminarmente il difetto di contraddittorio nel presente giudizio di legittimità per non essere stati in esso evocati i figli di G.N., ossia G.D.D.O. e G.D.D.F., la cui qualità di coeredi del predetto documenta con la produzione di stralcio della dichiarazione di successione.
Per le considerazioni appresso esposte, che – come si dirà – devono condurre al rigetto del ricorso, si rivela nondimeno ultroneo, per il principio di ragionevole durata del processo, ordinare l’altrimenti necessaria integrazione del contraddittorio.
Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, invero, il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perchè non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato a produrre i suoi effetti.
Ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato o inammissibile, appare superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la fissazione di un termine per l’integrazione del contraddittorio ovvero per la rinnovazione di una notifica nulla o inesistente, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti (v. Cass. Sez. U. 22/03/2010, n. 6826; Cass. 21/05/2018, n. 12515; 10/05/2018, n. 11287; 17/06/2013, n. 15106).
2. Con la memoria depositata in vista dell’adunanza del 25 settembre 2020 il difensore di parte ricorrente segnala la sopravvenuta morte, in data 2 marzo 2020, del proprio assistito.
Al riguardo occorre ribadire che nel giudizio di cassazione, dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto della interruzione del processo per uno degli eventi previsti dagli artt. 299 c.p.c. e segg., sicchè, una volta instaurato il contraddittorio con la notifica del ricorso, la morte del ricorrente non determina l’interruzione del processo (v. ex multis Cass. Sez. U. 21/06/2007, n. 14385; 31/10/2011, n. 22624; 03/12/2015, n. 24635).
3. Con il primo motivo il ricorrente deduce, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, “violazione dell’art. 112 c.p.c.; nullità della sentenza e del procedimento, per omessa pronunzia in relazione alla cessazione della materia del contendere, per non avere la Corte d’Appello considerato le pattuizioni contenute nell’accordo transattivo intervenuto tra le parti nelle more del giudizio di secondo grado”.
Premette che:
– nelle more del giudizio di appello, egli aveva “raggiunto e sottoscritto” con la Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. un’intesa, in virtù della quale il bene oggetto del contenzioso sarebbe stato trasferito dalla società al B. a fronte del pagamento di Euro 150.000 con contestuale azzeramento di ogni debito pregresso;
– tale accordo prevedeva testualmente l’impegno della Civini a cedere il bene al B. che prometteva di acquistarlo entro tre anni dalla data di rilascio del permesso di costruire da parte del Comune di Fiumicino;
– la clausola finale di tale scrittura (trascritta testualmente in ricorso) così disponeva: “le parti rinunciano reciprocamente fra loro a tutti i debiti e crediti derivanti dal contenzioso in atto e la causa in appello (proc. n. 873/11 R.G.) si intenderà transatta e abbandonata con compensazione di spese”;
– l’accordo non è mai stato revocato e non prevedeva alcuna scadenza, visto che la condizione del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune di Fiumicino non si era avverata.
Ciò premesso, richiama l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, ove nel giudizio sia intervenuta una transazione o altro fatto che determini la cessazione della materia del contendere, la relativa statuizione non comporta una decisione nel merito della causa e si risolve nella dichiarazione di inammissibilità, essendo venuto meno l’interesse alla definizione del giudizio e, quindi, ad una pronuncia sul merito dell’impugnazione; ciò in quanto nel caso di accordo transattivo, il nuovo assetto pattizio si sostituisce alla regolamentazione data nella sentenza impugnata, che resta travolta e caducata e, pertanto, inidonea a passare in giudicato.
Deduce, quindi, che la corte di merito è incorsa nella violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere omesso di dichiarare cessata la materia del contendere.
4. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 e degli artt. 1175, 2043 e 2697 c.c., in relazione al confermato rigetto della subordinata domanda risarcitoria.
Lamenta che erroneamente la corte territoriale ha ritenuto che il locatore o il terzo non avessero posto in essere condotte tali da indurre in errore il conduttore circa l’avvenuta vendita del bene.
Sostiene che proprio la lettera inviata ai locatori il 1 giugno 2001 (e da questi ricevuta l’11 giugno) per comunicare la propria intenzione di esercitare il diritto di prelazione a fronte della ventilata vendita dell’immobile, avrebbe dovuto considerarsi prova univoca della condotta fraudolenta tenuta ai suoi danni.
Ciò in quanto, mentre egli non poteva essere certo del fatto che i locatori avrebbero effettivamente alienato il bene, i locatori, viceversa, alla luce della su menzionata lettera, dovevano essere certi del fatto che il diritto di riscatto del conduttore sarebbe stato esercitato.
Egli, dunque, poteva ritenersi “tranquillo e al riparo da ogni dubbio” circa il fatto che i locatori, in caso di alienazione, lo avrebbero reso edotto in modo da consentirgli di esercitare il diritto di riscatto.
Nè vi erano elementi per paventare un comportamento fraudolento da parte dei locatori e tale da indurlo, nonostante l’invio della lettera, ad accertarsi presso la Conservatoria dei RR.II. di una eventuale vendita a terzi del bene, attesi gli ottimi rapporti con la parte locatrice.
Prova ulteriore dell’intento doloso avrebbe poi dovuto trarsi dal fatto che la comunicazione dell’avvenuta vendita alla Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. gli era stata data ad un anno di distanza da questa, nella lettera del 24 giugno 2002 con la quale essi restituivano il canone annuale loro versato.
Rileva che solo un intento fraudolento poteva spiegare il fatto che i locatori avevano atteso un anno dalla vendita e il pagamento del canone annuale di locazione, prima di comunicare l’avvenuta vendita.
5. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, per manifesta illogicità della motivazione.
E’ manifestamente irrazionale, secondo lui, sostenere che la conoscenza dell’intenzione dei locatori di vendere il terreno avrebbe dovuto indurlo ad effettuare le opportune verifiche presso l’ufficio dei registi immobiliari, anzichè ravvisare nella mancata risposta alla sua lettera del 1 giugno 2001 motivo per ritenere giustificata la convinzione che i locatori non avessero intenzione di vendere e conseguentemente la sua inerzia rispetto a tale verifica.
6. Il primo motivo è inammissibile e, comunque, manifestamente infondato.
6.1. E’ anzitutto evidente l’aspecificità della doglianza, in violazione del requisito di cui all’art. 366 c.p.c., n. 4, là dove deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., senza minimamente confrontarsi con la sentenza che invece, sulla questione, si è pronunciata, pure ampiamente motivando.
La sentenza impugnata, invero:
a) evidenzia anzitutto che si trattava (come del resto riferito, s’è visto, anche in ricorso, a pag. 22) non di un regolamento negoziale già efficace e operante ma di una “lettera d’intenti”, con la quale la predetta società si impegnava a vendere al B. l’immobile per cui è causa e quest’ultimo si impegnava ad acquistarlo al prezzo di Euro 150.000, rinunciando entrambe “reciprocamente fra di loro a tutti i debiti e crediti, derivanti dal contenzioso in atto” e convenendosi inoltre che “la causa in appello (proc. N. 873/11) si intenderà transatta e abbandonata, con compensazione delle spese”;
b) rileva, inoltre, che alla prima udienza di comparizione le parti non comparirono e la causa venne rinviata ai sensi dell’art. 348 c.p.c.; che, invece, alle successive udienze comparirono chiedendo dei semplici rinvii al fine di perfezionare l’accordo di bonario componimento e lo stesso ancora fecero alla successiva udienza del 15 giugno 2017, nonostante fossero state preavvertite che trattavasi di un ultimo rinvio;
c) rimarca infine che “allo stato… considerato che l’appellante e la Civini Gestioni Immobiliari – nonostante i numerosi rinvii d’ udienza, richiesti ed ottenuti – non sono riuscite a raggiungere un definitivo accordo e a transigere bonariamente la vertenza, la stessa deve essere decisa nel merito…, dovendosi ritenere superati, anche perchè non ottemperati, gli accordi intervenuti con la scrittura privata, senza data, depositata dalla Civini”, esplicitamente concludendo che “conseguentemente, non può essere dichiarata cessata la materia del contendere”.
6.2. Quand’anche si volesse intendere il motivo per come è argomentato a pag. 30, cioè come imputante alla corte romana non di non avere pronunciato ma di avere pronunciato male, risulta parimenti inammissibile perchè ignora la motivazione della sentenza stessa e, dunque, è inidoneo ad integrare motivo di ricorso in tal senso, al di là della sua intestazione.
La censura, infatti, anche in tale prospettiva, non si confronta con la decisione impugnata e così postula un accertamento fattuale (quello del perfezionamento tra le parti di un nuovo assetto di interessi idoneo a regolare e definire ogni aspetto della controversia) opposto a quello contenuto in sentenza (che ha invece escluso che tanto potesse affermarsi).
Emerge, infatti, da quanto sopra esposto, un accertamento fattuale ben diverso e contrastante con quello postulato in ricorso: non di una reciproca e già definitiva rinuncia al contenzioso in atto si trattava (come si suppone, sostanzialmente, in ricorso), ma di un mero impegno a rinunciare in dipendenza della programmata compravendita dell’immobile, impegno che però non essendo stato concretamente attuato, non poteva di per sè dimostrare l’abbandono nè il sostanziale superamento delle pregresse ragioni del contendere.
6.3. E’ questo un accertamento fattuale che, oltre a non essere stato in sè fatto segno di specifica censura, si appalesa congruamente motivato, anche in relazione alla inequivoca condotta processuale delle parti, apparendo al riguardo del resto agevole osservare che, se si fosse trattato di regolamento efficace e operativo, sarebbe bastato al B. darne attuazione con la rinuncia all’appello, al tempo stesso integrante esecuzione e prova univoca dell’esistenza di un sopravvenuto regolamento negoziale idoneo a sovrapporsi e ad estinguere la lite in atto.
6.4. A tal riguardo non può anzi non rilevarsi che nelle conclusioni del B., quali riprodotte in sentenza, non si chiese la cessazione della materia del contendere, dal che possono ricavarsi due considerazioni, strettamente connesse e di rilievo dirimente:
– il ricorrente stesso non riteneva che la materia del contendere fosse cessata e, dunque, essendo stato vittorioso al riguardo, avendolo la sentenza escluso, è escluso che egli possa lamentarsi di un punto che lo ha visto, secondo le conclusioni, vittorioso;
– ma va anche escluso che la stessa Corte romana – al di là di quanto rilevato in sentenza – potesse, mancando l’accordo delle parti, tanto più non aderendovi nemmeno l’altra appellata, far luogo alla dichiarazione di cessata materia del contendere; semmai, se avesse ritenuto, al di là di tale accordo, che il documento integrasse un negozio produttivo di effetti sulle domande proposte, rendendole infondate, avrebbe dovuto far luogo ad una decisione di rigetto.
7. Il secondo motivo è infondato.
7.1. Secondo pacifico orientamento, rammentato anche in ricorso, il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, ove sia decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione però che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento; ciò in quanto, altrimenti, la possibilità del riscatto concessa al conduttore non consente, in mancanza della dimostrazione di un intento fraudolento diretto a impedirne l’esercizio, di riconoscere un nesso di causalità tra l’inadempimento dell’obbligo di denuntiatio ed il pregiudizio dell’interesse del conduttore all’acquisto dell’immobile (v. ex multis Cass. 30/08/2013, n. 19968; 03/07/2008, n. 18233; 21/05/2001, n. 6891; 02/04/1997, n. 2872; 26/05/1992, n. 6293; 16/05/1991, n. 5519).
7.2. E’ stato anche rilevato che la relativa valutazione costituisce un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito (v. Cass. n. 18233 del 2008, cit.).
Converrà al riguardo, però, precisare che l’insindacabilità attiene alla ricognizione della fattispecie concreta (censurabile come tale solo sul piano della motivazione e nei limiti dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), non anche alla sua qualificazione giuridica: riguarda cioè la ricognizione degli elementi di fatto posti a base della valutazione di sussistenza o meno del presupposto della dedotta responsabilità risarcitoria, non anche l’attività di sussunzione del fatto, così come accertato, nella fattispecie astratta che, secondo il ricordato principio, fonda la responsabilità risarcitoria del locatore.
7.3. Nel caso di specie, la corte territoriale ha giustificato il convincimento espresso circa l’impossibilità di correlare il mancato esercizio di tempestivo riscatto ad una condotta dei locatori volta a tenere il conduttore all’oscuro dell’avvenuta alienazione, con il rilievo della insufficienza dei dati fattuali accertati a dimostrare, oltre all’indubbia inosservanza dell’onere di denuntiatio incombente sul locatore (ma di per sè, come detto, pacificamente insufficiente a fondare anche un obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore), anche un intento fraudolento diretto a impedire l’esercizio del diritto di riscatto.
7.4. Il ricorrente contesta tale valutazione, insistendo, di contro, nell’attribuire rilievo alla lettera inviata ai locatori il 1 giugno 2001 per comunicare la propria intenzione di esercitare il diritto di prelazione (lettera però ricevuta dai destinatari l’11 giugno, successivamente alla vendita) ed alla mancata risposta ad essa da parte dei locatori.
Egli argomenta dalla combinazione di tali due condotte – una positiva (o, se si vuole, commissiva), da parte del conduttore: l’invio della lettera; l’altra negativa (o, nella prospettiva della ricorrente, omissiva) da parte dei locatori: la mancata risposta a quella lettera, che facesse presente la già intervenuta vendita – nel senso che da esse potesse e dovesse trarsi: sia, da un lato, la malafede dei locatori che hanno omesso di palesare l’intervenuta vendita ben sapendo della volontà chiaramente espressa dal conduttore di far valere il proprio diritto di prelazione e, quindi, anche, ben potendo presumere la sua intenzione di riscattare l’immobile; sia, dall’altro, l’idoneità di tale condotta dei locatori a giustificare il convincimento del conduttore che essa dipendesse dalla non ancora maturata volontà di vendere l’immobile.
7.5. La censura non pone una quaestio facti, ma una quaestio iuris.
Pacifica essendo l’esattezza della ricognizione fattuale operata in sentenza quel che si prospetta è solo la falsa applicazione del principio richiamato sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in sè incontroverso (v. Cass. 31/05/2018, n. 13747; 23/08/2018, n. 20975).
7.6. Tale prospettazione censoria è però priva di fondamento.
Conviene al riguardo muovere dal rilievo che il silenzio serbato dai locatori, successivamente alla già operata vendita, a fronte della manife