Efficacia liberatoria dei pagamenti effettuati a mano del terzo creditore da parte del condomino

Cass. civ., Sez. III, Ord., (data ud. 27/10/2023) 06/12/2023, n. 34220

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROSSETTI Marco – Presidente –

Dott. CONDELLO Pasqualina Anna – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – rel. Consigliere –

Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – Consigliere –

Dott. SPAZIANI Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 11834 del ruolo generale dell’anno 2022, proposto da:

A.A. (C.F.: (Omissis));

B.B. (C.F.: (Omissis));

C.C. (C.F.: (Omissis));

rappresentate e difese, giusta procura allegata al ricorso, dall’avvocato Umberto Faccio (C.F.: (Omissis));

-ricorrenti-

nei confronti di ICE Snc di GEOM. D.D. e C. (C.F.: (Omissis)), in persona del legale rappresentante pro tempore, E.E. rappresentata e difesa, giusta procura allegata al controricorso, dall’avvocato Francesca Manera (C.F.: (Omissis));

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 355/2022, pubblicata in data 17 febbraio 2022;

udita la relazione sulla causa svolta alla camera di consiglio del 27 ottobre 2023 dal consigliere Augusto Tatangelo.

Svolgimento del processo
La ICE Snc , ottenuto un decreto ingiuntivo esecutivo per il pagamento della somma di Euro 29.000,00 nei confronti del condominio del fabbricato sito in (Omissis), denominato “(Omissis)”, quale residuo non pagato del corrispettivo dovuto per un contratto di appalto, ha intimato tre distinti precetti di pagamento alle condomine A.A., B.B. e C.C., per un complessivo importo di Euro 26.753,94, pari a quello della loro morosità comunicata dall’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c..

L’opposizione è stata parzialmente accolta dal Tribunale di Vicenza, il quale ha dichiarato inefficaci gli atti di precetto opposti per la parte eccedente la rispettiva quota di partecipazione al condominio delle tre intimate in relazione all’importo di cui al titolo esecutivo, condannando la società intimante a restituire la differenza frattanto incassata, per Euro 7.897,29 in favore della A.A. e per Euro 12.134,02 ciascuna in favore delle B.B..

La Corte d’appello di Venezia, in riforma della decisione di primo grado, ha invece rigettato integralmente l’opposizione.

Ricorrono per cassazione A.A., B.B. e C.C., sulla base di sette motivi.

Resiste con controricorso la ICE Snc .

E’ stata disposta la trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375 e 380 bis.1 c.p.c..

Entrambe le parti hanno depositato memorie ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c..

Il Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza decisoria nei sessanta giorni dalla data della camera di consiglio.

Motivi della decisione
1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3) c.p.c. con riferimento agli artt. 752, 1295 c.c. e 63 disp. att. c.c.: la Corte d’Appello ha violato i principi di diritto in materia di natura parziaria dell’obbligazione contrattuale dei condomini per le spese sulle parti comuni del condominio”.

Secondo le ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe erroneamente individuato l’importo per il quale la società intimante aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei loro confronti, determinandolo sulla base della proporzione tra la loro quota di partecipazione al condominio in millesimi e l’intero corrispettivo dovuto alla ICE Snc per i lavori eseguiti (pari ad Euro 178.609,04).

In contrario, sostengono una tesi così riassumibile:

– il credito posto a base degli atti di precetto dalla ICE Snc , di cui al titolo esecutivo formatosi contro il condominio, ammontava ad Euro 26.753,94;

– esse erano titolari, complessivamente, di soli 266,548 millesimi;

– pertanto, le rispettive obbligazioni non avrebbero potuto eccedere l’importo complessivo di Euro 7.141,90 (Euro 26.753,94 – 1.000 266,948).

Aggiungono che la delibera condominiale con la quale era stato approvato il riparto della spesa e sulla base della quale l’amministratore aveva comunicato alla società creditrice i dati relativi alle morosità nei pagamenti dei singoli condomini, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., era stata impugnata ed annullata in sede giudiziaria, onde di essa non poteva tenersi conto.

In subordine, sostengono che, anche ad ammettere che la quota di debito su di loro gravante si dovesse calcolare assumendo come base l’intero corrispettivo dovuto alla ICE Snc e non la sola quota insoluta di esso, in ogni caso la corte d’appello aveva erroneamente determinato il residuo ancora da loro esigibile, avendo esse già versato un acconto di Euro 27.198,00 all’amministratore e dovendo, di conseguenza, ancora versare al massimo Euro 20.481,33.

1.2.1 L’esame del primo motivo di ricorso impone a questa Corte di affrontare le seguenti questioni di diritto: a) in quale misura il singolo condomino è assoggettato all’azione esecutiva del creditore che abbia ottenuto, nei confronti dell’ente di gestione, un titolo di condanna per il saldo di un debito condominiale; b) quali eccezioni egli può opporre al creditore, in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in particolare con riguardo alla individuazione della esatta quota dell’obbligazione condominiale su di lui gravante.

1.2.2 I primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. dispongono quanto segue: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” (comma 1); “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (comma 2).

1.2.3 Tale norma è già stata interpretata da questa Corte (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 5043 del 17/02/2023, Rv. 667152 – 01) nel senso che, ferma restando la natura parziaria delle obbligazioni condominiali:

a) i condomini “in regola coi pagamenti” possono essere aggrediti esecutivamente, in caso di insolvenza dei condomini “morosi”, anche per la quota dell’obbligazione condominiale gravante su questi ultimi: sui primi, pertanto, grava una obbligazione sussidiaria di garanzia per le obbligazioni dei secondi, modellata come una sorta di fideiussione ex lege;

b) i condomini in regola coi pagamenti vantano, però, nei confronti del creditore del condominio, un beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi.

1.2.4 L’applicazione di questi principi al caso, come quello di specie, in cui il creditore del condominio sia stato soddisfatto solo parzialmente del proprio credito, comporta – ad avviso di questa Corte – i seguenti corollari:

a) se il singolo condomino adempie direttamente nei confronti del creditore del condominio, l’obbligazione (parziaria) di quel condomino nei confronti di quest’ultimo sarà ovviamente estinta; dunque, il creditore non potrà affatto procedere ulteriormente nei suoi confronti;

b) se uno o più singoli condomini versano il relativo importo all’amministratore, ma non altrettanto facciano tutti gli altri condomini, fermo restando che le obbligazioni dei primi nei confronti del creditore potranno dirsi estinte solo a seguito del versamento della provvista in favore di quest’ultimo da parte dell’amministratore, sorge l’esigenza di non pregiudicare i condomini che abbiano regolarmente provveduto a versare i contributi dovuti, rispetto a quelli che non lo abbiano fatto (rendendosi, così, “morosi” sia nei confronti del creditore che nei confronti dello stesso amministratore del condominio).

E’ opportuno precisare che tali conclusioni potrebbero apparire in contrasto con quanto affermato in un (non recente) precedente di questa Corte in ordine al difetto di efficacia estintiva dei pagamenti effettuati dal singolo condomino direttamente nelle mani del creditore del condominio non munito di uno specifico titolo esecutivo nei confronti dello stesso singolo condomino (Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 3636 del 17/02/2014, Rv. 629424 – 01).

In proposito, tuttavia, va sottolineato che la suddetta affermazione costituisce un mero obiter dictum, nell’ambito di una decisione relativa a una fattispecie concreta del tutto diversa dalla presente, in cui alcuni condomini avevano agito contro altri condomini per ottenere il rimborso di quanto pagato al creditore comune; d’altra parte, in quella ipotesi la questione della possibilità per il singolo condomino di pagare la propria quota parziaria dell’obbligazione condominiale direttamente nelle mani del creditore dell’ente di gestione non era specificamente oggetto del ricorso, avendo le parti fondato le proprie difese sul precedente (e ormai superato) indirizzo interpretativo secondo il quale per le obbligazioni condominiali sussisterebbe responsabilità solidale di tutti i condomini.

In ogni caso, la Corte ritiene che, in base agli attuali indirizzi interpretativi in ordine alla natura parziaria della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni condominiali, le quali si dividono e gravano, pertanto, pro parte, sui singoli condomini, deve necessariamente ammettersi che ciascuno di questi, così come è soggetto all’azione di cognizione del creditore, nonchè all’azione esecutiva dello stesso, anche sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del solo ente di gestione, per il recupero della quota dell’obbligazione condominiale che grava su di lui, è del pari legittimato ad estinguere tale sua obbligazione (parziaria) direttamente nei confronti del creditore, anche al fine di evitare di essere assoggettato a tali azioni (e ai relativi maggiori costi).

Va, altresì, precisato che non viene direttamente in rilievo, nella presente fattispecie, la problematica relativa ai rapporti tra il pagamento diretto della propria quota dell’obbligazione condominiale, eseguito dal singolo condomino a mani del creditore del condominio, e l’obbligazione dello stesso avente ad oggetto i contributi da versare all’amministratore ai sensi dell’art. 1123 c.c. ai fini del pagamento della medesima obbligazione condominiale (l’autonomia dei due rapporti obbligatori è espressamente affermata da Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 10371 del 20/04/2021, Rv. 661618 – 02).

E’ peraltro evidente che, nella ricostruzione sin qui esposta, sia per coerenza logica che sulla base della piana applicazione dei principi di diritto che regolano le modalità di estinzione delle obbligazioni parziarie, dovrebbe escludersi che il singolo condomino che abbia già estinto la propria obbligazione parziaria, pagando direttamente al creditore del condominio quanto dovuto, possa poi essere tenuto a versare nuovamente all’amministratore quello stesso importo: tale ultimo versamento è, infatti, da ritenersi comunque finalizzato alla formazione della provvista necessaria all’estinzione della complessiva obbligazione condominiale da parte dell’amministratore, quale rappresentate dei condomini e nell’interesse di questi ultimi; onde, se quell’obbligazione è stata già estinta nella parte gravante sul singolo condomino, e fermo restando l’obbligo di garanzia dovuto da quest’ultimo per le quote dei condomini morosi insolventi, non avrebbe più fondamento la pretesa dell’amministratore del condominio al versamento dell’intera provvista da parte di tutti i condomini, anche quelli da ritenersi in regola con i pagamenti per avere già estinto la propria obbligazione parziaria.

1.2.5 Sulla base delle premesse sin qui esposte, deve ritenersi che l’espressione “condomini morosi” di cui all’art. 63 disp. att. c.p.c. indica i condomini che non hanno versato all’amministratore del condominio la loro quota della provvista necessaria al pagamento del terzo creditore e che, d’altra parte, non abbiano neanche estinto autonomamente la propria quota dell’obbliga-zione condominiale, pagando direttamente a quest’ultimo, mentre l’espressione “condomini in regola con i pagamenti” indica quelli che abbiano estinto la propria quota dell’obbligazione condominiale, mediante pagamento diretto del relativo importo al creditore, ovvero mediante pagamento in favore di quest’ultimo effettuato dall’amministratore con la provvista da loro fornita.

In tale ottica, la comunicazione dell’amministratore al creditore relativa ai dati dei condomini “morosi”, prevista dal comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c., consente di imputare il pagamento effettuato dall’amministratore stesso ad estinzione delle sole quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, i quali possono così definirsi “in regola con i pagamenti”, lasciando invece insolute le quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che non abbiano versato i contributi dovuti.

In questo modo (e solo in questo modo) si determina il più ragionevole contemperamento tra l’esigenza del creditore del condominio di essere regolarmente e tempestivamente soddisfatto e l’esigenza di tutela dei singoli condomini che abbiano regolarmente adempiuto alle proprie obbligazioni, nei rapporti con quelli che non lo abbiano fatto.

La tutela del creditore è adeguatamente assicurata, potendo egli agire sempre liberamente, senza vincoli, nei confronti di tutti i condomini (abbiano essi o meno versato all’amministratore la loro quota di contributi dovuti), per l’adempimento delle relative quote dell’obbligazione condominiale ancora insoddisfatte (quindi, complessivamente, per il suo intero credito); egli non potrà, invece, agire affatto, a tale titolo, nei confronti dei condomini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell’amministratore con la provvista da loro fornita), contro i quali potrà esperire esclusivamente l’azione sussidiaria di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c., previa escussione dei condomini insolventi.

La tutela dei condomini “diligenti” è altrettanto adeguatamente assicurata dalla possibilità di pagare direttamente al creditore la loro quota dell’obbligazione condominiale e di ottenere, altresì, l’imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall’amministratore con la provvista da loro versata, mediante la comunicazione di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., in modo da rimanere esposti ad eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell’obbligo sussidiario di garanzia introdotto dal comma 2 della medesima norma, che però è condizionato alla previa vana escussione dei condomini morosi.

D’altra parte, è ragionevole escludere che possano risolversi in un oggettivo pregiudizio per le giuste ragioni di credito del terzo estraneo al condominio, specie se consacrate in un titolo esecutivo, le eventuali vicende, certamente non fisiologiche (ma ciò nonostante in astratto sempre possibili), in virtù delle quali i contributi versati dai condomini all’amministratore, cioè al proprio rappresentante comune, al fine di estinguere l’obbligazione condominiale, possano essere distratti dal loro scopo. La finale tutela dei condomini, in tali ipotesi patologiche, che sono comunque riconducibili ai loro rapporti interni ovvero ai rapporti con il loro rappresentante (ed ai quali è del tutto estraneo il terzo creditore), è del resto adeguatamente garantita attraverso l’esperimento delle eventuali possibili azioni risarcitorie o, in ultima analisi, delle appropriate azioni di rivalsa interna tra gli stessi partecipanti al condominio.

1.2.6 Alla ricostruzione sistematica appena esposta, consegue che l’onere di preventiva escussione dei condomini “morosi” di cui all’art. 63 disp. att. c.c. non può che riguardare l’intero importo della loro “morosità”, nel senso fin qui chiarito.

E’, pertanto, infondata la censura in diritto posta con il motivo di ricorso in esame dalle ricorrenti, secondo le quali la loro responsabilità, in virtù della natura parziaria delle obbligazioni condominiali, dovrebbe intendersi limitata alla rispettiva quota millesimale di partecipazione al condominio, in relazione al solo importo residuo dell’obbligazione originaria, consacrato nel titolo esecutivo azionato.

1.3 Le ricorrenti sostengono, altresì, che la limitazione della loro responsabilità alla rispettiva quota millesimale dell’importo portato dal titolo esecutivo deriverebbe anche dalla circostanza che sarebbe stata annullata la deliberazione dell’assemblea del condominio con la quale era stata approvata la relativa spesa straordinaria, nonchè i criteri della sua ripartizione tra i condomini, così individuando la somma da loro dovuta a tale titolo.

Anche questa censura è infondata.

La ripartizione interna della spesa tra i condomini attiene al piano dei rapporti interni tra questi ultimi: le relative questioni non possono pregiudicare, oltre un ragionevole limite, il diritto del creditore, che abbia già conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio, di vedere soddisfatto integralmente il proprio credito (naturalmente nel rispetto delle modalità previste dalla legge).

Deve, quindi, in primo luogo escludersi che l’annullamento (o la mancata adozione) della deliberazione condominiale di approvazione della spesa e di ripartizione di essa tra i condomini, laddove esista un titolo esecutivo contro il condominio, impedisca in radice al creditore di porre in esecuzione detto titolo nei confronti dei singoli condomini (ferma la natura parziaria dell’obbligazione condominiale).

In tal caso, dovranno ritenersi applicabili i principi generali in ordine alle obbligazioni parziarie, nonchè quelli in tema di distribuzione dei relativi oneri di allegazione e prova, come già chiarito da questa Corte in fattispecie analoga (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 22856 del 29/09/2017, Rv. 645511 – 01), per cui spetterà al condomino intimato eventualmente allegare e provare, proponendo una opposizione all’esecuzione, che la quota dell’obbligazione condominiale gravante su di lui è diversa da quella indicata dal creditore procedente.

Poichè, peraltro, non può ammettersi che la soddisfazione delle ragioni di un creditore munito di titolo esecutivo nei confronti del condominio (e, quindi, nei confronti di tutti i condomini) sia impedita o ritardata fino alla definitiva risoluzione delle questioni interne al condominio in ordine ai criteri di ripartizione della relativa obbligazione (che, peraltro, richiederebbe l’estensione del contraddittorio a tutti i condomini o, almeno, all’amministratore, ai fini del giudicato), nei rapporti con il terzo creditore che agisca in via esecutiva contro un singolo condomino si potrà e dovrà effettuare, nel giudizio di opposizione all’esecuzione, una valutazione sommaria, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni provenienti dall’amministratore, ovvero degli ulteriori elementi certi disponibili che inducano a ritenere corretto un determinato criterio di ripartizione della spesa, anche eventualmente, in mancanza, con riferimento alla quota millesimale generale di ciascun condomino (che costituisce l’indice generale della partecipazione del singolo al condominio e, dunque, alle relative obbligazioni), come è sostanzialmente avvenuto nel caso di specie. Resteranno salve, naturalmente, in tali ipotesi, tutte le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra i condomini. Resta fermo anche in tal caso, peraltro, che i condomini “morosi” rispondono nei confronti del terzo creditore in misura corrispondente alla loro “morosità”, in relazione all’intera loro originaria quota dell’obbligazione condominiale, come precedentemente chiarito e come nella sostanza correttamente ritenuto nella sentenza impugnata.

Anche sotto i profili in esame, di conseguenza, le censure di cui al ricorso devono ritenersi infondate.

1.4 Per quanto, infine, riguarda l’accertamento in concreto dell’effettivo quantum della “morosità”, anche in relazione alla prova dei versamenti già effettuati in favore dell’amministra-tore del condominio e da questi utilizzati per i pagamenti parziali al creditore, nonchè alla loro esatta imputazione, si tratta di un accertamento di fatto riservato al giudice del merito (cfr. espressamente in tal senso, la già richiamata Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 5043 del 17/02/2023, Rv. 667152 – 01, in motivazione: “L’accertamento in ordine alla morosità del condomino o alla regolarità dei suoi pagamenti costituisce apprezzamento di fatto spettante al giudice del merito”).

Tale accertamento, nella specie, risulta correttamente effettuato dalla corte d’appello, sulla base della prudente valutazione delle prove disponibili (in particolare, sulla base della valutazione degli elementi emergenti dagli stessi atti del giudizio all’esito del quale era stata annullata la deliberazione di approvazione e ripartizione della spesa relativa al credito per cui è causa); esso è sostenuto da adeguata motivazione, non apparente nè insanabilmente contraddittoria sul piano logico e, come tale, non è sindacabile nella presente sede.

Le censure aventi ad oggetto la corretta individuazione della misura della effettiva “morosità”, in mancanza, peraltro, di una specifica contestazione dell’eventuale omesso esame di fatti decisivi e controversi, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, non possono, quindi, trovare ingresso nella presente sede.

1.5 Va, in definitiva, confermata la decisione impugnata, in relazione ai punti in contestazione con il motivo di ricorso in esame, sulla base dei seguenti principi di diritto:

“l’onere di preventiva escussione dei condomini “morosi” gravante, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo esecutivo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condomino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma l’intero importo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condomino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore, in nome e per conto di detto condomino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l’imputazione comunicata ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e/o quanto versato direttamente dal singolo condomino al terzo”;

“la quota del debito condominiale gravante sul singolo condomino contro il quale il creditore abbia agito in via esecutiva in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in caso di contestazioni espresse in sede di opposizione all’esecuzione – e fermo restando che spetta al condomino intimato l’onere di allegare e provare che detta quota sia diversa da quella indicata dal creditore – va determinata: a) in base alla delibera condominiale di riparto della spesa; b) se una delibera manchi o sia venuta meno, all’esito di una valutazione sommaria del giudice dell’opposizione all’esecuzione, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni dell’amministratore, degli elementi certi disponibili ed eventualmente, in mancanza, facendo ricorso alla tabella millesimale generale; in tali casi restano tuttavia salve le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra condomini”.

2. Con il secondo motivo si denunzia “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3) c.p.c. con riferimento agli artt. 647 c.p.c. e 2909 c.c.: la Corte d’Appello ha statuito su un debito di importo superiore a quello portato dal titolo esecutivo”.

Con il terzo motivo si denunzia “Nullità della sentenza o del procedimento ex art. 360 n. 4) c.p.c. con riferimento agli artt. 342 c.p.c.