Risoluzione anticipata della locazione e danno risarcibile

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Sentenza 5 maggio 2020, n. 8482
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –
Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –
Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 32821/2018 R.G. proposto da:
Innova S.p.A., rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Andrea Zoppini, con domicilio
eletto presso il suo studio in Roma, Piazza di Spagna, n. 15;
– ricorrente –
contro
ITF FIN S.r.l., rappresentata e difesa dall’Avv. Mauro Longo, con domicilio eletto
presso il suo studio in Roma, via Pompeo Magno, n. 94;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma, n. 7014/2018, pubblicata il 6
novembre 2018;
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 7 febbraio 2020 dal Consigliere
Dott. Emilio Iannello;
udito l’Avvocato Andrea Zoppini;
udito l’Avvocato Mauro Longo;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott.
Patrone Ignazio, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. la Innova S.p.A. adì il Tribunale di Roma
chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso
commerciale, stipulato il 23/9/2010 con la ITF FIN S.r.l., per inadempimento della
locatrice (determinatosi, a suo dire, nel settembre del 2012, per la mancata fornitura
della documentazione tecnica necessaria per l’adeguamento del certificato di
prevenzione incendi), con la condanna della stessa al risarcimento del danno.
La locatrice resistette alla domanda, deducendo che era piuttosto la conduttrice ad
essersi resa inadempiente al pagamento dei canoni pattuiti a cominciare da quello di
ottobre 2012: canoni per i quali aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo,
opposto dalla Innova S.p.A. in separato giudizio.
2. Riuniti i procedimenti, il Tribunale, con sentenza del 26/6/2014, rigettò le domande
della conduttrice e, dato atto dell’intervenuto pagamento dei canoni di ottobre e
novembre 2012, revocò il decreto ingiuntivo, condannando Innova S.p.A. al
pagamento della residua somma dovuta per canoni maturati da dicembre 2012 ad
aprile 2013, data della riconsegna formale dell’immobile (al netto dell’importo
riscosso dalla locatrice mediante l’escussione di una polizza fideiussoria).
Rigettò, invece, l’ulteriore domanda della locatrice volta ad ottenere, a titolo di
risarcimento del danno, il pagamento anche degli ulteriori canoni maturati
successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto
(21/9/2016).
3. La Corte d’appello di Roma – parzialmente accogliendo l’appello proposto dalla
locatrice e rigettando, invece, quello incidentale della conduttrice (che, oltre a
reiterare le domande proposte in primo grado, aveva anche chiesto dichiararsi la
nullità del contratto per asserita impossibilità assoluta dell’oggetto: domanda, questa,
ritenuta inammissibile dalla Corte d’appello, in quanto nuova) – ha condannato (per
quanto in questa sede interessa) Innova S.p.A. al pagamento, in favore della ITF FIN
S.r.l, della ulteriore somma di Euro 886.547,13, oltre Iva ed interessi legali dalle
singole scadenze, quali canoni dovuti dalla data del rilascio fino a quella di naturale
scadenza del contratto, a tal fine però computando, per il segmento temporale
successivo al 28/1/2014, solo la differenza tra il canone che era stato pattuito tra le
parti e quello minore ottenuto dalla locazione dell’immobile ad altra società.
Ha infatti rilevato, evocando a sostegno i precedenti di questa Corte n. 2865 del
2015 e n. 10677 del 2008, che, in conseguenza dell’anticipata cessazione del
rapporto, non giustificata da legittimi motivi di risoluzione per inadempimento del
locatore, e considerato anche che, nella specie, il contratto di locazione prevedeva
che esso non fosse rescindibile per sei anni a partire dal 20/9/2010, il conduttore era
tenuto a pagare il canone fino alla naturale scadenza del contratto.
Secondo i giudici d’appello doveva pertanto ritenersi fondata la domanda, avanzata
dalla locatrice, di risarcimento del danno da lucro cessante, rappresentato dai
proventi che sarebbero derivati dalla locazione dal maggio 2013 al gennaio 2014 e
poi, da quella data e fino alla scadenza, dalla differenza tra detti canoni e quelli
percepiti dalla nuova locataria.
4. Avverso tale decisione Innova S.p.A. propone ricorso per cassazione, affidato a
cinque motivi, cui resiste ITF FIN S.r.l., depositando controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione
1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1,
n. 3, nullità della sentenza per violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c. per avere la
Corte d’appello ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la domanda volta a ottenere
la dichiarazione della nullità del contratto di locazione per impossibilità assoluta
dell’oggetto.
Deduce che tale affermazione sarebbe doppiamente erronea dal momento che:
a) la domanda in realtà formava già oggetto del thema decidendum del giudizio di
primo grado, poichè dedotta negli scritti difensivi (in particolare a pag. 7 della
memoria difensiva del 19/9/2013, nella quale si menzionava la clausola contrattuale
nella quale era previsto testualmente che “qualora l’immobile non avesse i requisiti
tali da permettere lo svolgimento dell’attività della conduttrice, il presente contratto
risulterà nullo”);
b) trattavasi, comunque, di questione rilevabile d’ufficio anche in appello e, come
tale, sottratta al divieto di ius novorum dettato dalle citate norme.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1,
n. 4, nullità della sentenza per ulteriore violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c., per
avere la Corte di merito ritenuto ammissibile l’allegazione da parte della locatrice, in
appello, di un fatto nuovo (consistente nell’avvenuta ricollocazione sul mercato
dell’immobile nel mese di gennaio 2014) e della prova documentale a tal fine
prodotta (rappresentata dal contratto di locazione stipulato a quella data con altra
società).
Sostiene che, diversamente da quanto affermato in sentenza, la nuova allegazione e
la relativa produzione documentale non hanno portato alcun vantaggio ad essa
odierna ricorrente, essendosi, al contrario, consentito in tal modo alla ITF FIN di
sanare il deficit probatorio che, come rilevato dal Tribunale, inficiava la propria
domanda risarcitoria.
3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n.
3, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1591 c.c. e art. 1223 c.c. e ss., per avere
la Corte d’appello riconosciuto alla ITF FIN S.r.l. il diritto a ricevere il canone pattuito
anche per il periodo successivo alla riconsegna dell’immobile, avvenuta nel mese di
aprile 2013.
Sostiene che tale affermazione si pone in frontale contrasto, tanto con la
disposizione di cui all’art. 1591 c.c., quanto con il principio generale che informa la
disciplina della liquidazione del danno in base al quale il risarcimento deve essere
limitato a quanto è “conseguenza immediata e diretta” dell’inadempimento, non
potendo ricomprendersi i danni che il locatore avrebbe potuto evitare usando
l’ordinaria diligenza (art. 1223 c.c. e art. 1227 c.c., comma 2).
Osserva che non si può imporre al conduttore il versamento di un canone a fronte
del mancato godimento del bene e che, ove ciò fosse consentito, il locatore non
avrebbe alcun incentivo a ricollocarlo sul mercato, potendo fare affidamento su
un’entrata sicura da parte di un soggetto che peraltro non usufruisce nemmeno più
della res.
Richiama a supporto alcuni precedenti di questa Corte e, segnatamente, quello di
Cass. n. 27614 del 2013, espressione, secondo la ricorrente (che sollecita in
subordine eventuale rimessione della questione alle Sezioni Unite), di un
orientamento prevalente e preferibile rispetto a quello minoritario richiamato in
sentenza.
4. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, nn. 3 e 4, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1460, 1575 e
1578 c.c. e/o nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c..
4.1. La censura di error iuris si sostanzia nel rilievo che la Corte d’appello, “pur
avendo accertato sulla base delle risultanze istruttorie che l’immobile oggetto del
contratto di locazione tra la ITF FIN S.r.l. e la Innova era privo di un adeguato e,
dunque, valido certificato di prevenzione incendi, non ha sussunto la fattispecie
concreta in quella astratta delineata nelle norme sopra richiamate, ritenendo che la
locatrice non fosse inadempiente rispetto alle obbligazioni poste in capo alla stessa
dalla legge e dal contratto”.
Rilevato che, come evidenziato nella motivazione della sentenza impugnata, il
Comando Provinciale dei VV.FF. aveva espressamente richiesto l’adeguamento del
certificato di prevenzione incendi (CPI), lamenta la ricorrente che la Corte d’appello
non ha poi tratto da tale premessa le dovute conseguenze in punto di
inadempimento del locatore agli obblighi previsti dalla legge e dal contratto.
4.2. La stessa doglianza viene poi posta a fondamento del dedotto vizio di insanabile
contraddittorietà della motivazione, avendo la Corte d’appello, da un lato, affermato
non esservi prova che l’impianto fotovoltaico non fosse a norma e che avesse
compromesso l’idoneità del capannone all’uso a cui era destinato, dall’altro,
riconosciuto che il Comando Provinciale dei VV.FF. aveva richiesto l’adeguamento
del CPI. 5. Con il quinto motivo infine la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360
c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1209, 1216 e 1220
c.c. per avere la Corte d’appello individuato, quale data di cessazione del rapporto,
quella della formale riconsegna dell’immobile, nonostante Innova S.p.A. avesse già
in precedenza intimato alla ITF di riprendere il possesso dell’immobile.
Sostiene pertanto che, conformemente all’orientamento di legittimità, la Corte
d’appello avrebbe dovuto limitare la condanna al versamento dei canoni pattuiti fino
all’invio, in data 5/2/2013, della diffida rivolta al locatore a riprendersi in consegna
l’immobile libero da cose e persone o, in subordine, fino alla notificazione dell’offerta
formale per intimazione, effettuata in data 4/4/2013.
6. E’ infondato il primo motivo di ricorso, occorrendo sul punto solo correggere la
motivazione, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 4.
Deve invero rilevarsi che, se è vero che la domanda volta all’accertamento della
nullità del contratto costituiva inammissibile domanda nuova, ciò tuttavia non
esimeva il giudice d’appello dal potere/dovere di esaminare la questione posta e
motivare nel merito della sua fondatezza, trattandosi di questione rilevabile d’ufficio.
E’ però agevole rilevare che, nella specie, alla stregua della stessa prospettazione
fattane in ricorso, si trattava di questione manifestamente infondata, sicchè conforme
a diritto risulta comunque la decisione impugnata nella parte in cui tale nullità ha
omesso di dichiarare (previa la necessaria avvertenza che, sebbene per quanto
detto, la questione di nullità non sia stata esaminata dalla Corte di merito, sulla
stessa può pronunciarsi questa Corte, ex art. 384 c.p.c., comma 2, non richiedendosi
al riguardo ulteriori accertamenti di fatto).
6.1. Sotto il primo profilo occorre rammentare che, ai sensi dell’art. 1421 c.c. la
nullità del contratto “può essere rilevata d’ufficio dal giudice” e che tale norma va
coordinata con la disciplina delle impugnazioni, tenendo conto del principio affermato
dalle Sezioni Unite di questa Corte, con le sentenze nn. 26242 e 26243 del
12/12/2014, secondo cui, “in appello e in Cassazione, in caso di mancata rilevazione
officiosa della nullità in primo grado, il giudice ha sempre facoltà di rilevare d’ufficio
la nullità”.
Mette conto al riguardo testualmente richiamare quanto in proposito osservato, in
motivazione, da Cass. Sez. U. n. 26243 del 2014 (pagg. 85 – 87; p.p. da 8.3.1 a
8.6.2):
“8.3.1…. E’ pressochè superfluo rammentare che, in sede di gravame, il thema
decidendum resta definitivamente cristallizzato dal contenuto della decisione
impugnata.
“E’ altrettanto noto che l’art. 345 c.p.c. detta il principio della inammissibilità, da
dichiararsi d’ufficio, delle domande nuove proposte dinanzi al giudice
dell’impugnazione.
“La norma va tuttavia coordinata, nella sua portata precettiva, con il perdurante
obbligo di rilevare di ufficio una causa di nullità negoziale imposto al giudice di
appello (al pari di quello di legittimità) dall’art. 1421 c.c.., che non conosce nè
consente limitazioni di grado.
“8.4. Ne consegue:
– Da un canto, che al giudice di appello investito di una domanda nuova volta alla
declaratoria di nullità di un negozio del quale in primo grado si era chiesta
l’esecuzione, la risoluzione, la rescissione, l’annullamento (senza che il giudice di
prime cure abbia rilevato nè indicato alle parti cause di nullità negoziale), è preclusa
la facoltà di esaminarla perchè inammissibile.
– Dall’altro, che a quello stesso giudice è fatto obbligo di rilevare d’ufficio una causa
di nullità non dedotta nè rilevata in primo grado, indicandola alle parti ai sensi
dell’art. 101, comma 2 (norma di portata generale e dunque applicabile anche in
sede di appello);
– Dall’altro ancora, che tale obbligo deve ritenersi altresì attivabile da ciascuna delle
parti ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 2, che consente la proposizione di eccezioni
rilevabili di ufficio.
“8.5. La corretta coniugazione di tali, distinti aspetti processuali conduce:
1) Alla declaratoria di inammissibilità della domanda di nullità per novità della
questione, che peraltro non ne impedisce (secondo consolidato orientamento della
giurisprudenza di questa Corte) la conversione e l’esame sub specie di eccezione di
nullità, legittimamente proposta dall’appellante in quanto rilevabile di ufficio.
2) Alla (eventuale) rilevazione della nullità, nell’esercizio di un potere-dovere
officioso, e alla indicazione del nuovo tema da esplorare in questa nuova fase del
giudizio, se nessuna delle parti abbia sollevato la relativa eccezione.
“8.6. Non può pertanto ritenersi preclusa al giudice, rilevata in limine la
inammissibilità della domanda nuova, la facoltà di motivare in ordine alla ritenuta
validità del contratto (…), con argomentazioni perfettamente speculari rispetto a
quelle che avrebbe svolto se quella nullità egli stesso avesse autonomamente
rilevato.
“8.6.1. Lungi da risultare “sovrabbondante o illegittima”, una tale motivazione si
configura come doverosa disamina della (domanda inammissibile convertita in)
eccezione di nullità negoziale formulata dalla parte appellante.
“8.6.2. Egli non potrà, pertanto, limitarsi ad una declaratoria di inammissibilità in
ragione della novità della domanda di nullità emanando una pronuncia che
racchiuderebbe, in tal caso, un significante esplicito (l’inammissibilità della domanda)
ed un implicito significato (la validità negoziale) -, ma deve, in conseguenza della
conversione della domanda (inammissibile) in eccezione (ammissibile) di
accertamento della nullità, esaminare il merito della questione”.
Alla luce di tali chiare indicazioni, monca, e pertanto erronea, deve ritenersi la
motivazione sul punto adottata dalla Corte di merito poichè esauritasi nel rilievo della
inammissibilità della domanda di nullità, in quanto nuova, e mancante di alcuna
successiva disamina, comunque dovuta, in ordine alla sussistenza della dedotta
nullità.
6.2. Come detto, però, la questione è manifestamente infondata, dal momento che
quella dedotta non potrebbe comunque integrare, indipendentemente dalla verifica
della sua sussistenza in punto di fatto, causa di nullità del contratto, trattandosi di
impossibilità dell’oggetto, in tesi, secondo la stessa prospettazione della parte (che
chiaramente la fa derivare dalla installazione, effettuata in corso di rapporto dalla
locatrice, di un impianto fotovoltaico sul tetto del capannone e dalla conseguente
necessità, manifestatasi anche a seguito dell’incendio verificatosi per cause inerenti
a quell’impianto, di un adeguamento del certificato di prevenzione incendi),
sopravvenuta nel corso del rapporto, come tale incidente sul piano funzionale del
rapporto e non già in quello genetico del contratto.
Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del
contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del
comportamento che ne forma oggetto (art. 1346, 1347, 1418 e 1419 c.c.) richiede
che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della
stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere
effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico
che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass.
21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).
7. Il quarto motivo, al cui esame occorre adesso procedere per evidenti ragioni di
priorità logica, è infondato.
7.1. L’illustrazione della censura – lungi dal giustificare la dedotta (in rubrica) erronea
ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate
dalle norme di legge richiamate – si risolve piuttosto, in realtà, in una critica alla
ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie concreta a mezzo delle
risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma
di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è
possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione
(cfr., ex plurimis, Cass. 26/03/2010, n. 7394; 30/12/2015, n. 26110), neppure
coinvolgendo, la prospettazione critica del ricorrente l’eventuale falsa applicazione
delle norme richiamate sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in
sè incontroverso, insistendo propriamente la Innova S.p.A. nella prospettazione di
una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto a quella operata dal giudice a
quo.
L’ubi consistam delle censure sollevate dall’odierna ricorrente deve, invero,
individuarsi nell’affermazione secondo cui il mancato adeguamento del certificato di
prevenzione incendi (CPI) richiesto dal Comando Provinciale dei VV.FF. comportava
di per sè inadempimento degli obblighi gravanti sulla locatrice, tale di per sè da
giustificare la sospensione del pagamento del canone e poi la risoluzione del
contratto ex art. 1453 c.c..
Si tratta, però, evidentemente, di affermazione che non trova riscontro negli
accertamenti operati in sentenza, ma anzi si pone in contrasto, alla stregua di mera
asserzione oppositiva, con la contraria valutazione ivi espressa secondo cui, oltre a
detto adempimento formale, non risultava necessario un adeguamento dell’impianto,
nè emergeva un aggravamento del rischio incendi, avendosi piuttosto contezza del
fatto che la conduttrice continuava ad occupare il capannone e a svolgervi,
legittimamente, le sue attività commerciali, mancando dunque “del tutto il requisito
della proporzionalità tra i pretesi contrapposti inadempimenti” (v. sentenza
impugnata, pagg. 5-6).
7.2. Discende da tali considerazioni anche la palese infondatezza della contestuale
censura svolta sul piano dell’osservanza dei doveri imposti al decidente ex art. 132
c.p.c., n. 4.
La sentenza impugnata spiega, infatti, adeguatamente la ragione per cui dalla
menzionata nota del Comando dei VV.FF. non si ricava l’indicazione della necessità
di adeguamenti strutturali o dell’impianto nè il divieto della prosecuzione dell’attività
in attesa di esso, sicchè nessuna insanabile contraddizione può predicarsi tra il
riferimento a quella nota (nella parte in cui, secondo la lettura datane dalla Corte,
essa si limitava a richiedere l’adeguamento del CPI) e l’affermazione che, quanto
alla sussistenza delle condizioni per la prosecuzione dell’attività cui era destinato
l’immobile per contratto, non era ravvisabile un inadempimento della parte locatrice,
tantomeno idonea a giustificare la sospensione del pagamento del canone o la
risoluzione del contratto.
8. Venendo quindi all’esame del terzo motivo, di rilievo a sua volta preliminare
rispetto al secondo, se ne deve rilevare l’infondatezza.
La regola di giudizio applicata dal giudice a quo, con riferimento alla questione posta
(circa la risarcibilità del danno rappresentato dai canoni non riscossi dopo lo
scioglimento del rapporto fino alla rilocazione nonchè dall’eventuale differenza tra il
canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione), al contrario di
quanto dedotto dalla ricorrente, appare invero conforme all’orientamento
giurisprudenziale prevalente e, comunque, più convincente.
8.1. Converrà in premessa ricordare come l’art. 1611 codice del 1865, ricondotto
dalla prevalente dottrina del tempo al più generale principio della risarcibilità del
danno da risoluzione per inadempimento, disciplinava specificamente la questione
disponendo che “nel caso di risoluzione del contratto per colpa dell’inquilino, questi è
obbligato a pagare la pigione pel tempo necessario ad una nuova locazione, ed a
risarcire i danni che fossero derivati dall’abuso della cosa locata”.
Il c.c. del 1942 non ha riprodotto la disposizione ricordata, nè la Relazione
ministeriale di ciò dà spiegazione.
Si può al riguardo concordare con l’opinione dottrinale secondo cui la norma
contenuta nell’art. 1611 c.c. del 1865 sia stata ritenuta superflua nel nuovo contesto
normativo del codice del 1942, potendo quella questione essere risolta in
applicazione del principio generale di cui all’art. 1453 c.c., con il contemperamento
(ignoto al previgente codice) offerto dall’art. 1227 c.c. (in particolare dal comma 2,
con la previsione per cui il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore
avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza).
Attesa comunque l’assenza, nel codice civile vigente, di una norma specifica volta
all’individuazione dei danni risarcibili in caso di risoluzione della locazione per
inadempimento del conduttore, occorre richiamare le regole generali in tema di
risoluzione e segnatamente l’art. 1453 c.c..
Secondo il chiaro tenore letterale di tale norma, l’obbligo di risarcire il danno si pone
quale rimedio ulteriore sia alla manutenzione che alla risoluzione del contratto.
Ciò consente di affermare che, nella specie, la quaestio iuris da risolvere non può
considerarsi scriminata dal fatto che la locatrice, ossia la parte non inadempiente
che reclama i danni per l’inadempimento della conduttrice da anticipato rilascio,
abbia tale domanda avanzato senza previamente richiedere la risoluzione del
contratto, a tale pronuncia non avendo interesse una volta che aveva già ottenuto (e
accettato) il rilascio dell’immobile anteriormente alla scadenza del contratto.
Ancora in via di prima approssimazione può dirsi che la questione riflette quella che,
in via più generale, si pone in ordine alla parametrazione funzionale della pretesa
risarcitoria da inadempimento contrattuale: la questione, cioè, se l’art. 1453 c.c.,
comma 1, attribuisca alla parte che subisce l’inadempimento il diritto al risarcimento
del danno conseguente alla lesione dell’interesse contrattuale positivo (o interesse
all’adempimento) o all’opposto un ristoro corrispondente all’interesse contrattuale
negativo.
8.2. Venendo quindi alle soluzioni proposte dalla giurisprudenza di questa Corte, con
riferimento alla specifica questione in esame, è agevole osservare che gli
orientamenti che si delineano si caratterizzano essenzialmente per l’adesione all’una
o all’altra di detta impostazione di fondo.
8.2.1. Il primo e, a quanto risulta, ancora maggioritario orientamento si muove
chiaramente nella prima direzione (risarcibilità dell’interesse positivo) riconoscendo
al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto
conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato)o che,
con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo
intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto
inadempiuto (Cass. 08/10/1970, n. 1880; 26/01/1980, n. 676; 03/09/2007, n. 18510;
24/04/2008, n. 10677; 12/02/2015, n. 2865; pare affermare, seppur implicitamente,
la risarcibilità dell’interesse positivo anche Cass. 17/10/2002, n. 14744).
In particolare, Cass. n. 2865 del 2015 osserva come “sostenere che, ove la parte
non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna
dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo più di
poter fare affidamento in ordine alla capacità e volontà della controparte di
proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda
pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non
individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel
caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto
contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non
inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza
dell’inadempimento della controparte.
“Al contrario, si osserva che l’art. 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della
parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della
controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il
mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e
diretta, ex art. 1223 c.c., dell’evento risolutivo. Tale pregiudizio si può individuare
nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe
conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire
per la inadempienza dell’altra parte.
“Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula
l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto; il che
comporta – con specifico riferimento a fattispecie… della risoluzione della locazione
per inadempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni da parte del
conduttore – che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo
successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa
diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l’immobile
riservandosene la disponibilità materiale”.
Soggiunge quindi la Corte, nel citato arresto, che “costituisce… indagine di merito,
da farsi caso per caso e non sindacabile se non sotto il profilo del vizio di
motivazione, la verifica nel caso concreto dell’ammontare del danno effettivamente
subito dal locatore, per accertare se esso sia pari… ai canoni non percepiti fino al
reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza
naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni, se esistente.
“All’interno di tale indagine potrà poi trovare spazio l’accertamento se il ritardo nel
trovare un nuovo conduttore o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali a
lui meno favorevoli sia in tutto o in parte addebitabile all’inerzia o ad altro
atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettività nel vagliare gli
aspiranti conduttori) che possa ritenersi in contrasto con l’art. 1227 c.c., comma 2”.
8.2.2. In linea con tale orientamento si pone, almeno nelle premesse, l’arresto di
Cass. 14/01/2014, n. 530, il quale però se ne distingue per l’applicazione di un
criterio limitativo del danno risarcibile (da lesione dell’interesse contrattuale positivo):
criterio assai vicino alla soluzione accolta nella vigenza del codice abrogato.
Secondo tale pronuncia, infatti, il danno risarcibile al locatore a titolo di lucro
cessante “è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il
tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al
quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo
prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore”.
In questa prospettiva si osserva ancora nel citato arresto che -“in applicazione del
principio generale che onera la parte creditrice della specifica dimostrazione
dell’esistenza del danno – deve ritenersi che gravi sul locatore l’onere della prova di
avere inutilmente tentato di locare l’immobile ovvero della sussistenza di altre
analoghe situazioni pregiudizievoli (come ad es. il reperimento di offerte di locazione
meno vantaggiose), dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell’immobile,
atteso che la relativa dimostrazione, anche in ragione del criterio di vicinanza della
prova, non può far carico al conduttore”.
L’art. 1227 c.c., comma 2, non troverebbe dunque, in tale indagine, un’applicazione
diretta, ma avrebbe “un valore meramente descrittivo del criterio da seguire
nell’apprezzamento della condotta delle parti, in coerenza con la clausola generale
di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che presiede la materia delle obbligazioni” e
risulterebbe anzi assorbito “dal rilievo dell’inesistenza dello stesso danno risarcibile
per il mero fatto della mancata locazione, atteso che tale circostanza – in difetto di
prova, necessariamente incombente alla parte istante, in ordine alle determinazioni
assunte circa l’utilizzo dell’immobile – non può automaticamente ascriversi all’evento
risolutivo imputato al conduttore”.
8.2.3. Prende, invece, apertamente le distanze dal primo orientamento l’arresto di
Cass. 10/12/2013, n. 27614 (cui da ultimo ha pienamente aderito Cass. 20/01/2017,
n. 1426) secondo cui, a prescindere da qualsiasi considerazione di ordine
probatorio, già in astratto deve escludersi che, avvenuta la risoluzione per
inadempimento del conduttore a seguito del rilascio del bene, il locatore possa
lamentare un danno per la mancata percezione dei canoni locativi che sarebbero
stati esigibili fino alla scadenza del contratto oppure fino alla rilocazione.
Tale pronuncia nega in via generale ed astratta che siffatta pretesa possa avere
fondamento perchè, per un verso, la mancata percezione dei canoni pattuiti non
costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del
patrimonio del locatore a causa dell’intervenuta risoluzione; mentre per altro verso la
mancata percezione dei canoni non potrebbe esser configurata nemmeno come
mancato guadagno poichè con il rilascio dell’immobile il locatore ha comunque
potuto godere del bene disponendone materialmente.
Muovendo dalla premessa che il canone locativo costituisce il corrispettivo della
privazione della facoltà di godimento, detto precedente ne fa derivare che,se il
locatore, in seguito alla risoluzione del contratto, è ritornato nella disponibilità
materiale del bene, ripristinando il godimento, non può pretendere la corresponsione
del canone.
8.2.4. Non è conferente l’altro precedente, citato in ricorso, di Cass. n. 1998 del
2016, che riguarda il danno da ritardata consegna dell’immobile locato alla
cessazione del contratto ex art. 1591 c.c. (in motivazione si fa incidentale riferimento
alla questione qui in esame, ma solo per evidenziarne la diversità, e la si indica
peraltro risolta nel senso affermato da Cass. n. 2865 del 2015 e da Cass. n. 10677
del 2008).
Nemmeno giova alla tesi della ricorrente l’altro precedente richiamato in ricorso di
Cass. n. 6547 del 2016, atteso che anche esso fa esplicito rimando al principio
affermato da Cass. n. 2865 del 2015 e n. 10677 del 2008, finendo in concreto col
disattendere il motivo di ricorso della locatrice che lamentava una erronea riduzione
del risarcimento del danno da lucro cessante per ragioni del tutto coerenti con quel
principio (ossia l’accertamento contenuto nella sentenza d’appello, e non fatto segno
di specifica censura, dell’esistenza di una condotta colpevolmente inerte della
locatrice nel provvedere ad un nuovo impiego locativo del bene).
E’ pur vero che Cass. n. 6547 del 2016 cita anche, in motivazione, l’arresto di Cass.
n. 27614 del 2013, ma la citazione si riferisce al diverso caso dell’inadempimento
della obbligazione del conduttore di restituire la cosa locata “nello stato medesimo in
cui l’ha ricevuta” ex art. 1590 c.c., comma 1, e non è dunque tale da attribuire alla
decisione, sulla questione che qui interessa, una ratio decidendi diversa da quella
testè riferita.
8.3. Reputa questo Collegio che il primo degli esposti orientamenti sia da
considerarsi preferibile per maggiore coerenza sistematica.
Tale orientamento, infatti, nel riconoscere la risarcibilità del pregiudizio pari
all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito
mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per
l’inadempienza dell’altra parte, è certamente più coerente con l’impostazione, che in
linea generale appare da preferirsi, che correla il risarcimento del danno da
inadempimento all’interesse contrattuale positivo.
Se si guarda a tale interesse il danno da risarcire non può non ritenersi
rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della
locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in
considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perchè questa, finchè non viene
locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito
locatizio, non può rappresentare – o quanto meno non può a priori presumersi
rappresenti – un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile.
In tal senso non può condividersi l’affermazione che sta alla base dell’orientamento
opposto, secondo la quale la riottenuta disponibilità del bene da parte del locatore
può tenere luogo della sua utilità nella sfera giuridica del locatore, per essere questi
libero di locare, abitare o anche trascurare il bene che gli sia stato riconsegnato
anticipatamente rispetto alla data di fine della locazione previsto nel contratto.
L’equazione così operata non è convincente perchè, se è vero che è nella libertà del
proprietario dell’immobile scegliere se godere direttamente o indirettamente del
bene, oppure non utilizzarlo in alcun modo, non è però altrettanto vero che tali scelte
siano realizzabili, e abbiano lo stesso valore economico, a prescindere dalle
condizioni personali e di mercato, sul solo presupposto della effettiva disponibilità del
bene.
Inoltre, la scelta di goderne indirettamente attraverso la locazione, nell’ipotesi che si
sta considerando, era già stata liberamente fatta dal proprietario o possessore del
bene, che l’aveva preferita sia all’esercitarvi direttamente un’attività produttiva (del
resto non predicabile per chi, ad es., proprietario di immobili ad uso non abitativo,
nella vita svolga attività o coltivi interessi che non ne richiedano un diretto utilizzo)
sia al non utilizzo, sennonchè l’utilità della scelta in concreto operata è stata poi
frustrata proprio dall’inadempimento del conduttore e dalla successiva risoluzione,
che ha definitivamente privato il locatore dei crediti derivanti dal rapporto di
locazione ormai risoltosi.
Se il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue
l’interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del
godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene
meno per la sola riacquistata disponibilità del bene.
Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione sino
alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al
termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell’ipotesi e alle
condizioni desumibili dall’art. 1227 c.c., comma 2.
Proprio perchè incoerente con tale previsione – la quale, come noto, secondo
consolidata interpretazione comporta che sia il debitore/danneggiante a dover fornire
la prova che il creditore/danneggiato avrebbe potuto evitare i danni, di cui chiede il
risarcimento, usando l’ordinaria diligenza, la relativa circostanza formando oggetto di
eccezione in senso stretto, come tale non rilevabile d’ufficio (v. ex multis Cass.
19/07/2018, n. 19218; 27/07/2015, n. 15750; 25/05/2010, n. 12714; 27/06/2007, n.
14853; 20/11/2001, n. 14592) – non può invece essere condivisa la soluzione offerta
da Cass. n. 530 del 2014, tanto meno là dove essa propone di parametrare il
risarcimento da risoluzione al periodo di preavviso previsto per il recesso del
conduttore (sei mesi).
La diversità dei presupposti e, in particolare, l’assenza di inadempimento nel caso
del recesso, non consente di assimilare le due ipotesi.
8.4. Nel caso di specie non risulta nemmeno prospettata l’esistenza di possibilità di
più rapido e/o più vantaggioso reimpiego del bene nel periodo in questione, sfuggite
al locatore per sua colpevole inerzia.
La decisione impugnata si rivela pertanto conforme alla esposta ricostruzione del
quadro giuridico di riferimento e resiste alla proposta censura.
9. Deriva dalle considerazioni appena esposte l’inammissibilità del secondo motivo
di ricorso, per mancanza di interesse.
Come rilevato dalla Corte di merito2l’allegazione e poi la prova, da parte
dell’appellante ITF FIN S.p.a. della stipula, con altra società, di contratto di
locazione, vanno a tutto vantaggio dell’odierna ricorrente, trattandosi di circostanza
che essa stessa avrebbe avuto onere e interesse di dimostrare, di guisa che non
può certo dolersi del fatto che la Corte abbia vi dato ingresso nel giudizio di appello.
10. E’ infine infondato il quinto motivo di ricorso.
Nella situazione data – di rilascio anticipato dell’immobile condotto in locazione, non
giustificato da alcun inadempimento della locatrice – non può certamente affermarsi
che tale rilascio sia avvenuto in esecuzione di un obbligo contrattuale della
conduttrice, nè correlativamente è predicabile l’esistenza di un contrapposto dovere
di cooperazione della locatrice nel riceversene la consegna, rispetto ai quali possa
fondatamente invocarsi la disciplina in tema di offerta formale o non formale della
res.
Il rilascio (e la presa in consegna) dell’immobile rispondono, infatti, nella specie, da
un lato, a una iniziativa della conduttrice non assistita nè giustificata da alcuna
norma contrattuale o di legge, dall’altro, a una libera scelta della locatrice, che ben
poteva rifiutare la riconsegna del bene ovvero accettarla ma con “espressa riserva”
di volere egualmente conseguire i canoni maturandi fino alla scadenza contrattuale
(cfr. Cass. 24/03/2004, n. 5841).
In tale contesto, pertanto, l’effetto della cessazione, de facto, del rapporto
contrattuale e della conseguente liberazione della conduttrice dall’obbligo,
contrattuale, del pagamento dei canoni, avente natura di debito di valuta (salvo il
sorgere, subito dopo, del visto obbligo risarcitorio, avente natura di debito di valore,
ancorchè parametrato ai canoni in precedenza dovuti), non può che collocarsi nel
momento in cui effettivamente la disponibilità dell’immobile sia, per effetto della
presa in consegna da parte della locatrice, effettivamente passata in capo a
quest’ultima, senza che tale liberazione possa retrodatarsi al momento della
precedente offerta della conduttrice, ancorchè effettuata nel rispetto delle forme di
cui all’art. 1216 c.c..
11. Per le considerazioni che precedono il ricorso deve essere in definitiva rigettato.
Avuto riguardo tuttavia alla correzione della motivazione resasi necessaria in
relazione alle doglianze svolte con il primo motivo e considerata altresì l’oscillazione
giurisprudenziale registratasi con riferimento alla questione posta con il terzo motivo,
si ravvisano i presupposti per l’integrale compensazione delle spese.
Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da
parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1
quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un
ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il
ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.
rigetta il ricorso. Compensa integralmente le spese processuali.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto
dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza
dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente,
dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello
previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 7 febbraio 2020.
Depositato in Cancelleria il 5 maggio 2020