Risoluzione anticipata della locazione e danno risarcibile

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Sentenza 5 maggio 2020, n. 8482
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –
Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –
Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 32821/2018 R.G. proposto da:
Innova S.p.A., rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Andrea Zoppini, con domicilio
eletto presso il suo studio in Roma, Piazza di Spagna, n. 15;
– ricorrente –
contro
ITF FIN S.r.l., rappresentata e difesa dall’Avv. Mauro Longo, con domicilio eletto
presso il suo studio in Roma, via Pompeo Magno, n. 94;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma, n. 7014/2018, pubblicata il 6
novembre 2018;
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 7 febbraio 2020 dal Consigliere
Dott. Emilio Iannello;
udito l’Avvocato Andrea Zoppini;
udito l’Avvocato Mauro Longo;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott.
Patrone Ignazio, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. la Innova S.p.A. adì il Tribunale di Roma
chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso
commerciale, stipulato il 23/9/2010 con la ITF FIN S.r.l., per inadempimento della
locatrice (determinatosi, a suo dire, nel settembre del 2012, per la mancata fornitura
della documentazione tecnica necessaria per l’adeguamento del certificato di
prevenzione incendi), con la condanna della stessa al risarcimento del danno.
La locatrice resistette alla domanda, deducendo che era piuttosto la conduttrice ad
essersi resa inadempiente al pagamento dei canoni pattuiti a cominciare da quello di
ottobre 2012: canoni per i quali aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo,
opposto dalla Innova S.p.A. in separato giudizio.
2. Riuniti i procedimenti, il Tribunale, con sentenza del 26/6/2014, rigettò le domande
della conduttrice e, dato atto dell’intervenuto pagamento dei canoni di ottobre e
novembre 2012, revocò il decreto ingiuntivo, condannando Innova S.p.A. al
pagamento della residua somma dovuta per canoni maturati da dicembre 2012 ad
aprile 2013, data della riconsegna formale dell’immobile (al netto dell’importo
riscosso dalla locatrice mediante l’escussione di una polizza fideiussoria).
Rigettò, invece, l’ulteriore domanda della locatrice volta ad ottenere, a titolo di
risarcimento del danno, il pagamento anche degli ulteriori canoni maturati
successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto
(21/9/2016).
3. La Corte d’appello di Roma – parzialmente accogliendo l’appello proposto dalla
locatrice e rigettando, invece, quello incidentale della conduttrice (che, oltre a
reiterare le domande proposte in primo grado, aveva anche chiesto dichiararsi la
nullità del contratto per asserita impossibilità assoluta dell’oggetto: domanda, questa,
ritenuta inammissibile dalla Corte d’appello, in quanto nuova) – ha condannato (per
quanto in questa sede interessa) Innova S.p.A. al pagamento, in favore della ITF FIN
S.r.l, della ulteriore somma di Euro 886.547,13, oltre Iva ed interessi legali dalle
singole scadenze, quali canoni dovuti dalla data del rilascio fino a quella di naturale
scadenza del contratto, a tal fine però computando, per il segmento temporale
successivo al 28/1/2014, solo la differenza tra il canone che era stato pattuito tra le
parti e quello minore ottenuto dalla locazione dell’immobile ad altra società.
Ha infatti rilevato, evocando a sostegno i precedenti di questa Corte n. 2865 del
2015 e n. 10677 del 2008, che, in conseguenza dell’anticipata cessazione del
rapporto, non giustificata da legittimi motivi di risoluzione per inadempimento del
locatore, e considerato anche che, nella specie, il contratto di locazione prevedeva
che esso non fosse rescindibile per sei anni a partire dal 20/9/2010, il conduttore era
tenuto a pagare il canone fino alla naturale scadenza del contratto.
Secondo i giudici d’appello doveva pertanto ritenersi fondata la domanda, avanzata
dalla locatrice, di risarcimento del danno da lucro cessante, rappresentato dai
proventi che sarebbero derivati dalla locazione dal maggio 2013 al gennaio 2014 e
poi, da quella data e fino alla scadenza, dalla differenza tra detti canoni e quelli
percepiti dalla nuova locataria.
4. Avverso tale decisione Innova S.p.A. propone ricorso per cassazione, affidato a
cinque motivi, cui resiste ITF FIN S.r.l., depositando controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione
1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1,
n. 3, nullità della sentenza per violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c. per avere la
Corte d’appello ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la domanda volta a ottenere
la dichiarazione della nullità del contratto di locazione per impossibilità assoluta
dell’oggetto.
Deduce che tale affermazione sarebbe doppiamente erronea dal momento che:
a) la domanda in realtà formava già oggetto del thema decidendum del giudizio di
primo grado, poichè dedotta negli scritti difensivi (in particolare a pag. 7 della
memoria difensiva del 19/9/2013, nella quale si menzionava la clausola contrattuale
nella quale era previsto testualmente che “qualora l’immobile non avesse i requisiti
tali da permettere lo svolgimento dell’attività della conduttrice, il presente contratto
risulterà nullo”);
b) trattavasi, comunque, di questione rilevabile d’ufficio anche in appello e, come
tale, sottratta al divieto di ius novorum dettato dalle citate norme.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1,
n. 4, nullità della sentenza per ulteriore violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c., per
avere la Corte di merito ritenuto ammissibile l’allegazione da parte della locatrice, in
appello, di un fatto nuovo (consistente nell’avvenuta ricollocazione sul mercato
dell’immobile nel mese di gennaio 2014) e della prova documentale a tal fine
prodotta (rappresentata dal contratto di locazione stipulato a quella data con altra
società).
Sostiene che, diversamente da quanto affermato in sentenza, la nuova allegazione e
la relativa produzione documentale non hanno portato alcun vantaggio ad essa
odierna ricorrente, essendosi, al contrario, consentito in tal modo alla ITF FIN di
sanare il deficit probatorio che, come rilevato dal Tribunale, inficiava la propria
domanda risarcitoria.
3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n.
3, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1591 c.c. e art. 1223 c.c. e ss., per avere
la Corte d’appello riconosciuto alla ITF FIN S.r.l. il diritto a ricevere il canone pattuito
anche per il periodo successivo alla riconsegna dell’immobile, avvenuta nel mese di
aprile 2013.
Sostiene che tale affermazione si pone in frontale contrasto, tanto con la
disposizione di cui all’art. 1591 c.c., quanto con il principio generale che informa la
disciplina della liquidazione del danno in base al quale il risarcimento deve essere
limitato a quanto è “conseguenza immediata e diretta” dell’inadempimento, non
potendo ricomprendersi i danni che il locatore avrebbe potuto evitare usando
l’ordinaria diligenza (art. 1223 c.c. e art. 1227 c.c., comma 2).
Osserva che non si può imporre al conduttore il versamento di un canone a fronte
del mancato godimento del bene e che, ove ciò fosse consentito, il locatore non
avrebbe alcun incentivo a ricollocarlo sul mercato, potendo fare affidamento su
un’entrata sicura da parte di un soggetto che peraltro non usufruisce nemmeno più
della res.
Richiama a supporto alcuni precedenti di questa Corte e, segnatamente, quello di
Cass. n. 27614 del 2013, espressione, secondo la ricorrente (che sollecita in
subordine eventuale rimessione della questione alle Sezioni Unite), di un
orientamento prevalente e preferibile rispetto a quello minoritario richiamato in
sentenza.
4. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, nn. 3 e 4, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1460, 1575 e
1578 c.c. e/o nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c..
4.1. La censura di error iuris si sostanzia nel rilievo che la Corte d’appello, “pur
avendo accertato sulla base delle risultanze istruttorie che l’immobile oggetto del
contratto di locazione tra la ITF FIN S.r.l. e la Innova era privo di un adeguato e,
dunque, valido certificato di prevenzione incendi, non ha sussunto la fattispecie
concreta in quella astratta delineata nelle norme sopra richiamate, ritenendo che la
locatrice non fosse inadempiente rispetto alle obbligazioni poste in capo alla stessa
dalla legge e dal contratto”.
Rilevato che, come evidenziato nella motivazione della sentenza impugnata, il
Comando Provinciale dei VV.FF. aveva espressamente richiesto l’adeguamento del
certificato di prevenzione incendi (CPI), lamenta la ricorrente che la Corte d’appello
non ha poi tratto da tale premessa le dovute conseguenze in punto di
inadempimento del locatore agli obblighi previsti dalla legge e dal contratto.
4.2. La stessa doglianza viene poi posta a fondamento del dedotto vizio di insanabile
contraddittorietà della motivazione, avendo la Corte d’appello, da un lato, affermato
non esservi prova che l’impianto fotovoltaico non fosse a norma e che avesse
compromesso l’idoneità del capannone all’uso a cui era destinato, dall’altro,
riconosciuto che il Comando Provinciale dei VV.FF. aveva richiesto l’adeguamento
del CPI. 5. Con il quinto motivo infine la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360
c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1209, 1216 e 1220
c.c. per avere la Corte d’appello individuato, quale data di cessazione del rapporto,
quella della formale riconsegna dell’immobile, nonostante Innova S.p.A. avesse già
in precedenza intimato alla ITF di riprendere il possesso dell’immobile.
Sostiene pertanto che, conformemente all’orientamento di legittimità, la Corte
d’appello avrebbe dovuto limitare la condanna al versamento dei canoni pattuiti fino
all’invio, in data 5/2/2013, della diffida rivolta al locatore a riprendersi in consegna
l’immobile libero da cose e persone o, in subordine, fino alla notificazione dell’offerta
formale per intimazione, effettuata in data 4/4/2013.
6. E’ infondato il primo motivo di ricorso, occorrendo sul punto solo correggere la
motivazione, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 4.
Deve invero rilevarsi che, se è vero che la domanda volta all’accertamento della
nullità del contratto costituiva inammissibile domanda nuova, ciò tuttavia non
esimeva il giudice d’appello dal potere/dovere di esaminare la questione posta e
motivare nel merito della sua fondatezza, trattandosi di questione rilevabile d’ufficio.
E’ però agevole rilevare che, nella specie, alla stregua della stessa prospettazione
fattane in ricorso, si trattava di questione manifestamente infondata, sicchè conforme
a diritto risulta comunque la decisione impugnata nella parte in cui tale nullità ha
omesso di dichiarare (previa la necessaria avvertenza che, sebbene per quanto
detto, la questione di nullità non sia stata esaminata dalla Corte di merito, sulla
stessa può pronunciarsi questa Corte, ex art. 384 c.p.c., comma 2, non richiedendosi
al riguardo ulteriori accertamenti di fatto).
6.1. Sotto il primo profilo occorre rammentare che, ai sensi dell’art. 1421 c.c. la
nullità del contratto “può essere rilevata d’ufficio dal giudice” e che tale norma va
coordinata con la disciplina delle impugnazioni, tenendo conto del principio affermato
dalle Sezioni Unite di questa Corte, con le sentenze nn. 26242 e 26243 del
12/12/2014, secondo cui, “in appello e in Cassazione, in caso di mancata rilevazione
officiosa della nullità in primo grado, il giudice ha sempre facoltà di rilevare d’ufficio
la nullità”.
Mette conto al riguardo testualmente richiamare quanto in proposito osservato, in
motivazione, da Cass. Sez. U. n. 26243 del 2014 (pagg. 85 – 87; p.p. da 8.3.1 a
8.6.2):
“8.3.1…. E’ pressochè superfluo rammentare che, in sede di gravame, il thema
decidendum resta definitivamente cristallizzato dal contenuto della decisione
impugnata.
“E’ altrettanto noto che l’art. 345 c.p.c. detta il principio della inammissibilità, da
dichiararsi d’ufficio, delle domande nuove proposte dinanzi al giudice
dell’impugnazione.
“La norma va tuttavia coordinata, nella sua portata precettiva, con il perdurante
obbligo di rilevare di ufficio una causa di nullità negoziale imposto al giudice di
appello (al pari di quello di legittimità) dall’art. 1421 c.c.., che non conosce nè
consente limitazioni di grado.
“8.4. Ne consegue:
– Da un canto, che al giudice di appello investito di una domanda nuova volta alla
declaratoria di nullità di un negozio del quale in primo grado si era chiesta
l’esecuzione, la risoluzione, la rescissione, l’annullamento (senza che il giudice di
prime cure abbia rilevato nè indicato alle parti cause di nullità negoziale), è preclusa
la facoltà di esaminarla perchè inammissibile.
– Dall’altro, che a quello stesso giudice è fatto obbligo di rilevare d’ufficio una causa
di nullità non dedotta nè rilevata in primo grado, indicandola alle parti ai sensi
dell’art. 101, comma 2 (norma di portata generale e dunque applicabile anche in
sede di appello);
– Dall’altro ancora, che tale obbligo deve ritenersi altresì attivabile da ciascuna delle
parti ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 2, che consente la proposizione di eccezioni
rilevabili di ufficio.
“8.5. La corretta coniugazione di tali, distinti aspetti processuali conduce:
1) Alla declaratoria di inammissibilità della domanda di nullità per novità della
questione, che peraltro non ne impedisce (secondo consolidato orientamento della
giurisprudenza di questa Corte) la conversione e l’esame sub specie di eccezione di
nullità, legittimamente proposta dall’appellante in quanto rilevabile di ufficio.
2) Alla (eventuale) rilevazione della nullità, nell’esercizio di un potere-dovere
officioso, e alla indicazione del nuovo tema da esplorare in questa nuova fase del
giudizio, se nessuna delle parti abbia sollevato la relativa eccezione.
“8.6. Non può pertanto ritenersi preclusa al giudice, rilevata in limine la
inammissibilità della domanda nuova, la facoltà di motivare in ordine alla ritenuta
validità del contratto (…), con argomentazioni perfettamente speculari rispetto a
quelle che avrebbe svolto se quella nullità egli stesso avesse autonomamente
rilevato.
“8.6.1. Lungi da risultare “sovrabbondante o illegittima”, una tale motivazione si
configura come doverosa disamina della (domanda inammissibile convertita in)
eccezione di nullità negoziale formulata dalla parte appellante.
“8.6.2. Egli non potrà, pertanto, limitarsi ad una declaratoria di inammissibilità in
ragione della novità della domanda di nullità emanando una pronuncia che
racchiuderebbe, in tal caso, un significante esplicito (l’inammissibilità della domanda)
ed un implicito significato (la validità negoziale) -, ma deve, in conseguenza della
conversione della domanda (inammissibile) in eccezione (ammissibile) di
accertamento della nullità, esaminare il merito della questione”.
Alla luce di tali chiare indicazioni, monca, e pertanto erronea, deve ritenersi la
motivazione sul punto adottata dalla Corte di merito poichè esauritasi nel rilievo della
inammissibilità della domanda di nullità, in quanto nuova, e mancante di alcuna
successiva disamina, comunque dovuta, in ordine alla sussistenza della dedotta
nullità.
6.2. Come detto, però, la questione è manifestamente infondata, dal momento che
quella dedotta non potrebbe comunque integrare, indipendentemente dalla verifica
della sua sussistenza in punto di fatto, causa di nullità del contratto, trattandosi di
impossibilità dell’oggetto, in tesi, secondo la stessa prospettazione della parte (che
chiaramente la fa derivare dalla installazione, effettuata in corso di rapporto dalla
locatrice, di un impianto fotovoltaico sul tetto del capannone e dalla conseguente
necessità, manifestatasi anche a seguito dell’incendio verificatosi per cause inerenti
a quell’impianto, di un adeguamento del certificato di prevenzione incendi),
sopravvenuta nel corso del rapporto, come tale incidente sul piano funzionale del
rapporto e non già in quello genetico del contratto.
Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del
contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del
comportamento che ne forma oggetto (art. 1346, 1347, 1418 e 1419 c.c.) richiede
che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della
stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere
effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico
che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass.
21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).
7. Il quarto motivo, al cui esame occorre adesso procedere per evidenti ragioni di
priorità logica, è infondato.
7.1. L’illustrazione della censura – lungi dal giustificare la dedotta (in rubrica) erronea
ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate
dalle norme di legge richiamate – si risolve piuttosto, in realtà, in una critica alla
ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie concreta a mezzo delle
risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma
di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è
possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione
(cfr., ex plurimis, Cass. 26/03/2010, n. 7394; 30/12/2015, n. 26110), neppure
coinvolgendo, la prospettazione critica del ricorrente l’eventuale falsa applicazione
delle norme richiamate sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in
sè incontroverso, insistendo propriamente la Innova S.p.A. nella prospettazione di
una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto a quella operata dal giudice a
quo.
L’ubi consistam delle censure sollevate dall’odierna ricorrente deve, invero,
individuarsi nell’affermazione secondo cui il mancato adeguamento del certificato di
prevenzione incendi (CPI) richiesto dal Comando Provinciale dei VV.FF. comportava
di per sè inadempimento degli obblighi gravanti sulla locatrice, tale di per sè da
giustificare la sospensione del pagamento del canone e poi la risoluzione del
contratto ex art. 1453 c.c..
Si tratta, però, evidentemente, di affermazione che non trova riscontro negli
accertamenti operati in sentenza, ma anzi si pone in contrasto, alla stregua di mera
asserzione oppositiva, con la contraria valutazione ivi espressa secondo cui, oltre a
detto adempimento formale, non risultava necessario un adeguamento dell’impianto,
nè emergeva un aggravamento del rischio incendi, avendosi piuttosto contezza del
fatto che la conduttrice continuava ad occupare il capannone e a svolgervi,
legittimamente, le sue attività commerciali, mancando dunque “del tutto il requisito
della proporzionalità tra i pretesi contrapposti inadempimenti” (v. sentenza
impugnata, pagg. 5-6).
7.2. Discende da tali considerazioni anche la palese infondatezza della contestuale
censura svolta sul piano dell’osservanza dei doveri imposti al decidente ex art. 132
c.p.c., n. 4.
La sentenza impugnata spiega, infatti, adeguatamente la ragione per cui dalla
menzionata nota del Comando dei VV.FF. non si ricava l’indicazione della necessità
di adeguamenti strutturali o dell’impianto nè il divieto della prosecuzione dell’attività
in attesa di esso, sicchè nessuna insanabile contraddizione può predicarsi tra il
riferimento a quella nota (nella parte in cui, secondo la lettura datane dalla Corte,
essa si limitava a richiedere l’adeguamento del CPI) e l’affermazione che, quanto
alla sussistenza delle condizioni per la prosecuzione dell’attività cui era destinato
l’immobile per contratto, non era ravvisabile un inadempimento della parte locatrice,
tantomeno idonea a giustificare la sospensione del pagamento del canone o la
risoluzione del contratto.
8. Venendo quindi all’esame del terzo motivo, di rilievo a sua volta preliminare
rispetto al secondo, se ne deve rilevare l’infondatezza.
La regola di giudizio applicata dal giudice a quo, con riferimento alla questione posta
(circa la risarcibilità del danno rappresentato dai canoni non riscossi dopo lo
scioglimento del rapporto fino alla rilocazione nonchè dall’eventuale differenza tra il
canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione), al contrario di
quanto dedotto dalla ricorrente, appare invero conforme all’orientamento
giurisprudenziale prevalente e, comunque, più convincente.
8.1. Converrà in premessa ricordare come l’art. 1611 codice del 1865, ricondotto
dalla prevalente dottrina del tempo al più generale principio della risarcibilità del
danno da risoluzione per inadempimento, disciplinava specificamente la questione
disponendo che “nel caso di risoluzione del contratto per colpa dell’inquilino, questi è
obbligato a pagare la pigione pel tempo necessario ad una nuova locazione, ed a
risarcire i danni che fossero derivati dall’abuso della cosa locata”.
Il c.c. del 1942 non ha riprodotto la disposizione ricordata, nè la Relazione
ministeriale di ciò dà spiegazione.
Si può al riguardo concordare con l’opinione dottrinale secondo cui la norma
contenuta nell’art. 1611 c.c. del 1865 sia stata ritenuta superflua nel nuovo contesto
normativo del codice del 1942, potendo quella quest