Ripartizione spese applicabile al costruttore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

nel collegio composto da:

Dott. FALASCHI Milena – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. CAPONI Remo – Consigliere Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso n. 4216-2019 proposto da:

Condominio Viale (Omissis), R, rappresentato e difeso dall’avvocato Ferdinando Della Corte ed elettivamente domiciliato all’indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

– ricorrente –

contro

A.A. 2 Spa, rappresentata e difesa dall’avvocato Giancarlo Nuné ed elettivamente domiciliata in Roma, Lungotevere Flaminio n. 34 presso lo studio del difensore;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 5187-2018 del 25-07-2018;

udita la relazione svolta nella pubblica udienza dal consigliere relatore Remo Caponi;

udito il P.M., nella persona del Sostituto P.G. Tommaso Basile, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo
Nel 2010 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma nei confronti di (oggi) A.A. 2 Spa un decreto ingiuntivo di pagamento di spese condominiali ripartite con delibera (non impugnata) del 21-10-2009, sulla base del consuntivo 2008 e del preventivo 2009. Il Tribunale dichiara nulle le delibere condominiali di approvazione del riparto delle spese relativo al consuntivo 2008 e al preventivo 2009. La Corte di appello rigetta l’impugnazione del Condominio.

Le sentenze di merito argomentano dall’inosservanza dell’art. 49 del regolamento condominiale. In relazione agli immobili rimasti invenduti, tale articolo esclude che le spese condominiali possano imputarsi alla società costruttrice (la controricorrente). Il regolamento ha valenza contrattuale, l’errore non è di ripartizione o di conteggio, ma comporta una modifica sostanziale, sia pure limitata alla fattispecie, del regolamento. Non si è trattato di un caso isolato, poiché vi sono altri procedimenti di ingiunzione promossi dal Condominio nei confronti della medesima società, con gli stessi presupposti, in quanto sono state approvate anche altre delibere di ripartizione delle spese in difformità dall’art. 49 del regolamento condominiale.

Pertanto, le delibere a base dell’ingiunzione, oggetto di opposizione, sono affette da nullità. Esse infatti attribuiscono alla società oneri dai quali il regolamento la esenta. Così hanno violato il diritto del singolo condomino di non contribuire alle spese comuni in questione. Inoltre, è stato applicato un criterio di ripartizione delle spese difforme dal regolamento contrattuale, senza il consenso unanime dei condomini, per cui l’assemblea ha travalicato dai propri poteri gestori. Fin qui, nella sostanza, le argomentazioni dei giudici di merito.

Ricorre in cassazione il Condominio con un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste la società costruttrice con controricorso e memoria.

Motivi della decisione
1. – L’unico motivo denuncia l’erroneità dell’aver ritenuto il vizio lamentato come ragione di nullità invece che di annullabilità delle delibere condominiali. Si fa valere la necessità di applicare il termine di decadenza di 30 giorni ex art. 1137 co. 2 c.c. e di sancire, quindi, la tardività della impugnazione.

Il motivo è fondato.

Se si applicano al caso di specie i principi desumibili da Cass. SU 9839-2021, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma da annullabilità. In senso contrario non si può invocare la serie di delibere emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, anche se si tratta della ripetizione di una violazione identica (o simile) e quindi si espone ad essere interpretata come frutto della determinazione del Condominio di inaugurare un indirizzo di modifica dei criteri di ripartizione delle spese e di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini).

Tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non si ravvisano gli estremi di una espressione di una volontà di carattere programmatico-normativo intesa illegittimamente a modificare attraverso una delibera semplicemente maggioritaria i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni: in particolare non trasforma quest’ultima nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri (nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass. 24808-2022). Pertanto, incombe alla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c.

Nello stesso senso la pronuncia sul ricorso 4952-2019 nell’adunanza camerale del 18-4-2024.

2. – Il ricorso è accolto, la sentenza è cassata, la causa è rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Conclusione
Così deciso a Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 9 maggio 2024.
Depositato in Cancelleria l’1 luglio 2024