Demolizione e condono edilizio

Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839

SENTENZA
sul ricorso 19801-2015 proposto da:
P.G., elettivamente domiciliato in Roma, Via (omissis), presso lo studio dell’avvocato P.S.,
rappresentato e difeso dall’avvocato N.P.;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO S. DELL”EDIFICIO SITO IN (omissis) in viale (omissis) nn. (omissis) in persona
del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato a roma, Via (omissis) n. (omissis),
presso lo studio dell’avvocato M.D., rappresentato e difeso dall’avvocato M.P.;
– controricorrente –
nonché contro
S.P.;
– intimato –
Avverso la sentenza n. 22/2015 della Corte di Appello di Messina, depositata il 20/01/2015.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 06/10&2020, dal Presidente
L.G.L.;
Udito il Pubblico Ministero, in persona dell’Avvocato Generale L.S., che ha concluso per il rigetto
del ricorso;
Uditi gli avvocati P.S., per delega dell’avvocato N.P., e M.D., per delega dell’avvocato M.P.

FATTI DI CAUSA
1. – Su ricorso del condominio S. dell’edificio sito in (omissis) viale (omissis) nn. (omissis), il
Tribunale di quella città emise decreto col quale ingiunse a P.G. il pagamento della somma di lire
12.720.485 (ora euro 6.569,58), pari ad un terzo delle spese dei lavori di rifacimento e di
impermeabilizzazione del lastrico solare dell’edificio condominiale, poste a carico dell’ingiunto –
con deliberazioni dell’assemblea dei condomini del 14 settembre, del 30 settembre e del 14
dicembre 1999 – nella misura di cui all’art. 1126 cod. civ., sul presupposto che il P. avesse l’uso
esclusivo del manufatto.
Il P. propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo e ne chiese la revoca, deducendo: che
nessuna delle deliberazioni assembleari poste a fondamento del decreto avrebbe disposto la
ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare secondo il criterio di cui all’art. 1126 cod.
civ. (un terzo a carico dei condomini che ne hanno l’uso esclusivo, due terzi a carico degli altri); che
la deliberazione del 14 dicembre 1999 sarebbe stata affetta da nullità per mancata comunicazione
dell’avviso di convocazione dell’assemblea; che, in ogni caso, le spese afferenti il lastrico solare
avrebbero dovuto essere ripartite secondo le quote millesimali, come previsto dall’art. 1123 cod.
civ., e non secondo il criterio di cui all’art. 1126 cod. civ., in quanto egli, pur essendo proprietario
del lastrico, non ne avrebbe avuto l’uso esclusivo, essendo lo stesso adoperato indistintamente da
tutti i condomini.
Nella resistenza del condominio, che instò per il rigetto dell’opposizione, il giudizio venne riunito,
per connessione oggettiva, al giudizio di opposizione promosso da S.P. (altro condomino
proprietario del lastrico solare) avverso distinto decreto ingiuntivo emesso nei confronti dello stesso
per il pagamento delle quote di contribuzione relative ai medesimi lavori di riparazione.
Il Tribunale di Messina rigettò entrambe le opposizioni, ritenendo legittima la ripartizione delle
spese operata secondo il criterio di cui all’art. 1126 cod. civ.
1. – Sul gravame proposto in via principale da P.G. e in via incidentale da S.P., la Corte di
Appello di Messina, con sentenza n. 22 del 2015, dichiarò la cessazione della materia del
contendere relativamente alla controversia instaurata dal Saija nei confronti del condominio
e rigettò l’appello del Previti, confermando nei suoi confronti la sentenza di primo grado.
Per quanto in questa sede rileva, innanzitutto la Corte territoriale escluse la sussistenza della
pretesa nullità del giudizio di primo grado per la mancata comunicazione dell’ordinanza
adottata fuori udienza il 31 maggio 2006, osservando che il difensore del P. aveva
comunque preso parte all’udienza fissata da tale ordinanza per la precisazione delle
conclusioni, anche se non aveva dedotto alcunché e si era allontanato dall’aula.
Quanto alle doglianze sul merito della lite, la Corte di Messina osservò che la imposizione al
P. – quale proprietario del lastrico solare – della quota di un terzo delle spese di rifacimento
del manufatto, trovava fondamento nella deliberazione dell’assemblea dei condomini del 14
dicembre 1999, la quale non era stata impugnata, e che la deduzione della nullità o
annullabilità di tale deliberazione, per violazione dei criteri di riparto delle spese di cui agli
artt. 1123 e 1126 cod. civ. (anche per quanto riguardava i lavori di restauro dei torrini e delle
scarpe di piombo dell’edificio condominiale), doveva ritenersi preclusa nel giudizio di
opposizione al decreto ingiuntivo, il cui oggetto non poteva estendersi all’esame delle
questioni relative alla invalidità della deliberazione di approvazione della spesa intimata.
2. – Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Previti Giacomo sulla base di
cinque motivi.
Ha resistito con controricorso il condominio S. S.P., ritualmente intimato, non ha svolto
attività difensiva in questa sede.
3. – All’esito dell’udienza pubblica del 10 settembre 2019, la Seconda Sezione Civile di questa
Corte, con ordinanza interlocutoria n. 24476 del 1° ottobre 2019, ha disposto la trasmissione
degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
L’ordinanza interlocutoria ha rilevato come le questioni della nullità delle deliberazioni
dell’assemblea dei condomini e della estensione dell’oggetto del giudizio di opposizione a
decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali fossero state oggetto di
plurime pronunce difformi delle Sezioni semplici; ha perciò ritenuto opportuna la decisione
del ricorso da parte delle Sezioni Unite al fine di comporre il contrasto di giurisprudenza in
atto, evidenziando altresì come le questioni da decidere presentassero i caratteri di
“questioni di massima di particolare importanza”.
4. – Il Primo Presidente ha disposto, ai sensi dell’art. 374, secondo comma, cod. proc. civ., che
sulla questione la Corte pronunci a Sezioni Unite.
5. – Sia il ricorrente che il controricorrente hanno depositato memorie ex art. 378 cod. proc.
civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE
6. – Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt. 136, 156, 161, 170 e 176
cod. proc. civ., nonché la nullità della sentenza impugnata, per non essere stata comunicata,
ai procuratori del P., l’ordinanza resa fuori udienza il 31 maggio 2006, con la quale il giudice
aveva dichiarato inammissibili le richieste istruttorie delle parti ed aveva disposto il rinvio
della causa per la precisazione delle conclusioni.
La censura è infondata, risultando la dedotta nullità sanata per il raggiungimento dello scopo
dell’atto.
Se è vero infatti, in astratto, che la mancata comunicazione, alla parte costituita,
dell’ordinanza istruttoria pronunciata dal giudice fuori udienza – secondo quanto prescrive
l’art. 176, secondo comma, cod. proc. civ. – determina la nullità dell’ordinanza stessa e degli
atti successivi dipendenti (ivi compresa la sentenza) per difetto dei requisiti indispensabili
per il raggiungimento dello scopo, ai sensi dell’art. 156, secondo comma, cod. proc. civ. (cfr.
Cass., Sez. 3, n. 8002 del 02/04/2009; Cass., Sez. 3, n. 1283 del 29/01/2003); è parimenti
vero che, ai sensi dell’art. 156, terzo comma, cod. proc. civ., «La nullità non può mai essere
pronunciata se l’atto ha raggiunto io scopo a cui è destinato».
Nella specie, la Corte territoriale ha spiegato che, nonostante la mancata comunicazione ai
difensori del Previti dell’ordinanza resa fuori udienza, uno dei due procuratori
dell’opponente prese parte all’udienza di precisazione delle conclusioni tenutasi il 20 marzo
2007; in tale sede il procuratore della parte non ebbe a chiedere alcun termine o rinvio né
ebbe a formulare alcuna istanza, neppure lamentò alcun pregiudizio per la difesa derivato
dalla mancata ricezione della comunicazione dell’ordinanza che aveva fissato l’udienza;
semplicemente il difensore, invitato dal giudice a precisare le conclusioni, preferì
allontanarsi dall’aula. Esattamente, quindi, la Corte di Appello ha ritenuto sanata la nullità
dell’ordinanza emessa fuori udienza per raggiungimento dello scopo dell’atto.
Deve infatti ritenersi che, quando la parte, alla quale non sia stata comunicata l’ordinanza
pronunciata fuori dell’udienza, abbia egualmente, per altre vie, avuto conoscenza
dell’udienza di rinvio ed abbia partecipato alla stessa, senza dedurre specificamente
l’eventuale pregiudizio subito per la sua difesa a causa della mancata comunicazione e senza
formulare istanze dirette ad ottenere un rinvio ad altra udienza, la nullità risulta sanata per
raggiungimento dello scopo, ai sensi dell’art. 156, terzo comma, cod. proc. civ., essendosi
comunque conseguito lo scopo della prosecuzione del processo con la partecipazione di tutte
le parti in contraddittorio tra loro (cfr. Cass., Sez. 2, n. 3774 del 16/04/1987, nonché Cass.,
Sez. 1, n. 2810 del 28/03/1997, in tema di nullità, per mancata comunicazione alle parti, del
decreto di sostituzione del giudice istruttore e del rinvio d’ufficio dell’udienza davanti
all’istruttore stesso, alla quale tutte le parti avevano comunque partecipato senza sollevare
contestazioni).
Sul punto, va enunciato, ai sensi dell’art. 384, primo comma, cod. proc. civ., il seguente
principio di diritto:
«La mancata comunicazione alla parte costituita, a cura del cancelliere – ai sensi dell’art.
176, secondo comma, cod. proc. civ. – dell’ordinanza istruttoria pronunciata dal giudice fuori
dell’udienza provoca la nullità dell’ordinanza stessa e la conseguente nullità, ai sensi dell’art.
159 cod. proc. civ., degli atti successivi dipendenti, a condizione che essa abbia
concretamente impedito all’atto il raggiungimento del suo scopo, nel senso che abbia
provocato alla parte un concreto pregiudizio per il diritto di difesa; se la parte abbia
comunque avuto conoscenza dell’udienza fissata per la prosecuzione del processo ed abbia
partecipato ad essa senza dedurre specificamente l’eventuale pregiudizio subito per il diritto
di difesa e senza formulare istanze dirette ad ottenere il rinvio dell’udienza, la nullità deve
ritenersi sanata per raggiungimento dello scopo dell’atto, ai sensi dell’art. 156, terzo comma,
cod. proc. civ.».
7. – Col secondo motivo, si deduce la violazione degli artt. 633 cod. proc. civ., 1135, 1136 e
1137 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ., nonché l’insufficiente, incongrua e incoerente
motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte di Appello erroneamente
interpretato la deliberazione assembleare del 14 dicembre 1999, ritenendo che essa avesse
disposto la ripartizione delle spese relative al rifacimento della terrazza secondo il criterio di
cui all’art. 1126 cod. civ.
Il motivo risulta, nel suo complesso, inammissibile.
Secondo la giurisprudenza di questa Suprema Corte, le deliberazioni dell’assemblea del
condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362
e segg. cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale e, nel caso in cui tale
elemento risulti insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra
cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti
dell’atto, che impongono all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche
effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente
programmatico (ex plurimis, Cass., Sez. 2, n. 4501 del 28/02/2006; Cass., Sez. 2, n. 28763
del 30/11/2017); l’interpretazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale spetta al
giudice del merito e costituisce apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità,
purché risulti giustificato da motivazione immune da errori giuridici e da vizi logici (per
tutte, Cass., Sez. 2, n. 12556 del 27/08/2002). I vizi logici della sentenza, peraltro, sono
ormai sindacabili in cassazione solo nei limiti consentiti dal nuovo testo dell’art. 360, n. 5
cod. proc. civ. (introdotto dal d.l. n. 83 del 2012, convertito dalla legge n. 134 del 2012),
applicabile ratione temporis, che ha escluso il sindacato sulla “sufficienza” della
motivazione, riducendo il controllo di legittimità sul giudizio di fatto al sindacato
sull’«omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio» e sulla apparenza o manifesta
illogicità della motivazione (cfr. Cass., Sez. Un., n. 8053 del 07/04/2014).
Nella specie, per un verso, il ricorrente non ha lamentato la violazione di alcuno dei canoni
ermeneutici dettati dagli artt. 1362 e segg. cod. civ.; per altro verso, la motivazione della
sentenza impugnata sul punto risulta non apparente né viziata da manifesta illogicità.
Il motivo, in realtà, si risolve in una critica dell’esito dell’interpretazione cui è pervenuta la
Corte di Appello e nella sollecitazione di una interpretazione alternativa; si tratta, perciò, di
una censura di merito, che non può trovare ingresso nel giudizio di legittimità.
8. – A questo punto, prima di esaminare il terzo e il quarto motivo (che sottopongono le
questioni di diritto in relazione alle quali la decisione del ricorso è stata affidata a queste
Sezioni Unite), va esaminato il quinto motivo, col quale si deduce la violazione degli artt.
115, 116 e 633 cod. proc. civ., 1137 e 2697 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ., per avere la
Corte territoriale omesso di considerare che la deliberazione dell’assemblea condominiale
del 14 settembre 1999, posta a fondamento del decreto ingiuntivo, era stata annullata dal
Tribunale di Messina con sentenza n. 794 del 17 marzo 2004; ciò avrebbe determinato la
perdita di efficacia del titolo posto a base della ingiunzione.
Il motivo è inammissibile, non cogliendo esso, né censurando, la ratio decidendi della
sentenza impugnata.
La Corte di Appello, con interpretazione immune da vizi logici e giuridici, ha ritenuto che la
ripartizione delle spese relative al rifacimento della terrazza, secondo il criterio di cui all’art.
1126 cod. civ., fosse stata disposta con la deliberazione assembleare del dicembre 1999,
individuando quest’ultima come idoneo titolo del credito azionato col decreto ingiuntivo.
Risulta, pertanto, irrilevante il fatto che la precedente deliberazione del settembre dello
stesso anno sia stata annullata in sede giudiziale, non potendo tale annullamento incidere sul
diverso titolo posto a fondamento del credito condominiale ed incrinare la ratio decidendi
della impugnata sentenza. Dal che il difetto di interesse alla proposizione della censura.
4. – Rimangono da esaminare il terzo e il quarto motivo di ricorso, che vanno scrutinati
unitariamente in ragione della loro stretta connessione. Si tratta dei motivi in relazione ai
quali l’ordinanza interlocutoria della Seconda Sezione Civile ha rimesso il procedimento al
Primo Presidente perché valutasse l’opportunità di assegnarlo a queste Sezioni Unite.
Con entrambi i motivi, si deduce la violazione degli artt. 1117, 1123 e 1126 cod. civ., in
relazione agli artt. 633 cod. proc. civ. e 63 disp. att. cod. civ., per avere la Corte di Appello
di Messina ritenuto che la dedotta invalidità della deliberazione di ripartizione delle spese,
per violazione dei criteri prescritti dalla legge, non potesse essere delibata nel giudizio di
opposizione a decreto ingiuntivo – né relativamente alle spese di riparazione del lastrico
solare, del quale il Previti aveva negato di avere l’uso esclusivo (terzo motivo), né
relativamente alle spese di riparazione dei torrini e delle scarpe di piombo dell’edificio
condominiale, pacificamente di uso comune tra i condomini (quarto motivo) – trattandosi di
questione che avrebbe dovuto essere oggetto di separata impugnativa avverso la
deliberazione assembleare.
La Sezione remittente ha ritenuto che, dall’esame del terzo e del quarto motivo, emergessero
tre questioni di massima di particolare importanza, decise in senso difforme dalle Sezioni
semplici, meritevoli di esame da parte delle Sezioni Unite. In particolare, l’ordinanza di
rimessione ha evidenziato la necessità di risolvere le seguenti questioni:
1) «se le deliberazioni dell’assemblea condominiale, con le quali le spese per la gestione
delle cose e dei servizi comuni siano ripartite tra i condomini in violazione dei criteri legali
dettati dagli artt. 1123 e segg. cod. civ. o stabiliti con apposita convenzione, debbano
ritenersi sempre affette da nullità (come tali sottratte al regime di cui all’art. 1137 cod. civ.)
ovvero se le dette deliberazioni possano ritenersi nulle soltanto quando l’assemblea abbia
inteso modificare stabilmente (a maggioranza) i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dalla
unanime convenzione, dovendo invece ritenersi meramente annullabili (come tali soggette
alla disciplina dell’art. 1137 cod. civ.) nel caso in cui tali criteri siano soltanto
episodicamente disattesi»;
2) «se, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei
contributi per le spese condominiali, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., il giudice possa
sindacare le eventuali ragioni di nullità della deliberazione assembleare di ripartizione delle
spese su cui è fondata l’ingiunzione di pagamento ovvero se, invece, la delibazione della
nullità della deliberazione debba essere riservata al giudice davanti al quale la medesima sia
stata impugnata in via immediata nelle forme di cui all’art. 1137 cod. civ.»;
3) «se la statuizione di rigetto dell’opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la
riscossione dei contributi condominiali, sulla base dello stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, dia luogo o meno alla formazione di giudicato implicito sull’assenza di cause
di nullità della delibera».
Osservano le Sezioni Unite come non tutti i quesiti posti dall’ordinanza di rimessione
pongano questioni la cui soluzione è necessaria ai fini della decisione del caso sottoposto;
essi, pertanto, verranno esaminati dal Collegio nei limiti della loro rilevanza, ossia in quanto
rappresentino un presupposto o una premessa sistematica indispensabile per l’enunciazione
di principi di diritto utili alla soluzione delle questioni sottoposte con i motivi del ricorso in
esame.
Questa necessaria delimitazione delle questioni da trattare è legata alle funzioni
ordinamentali e alle attribuzioni processuali delle Sezioni Unite, compito delle quali non è
l’enunciazione di principi generali e astratti o di tesi teoriche su ogni possibile questione di
diritto collegata al caso da decidersi, ma l’enunciazione di quei soli principi di diritto che
risultano necessari alla decisione del caso della vita da decidersi (in questo senso già Cass.,
Sez. Un., n. 12564 del 22/05/2018); basti osservare che lo stesso “principio di diritto
nell’interesse della legge”, che la Corte di cassazione può essere chiamata ad enunciare ai
sensi dell’art. 363 cod. proc. civ., deve comunque corrispondere alla regola giuridica alla
quale il giudice di merito avrebbe dovuto attenersi nella risoluzione della specifica
controversia.
Ciò premesso, può passarsi all’esame delle questioni sottoposte, nei limiti in cui la soluzione
di esse rilevi ai fini della decisione del ricorso, secondo il loro ordine logico.
9. – La prima questione da esaminare è quella relativa all’estensione del thema decidendum del
giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione degli oneri
condominiali;
si tratta, in particolare, di stabilire se, in tale giudizio, il giudice possa sindacare la validità della
deliberazione assembleare di ripartizione delle spese su cui è fondata l’ingiunzione di pagamento
ovvero se tale sindacato gli sia precluso, per essere riservato ad apposito giudizio avente
specificamente ad oggetto l’impugnazione in via immediata della deliberazione.
A tale quesito, la giurisprudenza di questa Corte ha dato, in un primo momento, risposta negativa,
affermando il principio secondo cui, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il
pagamento di contributi per le spese condominiali, il condomino opponente non può far valere
questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia
della medesima (Cass., Sez. 2, n. 22573 del 07/11/2016; Cass., Sez. 2, n. 17486 del 01/08/2006). In
particolare, si è statuito che il giudice dell’opposizione deve limitarsi a verificare la perdurante
esistenza ed efficacia della delibera assembleare, senza poter sindacare, neppure in via incidentale,
la sua validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale detta delibera sia stata
impugnata (Cass., Sez. Un., n. 26629 del 18/12/2009; nel medesimo senso, Cass., Sez. 2, n. 3354
del 19/02/2016; Cass., Sez. 2, n. 4672 del 23/02/2017; in senso conforme, non massimate: Cass.,
Sez. 2, n. 6436 del 19/03/2014; Cass., Sez. 2, n. 8685 del 28/03/2019; da ultimo Cass., Sez. 2, n.
21240 del 09/08/2019, in motiv.); egli può accogliere l’opposizione solo se la delibera condominiale
abbia perduto la sua efficacia, per essere stata annullata o per esserne stata sospesa l’esecuzione dal
giudice dell’impugnazione (Cass., Sez. 2, n. 19938 del 14/11/2012; Cass., Sez. 6 – 2, n. 7741 del
24/03/2017).
Queste conclusioni, che relegano l’azione di annullamento della delibera assembleare in un separato
giudizio, necessariamente distinto da quello di opposizione al decreto ingiuntivo, sono state
recentemente contraddette da un nuovo indirizzo giurisprudenziale di questa Suprema Corte, che ha
affermato il diverso principio secondo cui, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo
emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d’ufficio dell’Invalidità
della sottostante delibera non opera allorché si tratti di vizi implicanti la sua nullità, in quanto la
validità della delibera rappresenta un elemento costitutivo della domanda di pagamento (Cass., Sez.
2, n. 305 del 12/01/2016; Cass., Sez. 2, n. 19832 del 23/07/2019; nello stesso senso, non massimate:
Cass., Sez. 6-2, n. 22157 del 12/09/2018; Cass., Sez. 6-2, n. 33039 del 20/12/2018; Cass., Sez. 6-2,
n. 23223 del 27/09/2018).
Le Sezioni Unite ritengono che il primo orientamento debba essere superato, mancando ragioni
sufficienti per negare al giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo il potere di sindacare la
validità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione; anzi, diverse fondate
ragioni inducono a riconoscere al giudice dell’opposizione il potere di sindacare non solo l’eventuale
nullità di tale deliberazione, ma anche l