La rampa di accesso ai box non è un parcheggio

La destinazione della parte comune è quella impressa dal costruttore o che può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini, cioè dall’uso voluto e realizzato dai partecipanti al condominio. Ogni condomino nell’usare la parte comune, anche più intensamente, non può certo alterare la destinazione del bene condominiale.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione nella recente ordinanza del 29 dicembre 2023 n. 36438.

Rampa di accesso ai box e posteggio abusivo di alcuni condomini. Fatto e decisione
Alcuni condomini citavano innanzi al Tribunale altri due partecipanti al condominio per accertare e dichiarare l’illegittimità e abusività dell’occupazione stabile, con i loro veicoli, a partire dal 1999, della rampa di accesso ai garages, nonché di una porzione di cosa comune mediante l’installazione di macchine per il condizionamento.

Il Tribunale, valutate le prove, rigettava la domanda. Secondo il giudice di primo grado l’utilità specifica aggiuntiva che essi traevano dall’uso della corte di accesso ai garages non impediva l’uso della cosa propria da parte degli altri condomini; per le stesse ragioni, il giudice di prime cure non intravvedeva alcun danno nel posizionamento dei condizionatori. La questione veniva sottoposta alla Corte di Appello.

I giudici di secondo grado ritenevano legittima la collocazione dei macchinari per il condizionamento, ma accertavano la violazione dell’art. 1102 c.c. limitatamente all’uso frequente della rampa come parcheggio, condannando i posteggiatori abusi al risarcimento del danno in via equitativa.

Secondo i giudici di secondo grado, considerata la naturale destinazione del bene in questione quale rampa carrabile, non destinata a parcheggio, era evidente il disagio creato agli altri condomini costretti ad effettuare almeno due manovre suppletive per imboccare la rampa: in altre parole il frequente stazionamento delle vetture ostacolava e rendeva difficoltoso l’accesso e il transito lungo detta area; di conseguenza la Corte riconosceva il diritto dei condomini (attori) al risarcimento dei danni, liquidato in via equitativa, utilizzando quali parametri utili il valore della locazione dei due posti auto con un abbattimento del 50%.

I posteggiatori abusivi ricorrevano in cassazione, sostenendo che l’art. 1102 c.c. consente l’utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi, anche in modo particolare e diverso da quello degli altri; in altre parole, a parere dei ricorrenti, il parcheggio di un’autovettura in fondo alla rampa di accesso ai garages non alterava la destinazione del bene comune, né impediva l’accesso all’autorimessa comune, rendendolo solo più disagevole.

In ogni caso i ricorrenti lamentavano che la condanna al risarcimento dei danni non era sostenuta da valida prova del danno risarcibile, tale non potendo considerarsi il disagio nella manovra di accesso ai garages; di conseguenza ritenevano priva di senso la valutazione equitativa di detto danno, rapportata al valore fondiario di due posti auto ridotto al 50%. La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti.

Secondo i giudici supremi la destinazione naturale della rampa carrabile è l’accesso ai garages, non l’utilizzazione a parcheggio; di conseguenza per la Suprema Corte, con il frequente e sistematico stazionamento di due autovetture, i soccombenti condomini di fatto hanno trasformato e snaturato la destinazione originariamente voluta dalla collettività condominiale.

Nel caso di specie il sostanziale mutamento di fatto dell’area comune, adibita a parcheggio dagli odierni ricorrenti senza il consenso dei condomini, si traduce nella sottrazione di facoltà di godimento (e di disposizione) dell’area.

Secondo la Corte tale occupazione abusiva è risarcibile e il danno è da quantificare in base ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente.

Considerazioni conclusive
L’art. 1102 c.c. consente l’utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a condizione che sia rispettata la destinazione della parte condominiale (Cass. civ., sez. II, 21/05/1990, n. 4566) e che l’utilità maggiore e più intensa tratta da uno dei condomini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. civ., Sez. II, 01/08/2001, n. 10453).

Secondo la giurisprudenza sussiste “alterazione” dei beni comuni solo allorché le modificazioni apportate a tali beni rendano impossibile o comunque pregiudichino apprezzabilmente la loro funzione originaria, e non già quando l’utilità tratta dal singolo condomino si aggiunga a quella originaria, cioè quando il godimento del singolo condomino, pur potenziato e reso più comodo, lasci immutata la consistenza e la destinazione originaria (Cass. civ., sez. II, 23/10/1999, n. 11936).

L’occupazione di una rampa di accesso ai box con una o due vetture, anche nel caso in cui non impedisca l’accesso all’autorimessa comune, altera palesemente la destinazione di detta parte comune, violando l’articolo 1102 c.c.; del resto anche nell’ipotesi in cui il parcheggio sulla rampa non sia stabile e duraturo, la Suprema Corte ha chiarito che l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso; pertanto, può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti della rampa comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà (Cass. civ., sez. II, 27/09/2022, n. 28152).

In ogni caso, come è stato giustamente osservato dal giudice di merito, il disagio cui sono sottoposti gli altri condomini nella fruizione dei garages conseguente al parcheggio abusivo sulla rampa, può implicare addirittura dei rischi di danno, in caso di errore di manovra del conducente dell’autovettura in uscita dal garage.