RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO DIVERSA DALL’AMMINISTRAZIONE

CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent 4.2.2016,

n. 2242

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio sito in Roma, Via …, chiedeva ed otteneva dal Pretore di Roma decreto ingiuntivo n. 2631/1998 nei confronti di P.L., proprietaria di un appartamento sito nella palazzina B/2 del predetto complesso condominiale, intimante il pagamento dell’importo di lire 6.100.189 per spese relative a ratei condominiali, di riscaldamento e conguagli non corrisposti a partire dal giugno 1995 e fino ad ottobre 1997.

L’odierna ricorrente proponeva opposizione contestando il credito azionato dal Condominio convenuto, che si era costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’opposizione. All’esito dell’istruttoria, il Tribunale di Roma respingeva l’opposizione con sentenza n.14435/2005.

Avverso la predetta sentenza P.L. proponeva appello, con il quale eccepiva in via pregiudiziale la carenza di legittimazione attiva del Condominio, in quanto la procura alle liti, già in fase monitoria, sarebbe stata conferita non già dall’amministratore del Condominio, comprendente tutte le diverse palazzine site al civico … di via …, bensì dal B. quale rappresentante di una di esse nell’assemblea condominale (si veda pag. 8 del ricorso). Nel merito contestava poi la mancata corrispondenza delle somme richieste nel decreto ingiuntivo con le risultanze probatorie, chiedendo altresì il riconoscimento dell’avvenuta prescrizione del credito.

Si costituiva in appello il Condominio di cui sopra, chiedendo il rigetto dell’appello.

La Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 4794/09 depositata il 3 dicembre 2009, e notificata in data 20110/2010, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da P.L., rigettava l’appello.

A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale evidenziava che l’eccezione relativa al difetto di legittimazione processuale del Condominio era tardiva in quanto proposta per la prima volta in grado di appello, e comunque infondata nel merito perché vi erano prove che il B. di fatto aveva agito quale rappresentante del Condominio presso la palazzina B/2. In particolare, la sentenza impugnata sul punto affermava che “… Invero è pacifico in atti che al civico … di via … corrispondono più palazzine singole, cosicché vi sono parti comuni a tutti i fabbricati – portineria, viabilità interna e illuminazione – e parti che rientrano nella comunione dei singoli edifici: se è vero che il regolamento di condominio adottato dal costruttore non specifica tale divisione, è altrettanto incontestato che il rilievo della singolarità delle palazzine emerge dalle tabelle millesimali che furono allegate a tale regolamento. Posto quanto precede, il fatto che per anni il B. abbia partecipato – come amministratore – alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P.L. è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condòmini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, cosi superando la mancanza di un investitura formale difettando la previsione regolamentare di un gestore dei singoli villini”.

(omissis)

Nei confronti della suddetta sentenza P.L. proponeva ricorso per cassazione, formulando due motivi Il Condominio sito in Roma, Via … resisteva in giudizio presentando controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La ricorrente con il primo motivo censura “l’illegittimità della sentenza impugnata ex art 360 n. 3 c.p.c. per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 100 e 101 c.p.c. per aver dichiarato la Corte di Appello di Roma inammissibile l’eccezione sollevata di difetto di legittimazione del sig. B., il quale si è definito, senza esserlo, amministratore del Condominio di via … in sede di ricorso per ingiunzione nonché nel giudizio di opposizione e comunque infondata l’eccezione di difetto di legittimazione processuale ex art. 101 c.p.c.”.

In particolare lamenta che, nonostante apposita eccezione sollevata sul punto, la Corte di Appello di Roma ha riconosciuto la veste di amministratore a B. senza che vi fosse alcuna delibera di nomina dello stesso quale amministratore del Condominio appellato, ed anzi che in atti vi fosse la prova che, sia in primo grado che in appello, l’amministratore fosse tale O.R.. La Corte di Appello avrebbe errato nell’interpretazione delle norme di diritto “… in quanto unico atto da cui evincere la qualifica di amministratore di un condominio è il regolamento condominiale o in alternativa il verbale dell’assemblea che delibera di nominare amministratore, nel caso di specie, il condomino B.”.

Poiché quest’ultimo non poteva essere riconosciuto amministratore del Condominio, vi sarebbe di conseguenza un difetto di legittimazione processuale dell’appellato, “rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento”.

Il motivo è infondato.

La Corte territoriale ha affermato in primo luogo che la doglianza era inammissibile perché sollevata per la prima volta in grado di appello e nel merito che il B. aveva comunque assunto per facta concludentia la veste di amministratore della Palazzina B/2.

Nel caso di specie appare evidente che la ricorrente non contesta il difetto di legittimazione attiva del Condominio sito in Roma, Via …, che ha agito con ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti per riscuotere crediti relativi a spese condominiali, bensì la titolarità del potere di rappresentanza in capo a B., che a suo avviso non era all’epoca amministratore del Condominio e neppure della Palazzina B12, difettando una formale delibera in tal senso. Al riguardo va considerato che alla nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell’art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condòmini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. 23296/1996). A ciò si aggiunga che in sede di legittimità il Condominio si è costituito a mezzo dell’amministratore O.R., e questi nel controricorso (pag. 4) ha espressamente fatto proprie tutte le difese svolte nei gradi di merito dal Condominio. Vi è quindi una ratifica espressa della condotta difensiva svolta da B., ritenuto dalla ricorrente privo del potere di rappresentare il Condominio di via … in Roma. Tale ratifica comporta in ogni caso la sanatoria con efficacia retroattiva del vizio di rappresentanza eccepito dalla ricorrente P.L. (Cass. Ord, 18/03/2015, n. 5343)

(omissis)

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese relative alla presente fase che liquida in favore del resistente in euro 1.500 di cui euro 200 per esborsi ed euro 1.200 per onorari avvocato oltre spese generali e accessori di legge.

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CONIUGE SEPARATO E PARTECIPAZIONE SPESE LAVORI

COMUNIONE E CONDOMINIO – SEPARAZIONE DEI CONIUGI
Cass. civ. Sez. I, Sent., 04-02-2016, n. 2195

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FORTE Fabrizio – Presidente –

Dott. DIDONE Antonio – rel. Consigliere –

Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere –

Dott. VALITUTTI Antonio – Consigliere –

Dott. ACIERNO Maria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 19915/2011 proposto da:

D.G. (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato in ROMA, LARGO DELLA GANCIA 1, presso l’avvocato MAMMOLA DOMENICO, che lo rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

R.C. (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA POSTUMIA 3, presso l’avvocato ORLANDO ANGELA, rappresentata e difesa dagli avvocati GIUSEPPE CENTOLA, CARMEN D’INTINO, giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 773/2011 del TRIBUNALE di FOGGIA, depositata il 06/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO DIDONE;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca, che ha concluso per l’improcedibilità, in subordine rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

1.- Riformando la decisione del giudice di pace, il Tribunale di Foggia, con la decisione impugnata (depositata in data 6.5.2011) ha condannato D.G. al pagamento in favore di R. C. – coniuge separato del convenuto – della somma di Euro 2.040,00, oltre interessi, a titolo di rimborso di spese straordinarie sostenute per la sistemazione del giardino e la sostituzione della basculante del box dell’appartamento comune, assegnato alla moglie in sede di separazione consensuale omologata.

Secondo il tribunale le condizioni di separazione (che limitavano l’obbligo a carico del marito solo per le spese condominiali straordinarie) erano state previste per disciplinare i rapporti tra i coniugi e i figli mentre non incidevano sull’applicabilità nella concreta fattispecie dell’art. 1110 c.c., in relazione al diritto al rimborso del partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune.

Contro la sentenza del tribunale il convenuto ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso l’intimata.

2.1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 156, 158, 1102, 1110, 1173 e 1322 c.c..

Lamenta che il giudice del merito non abbia tenuto conto delle condizioni di separazione che prevedevano, a carico del ricorrente, “il pagamento proquota solo delle spese condominiali straordinarie, degli oneri fiscali, nonchè dei tributi e tasse che gravano su detto immobile”. Le parti, dunque, avevano consensualmente e legittimamente convenuto l’esclusione di qualsiasi altro obbligo di contribuzione relativo all’immobile da parte del ricorrente, così come consentito dall’art. 158 c.c., in deroga all’art. 1110 c.c..

2.2.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 175 e 208 c.p.c., e art. 104 disp. att. c.p.c.. Deduce che erroneamente il tribunale avrebbe ammesso ed escusso come teste la figlia D.M., posto che l’attrice era decaduta dall’ammissione fatta dal giudice di pace, non avendo notificato (pur in tal senso onerata dal giudice di pace) il provvedimento emesso fuori udienza con il quale era stato integrato il provvedimento di ammissione.

2.3.- Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1102 e 1110 c.c., e art. 115 c.p.c., nonchè vizio di motivazione, lamentando che erroneamente sia stata ritenuta la sua “trascuranza” sui lavori da eseguire, posto che non era stato tempestivamente avvisato della necessità dei lavori e che i lavori eseguiti nel giardino erano diversi da quelli preventivati.

2.4.- Con il quarto motivo il ricorrente denuncia vizio di motivazione in ordine alla ritenuta natura di spese conservative di quelle eseguite dall’attrice, trattandosi, in realtà, di “migliorie”.

3.- Osserva la Corte che i motivi di ricorso – là dove non sono inammissibili perchè veicolano censure in fatto non deducibili in sede di legittimità – sono infondati perchè il giudice del merito ha correttamente applicato il principio per il quale in tema di spese relative alle parti comuni di un bene, come l’obbligo di partecipare ad esse incombe su tutti i comunisti in quanto appartenenti alla comunione ed in funzione delle utilità che la cosa comune deve a ciascuno di essi garantire, così il diritto al rimborso “pro quota” delle spese necessarie per consentire l’utilizzazione del bene comune secondo la sua destinazione spetta al partecipante alla comunione che le abbia anticipate per gli altri in forza della previsione dell’art. 1110 c.c., le cui prescrizioni debbono ritenersi applicabili, oltre che a quelle per la conservazione, anche alle spese necessarie perchè la cosa comune mantenga la sua capacità di fornire l’utilità sua propria secondo la peculiare destinazione impressale (Sez. 2, Sentenza n. 12568 del 27/08/2002). Invero, le spese per la conservazione, nel caso di inattività degli altri comproprietari, da accertare in fatto, possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli stesso e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e di esse può essere chiesto il rimborso (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 11747 del 01/08/2003; Sez. 2, Sentenza n. 253 del 08/01/2013).

La natura necessaria delle spese è stata accertata dal giudice del merito con apprezzamento in fatto incensurabile in questa sede (sostituzione della serranda del box, rotta a seguito di tentativo di furto e taglio degli alberi che stavano rovinando sulle autovetture).

Peraltro, come ha ben evidenziato il tribunale – pure alla luce di un accertamento in fatto non adeguatamente censurato circa l’interpretazione delle condizioni della separazione consensuale – altro sono le spese condominiali straordinarie rispetto a quelle di conservazione ex art. 1110 c.c., di cui il ricorrente è tenuto a corrispondere la propria quota in virtù della comproprietà dell’immobile.

Quanto alla dedotta decadenza dall’ammissione del teste D. M., correttamente il tribunale ha evidenziato che il giudice di pace non poteva far ricadere sull’attrice le conseguenze della propria precedente omissione (pretermissione della teste tempestivamente indicata e successiva integrazione del provvedimento su istanza dell’attrice).

Il ricorso, dunque, deve essere rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità – liquidate in dispositivo – seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 13 gennaio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 2016