MANUTENZIONE GIARDINO PENSILE

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 14.10.2015,
n. 20794

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 1137 c.c. la H.A. s.r.1., in qualità di condomino dello stabile in Roma, via V.d.L. 85 e via V.d.L. 93, originariamente costituenti un unico condominio, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il condominio di via V.d.L. 93, per sentire dichiarare la nullità o l’annullamento della delibera condominiale del 6.9.2000 perché adottata senza la prescritta maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. e per violazione del criterio di ripartizione della spesa di riparazione straordinaria del giardino pensile, sovrastante l’autorimessa di proprietà della società attrice. Sosteneva che la spesa stessa doveva essere ripartita, ai sensi dell’art. 2 comma 5 del regolamento di natura contrattuale, secondo cui tutte le spese ordinarie e straordinarie, inerenti le parti comuni, dovevano essere ripartite in una determinata proporzione (quanto all’autorimessa ed accessori, nella proporzione del 4,79 %).

Si costituiva in giudizio il condominio assumendo che detta norma regolamentare non era applicabile.

Con sentenza 30.6.2003 il Tribunale adito annullava detta delibera osservando che il regolamento di condominio elencava, all’art. 2, le parti comuni del complesso immobiliare fra cui “gli spazi sistemati a giardino ed a verde” e che, quindi, non trovava applicazione il criterio di ripartizione della spesa in questione, applicato dall’assemblea condomini sulla base dell’equiparazione del giardino pensile al lastrico solare.

Avverso tale decisione il condominio proponeva appello cui resisteva la s.r.l. H.A.

Con sentenza depositata il 26.5.2010 la Corte di Appello di Roma, in riforma della sentenza impugnata, respingeva l’impugnativa della H.A. s.r.l. avverso detta delibera assembleare e compensava integralmente fra le parti le spese del giudizio.

Osservava la Corte di merito che, nella specie, trovava applicazione, secondo la previsione dell’art. 11 co. 2 del reg. cond. il criterio secondo cui le spese riguardanti le parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, andavano ripartite “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne” e che gli interventi di manutenzione straordinaria oggetto di causa rientravano prevalentemente nel novero di quelli necessari a ripristinare la funzione di copertura svolta dal giardino pensile, non la proprietà superficiaria e, dunque, non attenevano alla proprietà comune; correttamente, pertanto, la delibera impugnata aveva fatto riferimento al criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c..

Per la cassazione di tale decisione propone ricorso la H.A. s.r.l. formulando due motivi.

Resiste con controricorso il condominio di Via C.d.L. n. 93, in persona dell’amministratore pro-tempore.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La società ricorrente deduce:

1) falsa applicazione dell’art. 1126 c.c. con riferimento all’art. 2 comma 5 del regolamento contrattuale di condominio, stante la errata applicazione dell’art. 1126 c.c. riguardante i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva di un condomino, essendo la pavimentazione interessata dai lavori in questione un bene di proprietà comune;

2) omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, laddove era stata esclusa ogni valenza dell’art. 2 del regolamento condominiale senza motivare sui canoni in tema di interpretazione del contratto condominiale e delle singole clausole, posto che i Giudice di Appello aveva fatto riferimento alla funzione di copertura svolta dal giardino pensile ed al concetto di utilità di cui all’art. 1123 c.c. per la ripartizione delle spese.

Il ricorso è infondato.

Il primo motivo investe la valutazione di merito sulla funzione complessiva del giardino pensile e, comunque, la statuizione impugnata è aderente alla giurisprudenza di questa Corte che, in tema di ripartizione delle spese di riparazione di un bene condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ha affermato l’applicabilità del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, c.c.(Cass. n. 10858/2010; n. 17989/2004).

Il secondo motivo, oltre ad essere generico, non deducendosi uno specifico vizio interpretativo, è infondato alla stregua di quanto rilevato in ordine alla prima doglianza. Va aggiunto che non sussiste il giudicato in ordine alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, laddove si afferma che in mancanza di impugnazione incidentale o di altre allegazioni, la delibera impugnata non era annullabile “essendosi fatto correttamente riferimento, da parte del condominio, al criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c.”. Trattasi di un “obiter dictum” e , peraltro, con la sentenza di appello depositata il 16.3.2011, pronunciata fra le stesse parti, è stato affermato il difetto di pregiudizialità tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell’art. 63 disp.att. c.c. (in relazione alla deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione della ripartizione delle spese condominiali) ed il giudizio di impugnazione della deliberazione ex art. 1137 c.c..

In conclusione il ricorso va rigettato. Consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 3.200 di cui euro 200 per esborsi oltre accessori di legge.

——————————————————————————————————————

PARCHEGGIO RISERVATO AL COSTRUTTORE

CORTE DI CASSAZIONE
sez. II civ., sent. 13.10.2015,
n. 20489

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

l) Con sentenza del 2004, il tribunale di Roma, in accoglimento della domanda formulata da numerosi condòmini di edifici siti in Roma via … contro la spa S. (divenuta poi S. sas) ha dichiarato la nullità di una clausola apposta sui singoli atti di compravendita degli appartamenti.

Il tribunale, oltre a ritenere illegittima la clausola con cui la società costruttrice si era riservata la proprietà e l’uso dell’area destinata a parcheggio, ha dichiarato la nullità della vendita della nuda proprietà dell’area a N. spa.

Ha stabilito il corrispettivo del diritto reale d’uso dell’area.

La Corte di appello di Roma con sentenza 4 febbraio 2010 ha confermato l’importo del corrispettivo; in parziale riforma della sentenza di primo grado ha condannato la S. a eseguire a sua cura e spese i lavori di adeguamento parcheggio dell’area con i relativi accessi per i posti auto degli attori.

Ha dichiarato legittima la vendita della nuda proprietà, salvo il rispetto del vincolo pubblicistico di destinazione.

Ha condannato S. al pagamento delle spese di lite.

Il tempestivo ricorso di quest’ultima, notificato il 17 novembre 2010, è stato resistito da 34 appellati, con controricorso illustrato da memoria.

N. spa è rimasta intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 114, 115 c.2, 132 c.p.c. e 1226 c.c..

Esso si riferisce al prezzo dell’area da adibire a parcheggio, che è stato definito dal giudice di primo grado, per ogni posto macchina, nel 5% del costo di un singolo appartamento, valutazione confermata dalla Corte di appello.

Parte ricorrente, premesso che il ricorso al criterio equitativo indicato dal tribunale non poteva essere quello di cui all’art. 114 c.p.c., in mancanza di richiesta delle parti, deduce che è stato usato il disposto dell’art. 1226 c.c..

Lamenta che tale criterio non poteva essere utilizzato; che è stato fatto ricorso indebito al criterio del notorio; che il giudice, mancando di specifiche conoscenze nel settore immobiliare, avrebbe dovuto far ricorso ad una consulenza tecnica.

La censura è infondata.

La Corte di appello, senza indicare di far ricorso a criteri equitativi ha preso in esame il valore del posto macchina indicato dal tribunale e lo ha ritenuto congruo.

Ha considerato il prezzo di mercato di 20.000 euro indicato dall’appellante per l’epoca del gravame e ha ritenuto che bene aveva fatto il primo giudice ad ancorarsi ad un valore di mercato oggettivo, quale fornito da una percentuale del prezzo pattuito per ogni singolo appartamento, previa successiva rivalutazione.

Vi è stata quindi risposta logica e insindacabile, trattandosi di apprezzamento di merito nel quale la Corte di legittimità non può sostituirsi.

Sarebbe possibile censurarlo, se fossero state dedotte circostanze decisive, idonee a dimostrare in concreto la erroneità del risultato esposto dal giudice di appello.

Nulla di tutto ciò si legge in ricorso e anche l’invocazione di una consulenza è del tutto astratta e rituale.

Parte ricorrente avrebbe potuto, nel corso dell’intero giudizio di merito, dimostrare che il prezzo corrente dei posti macchina di cui le spettava il controvalore era maggiore di quello poi fissato dal primo giudice, documentando o almeno allegando gli elementi consueti in questi casi: rogiti di vendita di beni analoghi, risultanze pubblicitarie del mercato immobiliare, perizie degli Uffici tecnici erariali, sentenze tributarie relative al valore dei beni.

L’operato della Corte d’appello è quindi immeritevole di critica.

3) Il secondo motivo lamenta che sia stato omesso nella parte dispositiva della sentenza ogni riferimento alla circostanza che sussiste il diritto di S. a riscuotere la somma che i singoli proprietari degli appartamenti devono versare quale corrispettivo del diritto reale d’uso dei posti macchina.

La doglianza è inammissibile per due ragioni.

La prima è la carenza di interesse, giacché nella parte motiva della sentenza si dà atto dell’obbligo di effettuare il trasferimento “previo versamento del relativo prezzo”.

La stessa parte resistente ha dato atto (in controricorso, pag. 9) che il contenuto recettivo della sentenza de qua è ricavabile anche dalla parte motiva.

3.1) La seconda ragione attiene alla formulazione del quesito di diritto, del tutto astratta e tautologica. Per quanto si tratti di argomento aggiuntivo, va rilevata la inammissibilità ex art. 366 c.p.c. (si vedano per utili riferimenti, Cass. SU 20603/07; Cass. 7197/09; 80/11; SU 21672/13;

Cass. 10758/13).

4) Il terzo motivo di ricorso denuncia nullità della sentenza per ultrapetizione e lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..

Anche in questo caso si deve rilevare l’assoluta genericità del quesito di diritto, che rende inammissibile il motivo in virtù della norma dianzi citata, ancora applicabile nella specie (Cass. 26364/09).

Il motivo è inammissibile e comunque infondato, anche per altra ragione, prontamente rilevata in controricorso: non corrisponde alla situazione processuale denunciata.

Espone che il tribunale aveva riconosciuto il diritto della società di scegliere se eseguire i lavori di adattamento dell’area a sua cura e spese o consegnare l’area parcheggio nello stato di fatto, subendo l’onere delle spese effettuate dagli attori per l’adattamento.

Lamenta che la Corte di appello avrebbe fatto venir meno questa facoltà di scelta senza che vi fosse stata istanza alcuna in tal senso.

La doglianza tace però la circostanza che in atto di appello S. aveva lamentato con successo che solo alcuni degli acquirenti degli appartamenti avevano diritto al posto macchina, in quanto attori, facendo rilevare che l’area corrispondente non rivendicata doveva restare nella sua disponibilità e che per conseguenza era erronea la sentenza in ordine ai lavori da eseguire (appello pag. 8). Si era soffermata sull’entità dei lavori e in conclusioni aveva chiesto che il rilascio dell’area fosse disposto, circoscritto agli aventi diritto, “previ lavori eventualmente necessari”.

Era dunque in facoltà del giudice di appello riesaminare la domanda relativa ai posti macchina alla luce della doglianza e pronunciarsi, almeno per la parte essenziale, sulle modalità esecutive (i lavori) che sono l’oggetto del terzo motivo di ricorso nel modo ritenuto più conveniente in relazione all’importante ridimensionamento della pronuncia di condanna che è stato sancito in accoglimento del motivo di appello.

5) È da rigettare anche l’ultimo motivo di ricorso, relativo alla liquidazione delle spese.

La S. lamenta che non sia stata disposta la compensazione delle spese, sebbene vi fosse stato “il riconoscimento di parte del gravame”.
La censura è manifestamente infondata, perché la reciproca soccombenza non impone al giudice di merito la compensazione, ma solo la consente, avuto riguardo all’esito complessivo del giudizio.

Nella specie la Corte di appello ha ritenuto soccombente maggiormente la S., perché l’ha condannata senz’altro a sostenere l’onere delle spese.

Considerato l’esito complessivo della lite, al quale soltanto doveva aver riguardo (Cass.6522/14), che ha visto il riconoscimento del diritto al posto macchina e il rigetto delle doglianze di S. relative al controvalore, la decisione è incensurabile in relazione ai principi normativi vigenti.

Al giudice dell’esecuzione spettano le questioni relative all’interpretazione dell’eventuale riparto tra i vincitori della pronuncia di condanna sulle spese, questione non posta nel quesito.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in euro 8.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso delle spese generali.