Affittacamere e regolamento condominiale

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 7.1.2016, n. 109

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 
I – N.M., A.C., V.D. e M.D. convennero innanzi al Tribunale di Roma F.P ed A.P., proprietari di un appartamento sito nello stabile di cui essi erano condòmini, in Roma alla via …, nonché la s.r.l. G.S.M. , conduttrice di detto immobile, affinché fosse dichiarata la contrarietà al regolamento condominiale della preannunciata adibizione, da parte della predetta società, dell’appartamento concesso in locazione, ad uso di affittacamere e perché ne fosse inibita ogni ulteriore attività attuativa, oltre al risarcimento del danno, la cui liquidazione chiedevano fosse effettuata in separato giudizio. La società ed i P. contrastarono la domanda, da un lato ritenendo che la intrapresa azione, avendo ad oggetto il mero accertamento di una situazione solo potenzialmente lesiva dei diritti degli attori, sarebbe stata carente di interesse attuale; dall’altro sostenendo una interpretazione del regolamento – redatto nel 1920 – diversa da quella patrocinata da controparte.
II – L’adito Tribunale dichiarò l’inammissibilità della domanda per carenza di attuale interesse: detta sentenza venne riformata dalla Corte di Appello di Roma che reputò sussistente un interesse specifico all’accertamento della condotta contraria alle regole pattizie da parte della società – trattandosi di una condizione dell’azione, in concreto verificatasi in corso di giudizio, avendo la società adibito ad esercizio di affittacamere l’appartamento dei P. – e giudicò che l’attività censurata rientrasse in quella vietata dal regolamento di condominio.
III – Per la cassazione di tale pronuncia hanno proposto ricorso principale la G.S.M. ed incidentale i P., sulla base, ciascuna di dette parti, di due motivi di annullamento, riguardanti la insussistenza dell’interesse ad agire e la interpretazione dell’art. 2 del regolamento condominiale; hanno risposto con controricorso avverso anche al ricorso incidentale, le originarie parti attrici; la GSM ed i P. hanno depositato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE 
(omissis)
IV – Con il primo motivo la società G.S.M. – facendo valere una erronea interpretazione del contenuto applicativo dell’art 100 c.p.c. ed un triplice vizio di motivazione (dedotto come “carenza, illogicità ed insufficienza” da parte della  G.S.M.) – contesta la ritenuta sussistenza di un interesse ad agire in capo agli originari attori, in ragione della ancora non attuata volontà di adibire l’immobile dei secondi ad uso di affittacamere; la circostanza dell’adibizione in concreto ad uso non abitativo – e della conseguente lesione del diritto di proprietà dei singoli – sarebbe stata tardivamente evidenziata solo in sede di comparsa illustrativa delle conclusioni di primo grado, così determinandosi una novità nella prospettazione a sostegno della domanda ed una violazione del divieto di proporre nuove domande.
IV.a – Il motivo presenta innanzi tutto profili di inammissibilità laddove contesta sostanzialmente una violazione della interpretazione dell’oggetto della domanda operata dal giudice dell’appello ma non specifica in cosa l’argomentazione della Corte del merito non sarebbe stata soddisfacente: ancor più rilevanti sono i profili di infondatezza del mezzo in quanto, pur ritenendo che l’interesse ad agire costituisca una condizione dell’azione e, come tale, da verificare al momento della decisione, poi contraddittoriamente pone a sostegno della censura una originaria assenza di detto interesse.
IV.a.1 – Non va poi omesso di considerare che l’azione intrapresa non si poneva, neppure nei confronti dei P., come di mero accertamento, tale cioè da prescindere da una situazione di contrasto interpretativo del regolamento condominiale ma, al contrario, si basava su una contrastata interpretazione della norma pattizia e mirava non già a far venir meno una situazione di generica incertezza bensì ad impedire il concretarsi della chiara e ribadita volontà esecutiva da parte della G.S.M., di talché, come riportato anche nel ricorso, era stata addirittura richiesta la rimozione delle opere già intraprese per il concreto inizio di detta attività.
IV.a.2 – Quanto poi alla violazione dell’art 345 c.p.c. la censura difetta di specificità – sub speciedel mancato rispetto del canone dell’autosufficienza del ricorso in Cassazione – in quanto non riporta il tenore delle richieste trasfuse in appello (in disparte di ciò il mezzo sarebbe stato anche infondato in quanto la violazione della destinazione d’uso era inevitabilmente incidente sul diritto singolare dei condòmini e dunque la specificazione della direzione di tale lesione non apportava aliquid novi all’originaria prospettazione).
V – Con il secondo motivo la G.S.M. censura la violazione delle norme di ermeneutica negoziale – art. 1362 cod. civ. – laddove la Corte territoriale ritenne vietata l’attività di affittacamere, con ciò non considerando – ad avviso della ricorrente – che altri inquilini dello stesso stabile avevano intrapreso attività commerciali, imprenditoriali e professionali che, a norma del regolamento, sarebbero state loro precluse; la omessa considerazione di tale situazione di fatto avrebbe costituito deroga al principio, disciplinato dall’art. 1362 cod. civ., secondo il quale nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio.
V.a – Il motivo è infondato in quanto la Corte territoriale ha dato congrua e ragionevole spiegazione, da un lato, del contenuto letterale del regolamento condominiale (che recita: “È vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici offici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”) e dall’altro, della ragione per la quale la condotta contraria ad esso tenuta nel passato da altri condòmini non potesse influenzare la interpretazione e la vigenza dello stesso.
V.b – Del tutto infondato è poi il richiamo “storicizzante” del regolamento che vorrebbe ricondurre il divieto contenuto nel testo negoziale contrattuale a quelle attività che inciderebbero solo sul decoro, sulla tranquillità e sul buon nome del fabbricato, basato sull’osservazione che le rigide prescrizioni stilate del 1920 non potrebbero valere nell’epoca attuale, stante anche l’espressa previsione normativa – all’epoca: legge Regione Lazio n. 18/1997 (poi abrogata con regolamento regionale n 16/2008) – tesa a garantire e favorire una ripresa dell’attività alberghiera e recettizia (in occasione del Giubileo speciale del 2000): in contrario va ricordata la congruamente motivata funzione di norma di chiusura riconosciuta dalla Corte di Appello all’inciso finale dell’art. 2 del regolamento condominiale.
V.c – Profilo attinente al fatto e quindi non delibabile in questa sede è quello tendente a distinguere l’attività di “bed and breakfast” da quella di affittacamere, non senza tralasciare di considerare che la prima è stata disciplinata dall’art. 2 lett e, del regolamento 24 ottobre 2008 n. 16 e si incentrava sulla perdurante coabitazione dei proprietari con gli ospiti, circostanza questa che non risulta indagata in giudizio.
V.d – A ciò si aggiunga che ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast(vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010).
VI – Le spese seguono la soccombenza e vanno regolate secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M. 
La Corte rigetta il ricorso della G.S.M. e dichiara inammissibile quello delle parti P.; condanna entrambe dette parti al pagamento in via solidale delle spese di lite che liquida in complessivi euro 2.700 di cui 200 per esborsi.

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Canna fumaria e trasformazione impianti

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 27.11.2015, n. 24296

RITENUTO IN FATTO 
1. G.D. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza il Condominio … per sentire dichiarare nulla la delibera del 9 ottobre 2000 con la quale l’assemblea condominiale aveva deliberato la demolizione della parte finale della canna fumaria e la chiusura della medesima, con ciò pregiudicando il suo diritto all’utilizzo di tale impianto, consolidatosi sin dal 1993, mediante il collegamento operato con il camino posto in un locale al piano terra di sua proprietà.
Costituendosi in giudizio, il Condominio contestava la domanda, deducendo che la demolizione della canna fumaria era stata decisa per l’accertato pericolo di crollo ed in considerazione del mancato utilizzo della medesima da parte dei condòmini sin dal 1985, in conseguenza della trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo; denunciava, inoltre, l’illegittimità del collegamento realizzato dal G.D. tra il camino del locale di sua pertinenza posto a piano terra e la canna fumaria comune, mai autorizzato dall’assemblea condominiale, ed anzi eseguito di nascosto nonché limitativo del diritto degli altri condòmini.
(omissis)
Il Tribunale di Cosenza, con sentenza n. 870 del 2005, dichiarava nulla la delibera condominiale, dichiarava l’esistenza del diritto del G.D. all’uso della canna fumaria condominiale, dichiarava inammissibile per novità la domanda di condanna al ripristino e condannava il Condominio al pagamento delle spese del giudizio.
2. Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 17 dicembre 2010, la Corte d’appello di Catanzaro, in accoglimento del gravame principale proposto dal Condominio ed in riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda proposta dal G.D., ha rigettato l’appello incidentale di quest’ultimo e ha condannato l’appellato al pagamento delle spese di entrambi i gradi.
2.1. La Corte d’appello ha rilevato che i proprietari delle unità immobiliari che per ragioni di conformazione dell’edificio non sono mai stati serviti dall’impianto termico centralizzato, di cui faceva parte la canna fumaria oggetto di causa, non sono titolari del diritto di comproprietà sull’impianto medesimo, perché esso non è legato alle unità immobiliari dalla relazione di accessorietà, ovvero dal collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all’uso o al servizio.
Nel caso di specie – ha proseguito la Corte territoriale – non è contestato il fatto che il locale di cui il G.D. è proprietario e a tutela del quale ha agito per vedersi riconosciuto il diritto all’utilizzo della canna fumaria, non fosse servito dall’impianto termico centralizzato. Il locale in oggetto era infatti adibito a magazzino e dopo l’acquisto il G.D. lo ha ristrutturato, realizzandovi un caminetto che ha provveduto a collegare alla canna fumaria.
L’appellato – ha concluso la Corte di Catanzaro – al momento della demolizione del tratto della canna fumaria condominiale non era titolare di un diritto di comproprietà condominiale sulla stessa, posto che nessun rapporto di accessorietà esisteva tra la canna fumaria medesima ed il locale del G.D..
In mancanza di un diritto da far valere, la Corte d’appello ha conseguentemente rigettato la domanda del G.D. volta anche alla declaratoria di nullità della delibera condominiale che aveva disposto la demolizione di tale bene.
3. Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il G.D. ha proposto ricorso, con atto notificato il 10 febbraio 2011, sulla base di tre motivi.
L’intimato Condominio ha resistito con controricorso. In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Con il primo motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1117 cod. civ. per non avere la sentenza impugnata ritenuto sussistente il rapporto di accessorietà tra la canna fumaria e la proprietà del G.D.. Ad avviso del ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe considerato che il G.D. è proprietario anche dell’appartamento sito al quinto piano dello stabile fabbricato “B”, stessa ala, del Condominio …, con conseguente pregresso diritto di utilizzo della canna, bene comune secondo la presunzione di contitolarità di cui all’art. 1117 cod. civ..
A tale unità immobiliare sita al quinto piano sarebbe stato accorpato come pertinenza il magazzino successivamente acquistato. Il giudice del gravame non avrebbe neppure tenuto conto che gli impianti relativi all’adduzione dei fumi di scarico, sia che attraversino proprietà esclusive del singolo sia che attraversino parti condominiali, costituiscono parti comuni, giacché il criterio distintivo tra impianti comuni e impianti particolari è determinato non già dalla localizzazione di spazi di comproprietà condominiale, bensì dalla loro destinazione. Sostiene il ricorrente che anche qualora l’unità immobiliare esclusiva fosse sprovvista di radiatori e pertanto non fruente del servizio di riscaldamento centralizzato, ma attraversata da conduttura dell’impianto, questo sarebbe destinato al servizio dell’intero edificio e rientrerebbe, comunque, nella presunzione di contitolarità ex art. 1117 cod. civ., con conseguente diritto del proprietario della singola unità immobiliare di usare il bene comune condominiale.
Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1136 cod. civ.) si denuncia che l’impugnata delibera esorbiterebbe dalle attribuzioni dell’assemblea condominiale. La censura è svolta sul presupposto che l’appartamento ed il locale magazzino apparterrebbero al medesimo stabile e che il G.D. risulterebbe proprietario a pieno titolo di entrambe le unità, allineate verticalmente sulla stessa ala del fabbricato; e sul rilievo che il diritto autonomo del ricorrente di godere dell’uso della canna fumaria rientrerebbe tra i diritti soggettivi sull’uso delle cose comuni e non potrebbe essere interrotto dagli altri condòmini.
1.1. I due motivi – da esaminare congiuntamente, stante la stretta connessione – sono infondati.
Va in primo luogo osservato che, contrariamente a quanto ritenuto dal ricorrente, non ha rilievo la titolarità, in capo al G.D., anche di un appartamento (al quinto piano) nell’ambito dello stesso fabbricato condominiale, perché nella specie la controversia attiene all’utilizzo della canna fumaria per il tramite del collegamento operato con il camino posto nel locale magazzino al piano terra di proprietà del medesimo G.D.. E la relazione di accessorietà, che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio, va considerata, su base reale, in relazione a ciascun piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, senza che a tal fine abbia rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra più unità immobiliari di sua esclusiva proprietà all’interno dello stesso edificio condominiale.
Occorre prendere le mosse dagli accertamenti compiuti dalla Corte d’appello:
(a) il locale magazzino di cui il ricorrente è proprietario e a tutela del quale ha agito per vedersi riconosciuto il diritto all’utilizzo della canna fumaria non era servito dall’impianto termico centralizzato quando questo era in esercizio;
(b) il G.D. ha realizzato all’interno del locale un caminetto che ha provveduto a collegare alla canna fumaria.
Ritiene il Collegio, in conformità della propria giurisprudenza (Cass., Sez. II, 7 giugno 2000, n. 7730), che il proprietario dell’unità immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione dell’edificio, non sia servita dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull’impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliare da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all’uso o al servizio della medesima. Il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinati all’uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell’edificio.
Correttamente, pertanto, la Corte d’appello ha escluso che l’utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un’ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l’impianto termico e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale.
Cade anche la premessa della censura di violazione degli artt. 1120 e 1136 cod. civ., prospettata sul presupposto di una condominialità rispetto a quel bene che invece non sussiste.
(omissis)
3. Il ricorso è rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M. 
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi euro 1.700, di cui euro 1.500 per compensi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.