Infiltrazioni dal muro condominiale

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. III civ., sent. 21.4.2016, n. 8030

I FATTI
G.L. convenne dinanzi al Tribunale di Roma il condominio di via …, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a seguito di reiterate infiltrazioni idriche verificatesi nel suo appartamento e provenienti da un confinante muro di pertinenza del condominio stesso, come accertato dal CTU nominato in sede di procedimento cautelare.
Il giudice di primo grado accolse la domanda, condannando l’ente convenuto alla realizzazione delle opere necessarie all’eliminazione del danno e al relativo risarcimento, quantificato in 10mila euro.
La corte di appello di Roma, investita dell’impugnazione proposta dal condominio, la accolse, ritenendo che i danni lamentati dall’appellato fossero riconducibili non già alla presenza di acqua proveniente direttamente dalle superfici condominiali, quanto piuttosto dalla composizione in tufo del muro di proprietà del G.L., ritenuto inidoneo a proteggere il suo immobile dal naturale deflusso delle acque provenienti dal terreno confinante.
Per la cassazione della sentenza della Corte capitolina G.L. ha proposto ricorso sulla base di 7 motivi di censura.
Resiste il condominio di via … con controricorso.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato.
Con il primo, terzo, quarto e settimo motivo, si denuncia omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione in relazione ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c..
Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 913, 2043, 2051 c.c..
Con il sesto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione delL’art. 887 c.c..
Le censure relative ai vizi motivazionali della sentenza impugnata (che assorbono quelle aventi ad oggetto la denuncia di violazioni di legge), possono essere congiuntamente esaminate, attesane la intrinseca connessione, e risultano pienamente fondate.
Erra, difatti, la Corte di appello, sul piano motivazionale, nel ritenere esente da responsabilità l’odierno resistente sull’unico presupposto della inidoneità del muro di tufo di pertinenza del G.L. a contenere il deflusso delle acque, volta che:
– Dalla relazione del CTU emerge che il muro in tufo di proprietà del G.L. non aveva alcuna funzione di contenimento, poiché il terrapieno dal quale provenivano le infiltrazione non si appoggiava ad esso, che non aveva alcuna funzione di contenimento, non essendo tale circostanza mai emersa nel corso del processo;
– Che la costruzione dell’edificio condominiale e degli annessi manufatti era successiva a quella dell’immobile del ricorrente, ed era stata proprio la successiva edificazione della proprietà condominiale soprastante a modificare lo stato dei luoghi;
–  Che (come insegnato da questa Corte regolatrice), non è onere del proprietario che costruisce il muro tener conto di eventi futuri collegabili alle iniziative del proprietario del fondo superiore (Cass. 12431/2001);
– Che sarebbe spettato al condominio fornire la prova che i manufatti costruiti successivamente non avevano modificato lo stato dei luoghi in modo rilevante ai fini del naturale deflusso delle acque;
– Che la sentenza impugnata omette del tutto di considerare le risultanze della CTU emerse all’esito delle espletate prove di allagamento, specie in relazione all’accertata, notevole presenza di acqua nella intercapedine della proprietà G.L., fuoriuscita al livello del pavimento della proprietà condominiale a seguito delle prove di innaffiamento, in conseguenza della pavimentazione delle aree condominiali scoperte e del convogliamento delle acque lungo la pendenza del vialetto condominiale fino al muretto adiacente al confine;
– Che le due circostanze di fatto accertate dal Tribunale – i maggiori volumi di acque scaricati in basso, in direzione del terrapieno, e la loro concentrazione in direzione del muro – non erano state oggetto di alcuna disamina e valutazione da parte della Corte territoriale;
– Che la inidoneità dei manufatti del condominio ad impedire le infiltrazioni di acque meteoriche e di quelle d’innaffiamento delle fioriere (in particolare, a causa della mancanza di un’adeguata fondazione e della mancata impermeabilizzazione del muretto di proprietà del condominio) era stato del pari accertato dal CTU, senza che, anche in relazione ad essa, la Corte territoriale abbia speso alcuna argomentazione;
– Che priva di alcuna giustificazione fattuale appare, pertanto, l’affermazione del giudice territoriale secondo la quale “la costruzione dell’edificio condominiale non aveva modificato la situazione preesistente”.
Il ricorso è pertanto accolto, e il procedimento rinviato alla Corte di appello di Roma, che, in diversa composizione, si atterrà ai principi di diritto sopra esposti.

P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di appello di Roma, in altra composizione.

 


 

Verbale di passaggio delle consegne

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent.11.11.2015, n. 23018

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 – P.M., già amministratrice del Condominio in Pomezia, via …, chiese ed ottenne dal Giudice di Pace di Albano Laziale che fosse ingiunto al predetto ente di gestione il pagamento di euro 1.694,45, assumendo di averli anticipati, portando a sostegno documentale del proprio assunto una scrittura riassuntiva delle entrate ed uscite sottoscritta da essa medesima e dall’amministratore subentrante , illustrante un “disavanzo di cassa” pari al credito ingiunto; il Condominio propose opposizione, negando che fosse stata fornita la prova di una siffatta anticipazione in proprio favore; la P.M., costituendosi a sua volta, rilevò che il detto documento avrebbe rappresentato una ricognizione di debito in quanto sottoscritto da entrambi gli amministratori, all’esito di una verifica delle singole “voci” contabili.
2 – L’adito Giudice di Pace respinse l’opposizione; il Condominio impugnò tale decisione innanzi al Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Albano Laziale, che accolse l’appello sulla base della considerazione che il documento posto a base del decreto di ingiunzione non avrebbe contenuto un riconoscimento del debito in quanto proveniente da organo non legittimato – in assenza di apposita delibera assembleare -; sottolineò altresì che non sarebbe mai stato depositato il prospetto contabile, richiamato nel verbale di consegna della documentazione tra amministratori.
3 – Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso la P.M., facendo valere quattro motivi di annullamento.
(omissis)

MOTIVI DELLA DECISIONE
I – Con il primo motivo si denuncia la violazione dell’art. 1988 cod. civ. ribadendosi che il verbale di passaggio delle consegne dal vecchio al nuovo amministratore doveva essere considerato a tutti gli effetti una dichiarazione ricognitiva delle poste di credito-debito colà descritte, secondo il prospetto allegato: ciò in quanto i documenti contabili (le c.d. pezze di appoggio) avevano formato oggetto di verifica e che il successivo calcolo matematico sarebbe stato verificato in contraddittorio con il nuovo amministratore; osserva altresì parte ricorrente che, se pure non si fosse potuto attribuire tale valore certificativo di un proprio credito all’anzidetta documentazione, tuttavia a tali risultati si sarebbe dovuti pervenire in considerazione della condotta processuale adottata dall’opponente Condominio che non avrebbe contestato alcuna delle voci relative al documento in questione, così ratificando di fatto l’intero contenuto di esso, ivi compreso il preteso disavanzo di cassa.
I.a – Viene formulato il seguente quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., all’epoca in vigore: “Il documento-verbale relativo al passaggio di consegne alla base dell’emissione del provvedimento monitorio è da considerarsi ricognizione di debito ai sensi e per gli effetti dell’art. 1988 cod. civ.?”.
I.b – Il mezzo presenta indubbi profili di inammissibilità: 1. perché è diretto a far formulare una diversa interpretazione delle emergenze di causa al fine di dedurne la sussunzione nella fattispecie astratta portata dalla norma di riferimento e non già a sindacare l’identificazione, da parte del giudice di appello, dei confini applicativi della stessa: tale error in judicando però avrebbe dovuto formare oggetto di una censura attinente alla motivazione; 2. perché, in deroga al principio di specificità del ricorso – ricondotto al canone di autosufficienza dello stesso – non vengono riportati né il contenuto del documento né le difese concretamente assunte in primo grado dal Condominio che, insieme, costituivano i parametri per valutare l’esistenza della pretesa condotta non oppositiva da parte del nuovo amministratore; 3. perché il c.d. quesito di diritto non rispetta i canoni e le finalità che avevano portato alla formulazione dell’art. 366 c.p.c., perché, come visto, la tematica della ricognizione del debito è stata affrontata in maniera incongrua rispetto alla violazione di legge; in ogni caso ad esso si sarebbe dovuto dare risposta negativa in quanto la funzione di ricognizione di debito può, come può non essere riconosciuta al verbale di accettazione delle consegne dei documenti trasmessi dal precedente amministratore, in relazione al contenuto del verbale stesso che, come visto, non viene riportato.
II – Con il secondo motivo si deduce la violazione dell’art. 648 c.p.c. senza peraltro alcuno svolgimento argomentativo: solo nell’articolazione del quesito di diritto vi è un accenno alle ragioni della laconica censura (che così era formulata: “l’opposizione a decreto ingiuntivo non è stata fondata su prova scritta e il Giudice di Pace ha confermato la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo. La sentenza di appello non ha motivato sul punto e così facendo non ha considerato la mancanza di una opposizione fondata su prova scritta”) la quale, peraltro, si presenta inammissibile perché, in deroga al principio di chiarezza, omette di specificare perché il giudice di appello avrebbe dovuto trovare un ostacolo alla, pur richiestagli, nuova valutazione delle emergenze di causa sol perché, seguendo un diverso percorso argomentativo, il giudice del grado precedente aveva, concesso prima e non revocato poi, la provvisoria esecutività del decreto; del tutto irrilevante dunque è la arguita – ma non spiegata – violazione della norma di riferimento.
III – Con il terzo motivo si assume la presenza di tutti e tre i profili del vizio di motivazione descritti nell’art. 360, I comma n.5 c.p.c. – nella formulazione anteriore alla modifica introdotta con il d.l. 83/2012, convertito in legge 134/2012 – assumendo che il giudice del gravame non avrebbe affrontato il merito della questione che, secondo il ricorrente, avrebbe riguardato l’assenza, da parte del Condominio, di difese idonee ad inficiare il principio di prova rappresentato dal documento posto a base della emissione del decreto ingiuntivo.
(omissis)
IV – Entrambi i motivi sono inammissibili sia perché non riportano – nuovamente – le difese del Condominio in primo grado, sulle quali parametrare l’allegato, difettoso esame da parte del giudice dell’appello, delle emergenze di causa, sia perché non spiegano né riportano – dato per accertato che non potesse parlarsi di una ricognizione di debito – le ragioni per le quali la P.M. avesse accumulato, negli anni del proprio incarico, i crediti fatti valere né soprattutto – stante la contestazione sull’ an operata dal Condominio in prime cure, come riportato nella gravata decisione – quali fossero state le difese della attuale ricorrente che, pur sempre, ponendosi come parte sostanzialmente attrice, doveva dimostrare i titoli per i quali avrebbe anticipato somme per conto del Condominio, non senza omettere di considerare che, come ricordato nella impugnata decisione, il prospetto entrate dell’anno 2004 in cui, secondo allegazione, sarebbe stato riportato il disavanzo di cassa poi oggetto di ingiunzione e che sarebbe stato richiamato nel verbale di consegne, non sarebbe stato depositato in causa o, quanto è a dire, se pur fosse stato presente nel fascicolo di parte a corredo del ricorso per ingiunzione (circostanza sulla quale insiste la ricorrente nella memoria ex art. 348 c.p.c.) tuttavia non sarebbe stato rinvenuto al momento della decisione.
(omissis)
V – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 1.200 di cui euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge