VENDITA IN BLOCCO E DIRITTO DI PRELAZIONE

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ, sent. 11.12.2015, n. 25036

 

RITENUTO IN FATTO

1. A.F. convenne, innanzi al Tribunale di Messina, M.A. e la società “Immobiliare … s.r.l.”, premettendo che il M.A. gli aveva concesso in locazione un’unità immobiliare, che – successivamente – il medesimo aveva alienato alla società convenuta senza consentigli l’esercizio del diritto di prelazione, dichiarò di voler esercitare il diritto di riscatto nei confronti della società acquirente e, dichiarandosi pronto all’immediato pagamento della somma versata da quest’ultima per l’acquisto, chiese che il Tribunale adito gli trasferisse la proprietà del cespite e condannasse i convenuti al risarcimento del danno.

Nella resistenza dei convenuti, il Tribunale di Messina rigettò le domande attoree e compensò le spese processuali. Ritenne il giudice di primo grado che la vendita posta in essere dal M.A. – che aveva avuto ad oggetto diverse unità immobiliari dello stesso stabile – fosse da qualificare come vendita c.d. “in blocco”, con conseguente inapplicabilità dell’istituto della prelazione.

2. Sul gravame proposto in via principale dall’A.F. e in via incidentale dai convenuti, la Corte di Appello di Messina rigettò l’appello principale, confermando il rigetto delle domande attrici; in accoglimento dell’appello incidentale, condannò l’A.F. a rifondere ai convenuti la metà delle spese del primo grado del giudizio, oltre alle spese del giudizio di appello.

3. Per la cassazione della sentenza di appello ricorre A.F. sulla base di due motivi.

Resiste con controricorso la “Immobiliare … s.r.l.”. M.A., ritualmente intimato, non ha svolto attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere i giudici di merito qualificato la vendita immobiliare effettuata da M.A. come “vendita in blocco”, e non come “vendita cumulativa”.

La censura non è fondata.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli art. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione; poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione). In particolare, perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quiddiverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio) ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita (o del preliminare) e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti (anche, eventualmente, per motivi soggettivi) di un complesso unitario non frazionabile (Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008); spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto (Sez. 3, Sentenza n. 15897 del 20/07/2011).

Nella specie, i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione del richiamato principio di diritto, distinguendo tra “vendita in blocco” e “vendita cumulativa” e qualificando il contratto stipulato dal M.A. come “vendita in blocco” per il fatto che il detto contratto aveva ad oggetto una serie di immobili facenti parte dello stesso stabile (tra cui quello oggetto del rapporto di locazione) costituenti un unicum, un complesso unitario distinto e diverso dal bene oggetto della locazione.

Non sussiste, pertanto, la pretesa violazione o la falsa applicazione di norme di diritto; ma non sussiste neppure il preteso vizio di motivazione.

I giudici di merito hanno chiarito, con dovizia di argomenti, le ragioni della loro decisione sulla base del contenuto del contratto (richiamando, tra l’altro, il fatto che il venditore avesse trasferito tutte le sue quote indivise di proprietà dell’intero edificio, senza considerare separatamente l’immobile locato; la circostanza che il prezzo d’acquisto era stato determinato globalmente e parametrato al valore complessivo dell’immobile); non si ritiene, peraltro – per ovvi motivi – di riportare qui integralmente tutte le suddette argomentazioni, sembrando sufficiente al Collegio far rilevare che le stesse non sono illogiche; e che, anzi, l’estensore della sentenza ha esposto in modo ordinato e coerente le ragioni che giustificano la decisione adottata, la quale perciò resiste alle censure del ricorrente sul punto.

2. Il secondo motivo – con cui si censura la statuizione della Corte di Appello relativa alle spese invocandone la regolazione secondo soccombenza – rimane assorbito nel rigetto del primo.

3. Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della società “Immobiliare … s.r.l.”, che liquida in euro 2.700 (duemilasettecento), di cui e 200 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.

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VOTO CON DELEGA IN ASSEMBLEA

 

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 10.11.2015, n. 22908

 
RITENUTO IN FATTO
1. I.K., U M. e T.I. convennero in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano (Sezione distaccata di Merano), D.F.J. e – premettendo di essere proprietari di alcune particelle fondiarie site nel Comune di … costituenti parte di una strada privata posta a confine con la proprietà del convenuto – esposero che quest’ultimo aveva costruito dieci nuovi posti-auto coperti sul proprio terreno al servizio della pensione K. ivi esistente, posti-auto raggiungibili solo attraverso la strada privata posta sul fondo di essi istanti; lamentarono che il più intenso uso della strada de qua aveva determinato un aumento del traffico veicolare ed un incremento delle emissioni nocive e sonore.
Chiesero, pertanto, la reintegrazione nel possesso della strada privata e comunque la manutenzione di tale possesso, mediante l’emissione di ordinanza interdittale che vietasse al D.F.J. di utilizzare la detta strada per raggiungere i nuovi posti-auto da lui edificati.
Nella resistenza del convenuto, il Tribunale adito, con ordinanza, rigettò la richiesta di tutela possessoria; e tale rigetto fu confermato dal Tribunale collegiale a seguito del reclamo proposto dagli attori.
Promosso il giudizio di merito, il Tribunale di Bolzano rigettò la domanda attrice, sul presupposto che il D.F.J. doveva essere considerato compossessore iure proprietatisdella strada e che il maggior uso di essa – in ragione della costruzione dei parcheggi – non rappresentava una sottrazione del potere di fatto sulla cosa, in quanto non impediva agli attori di utilizzare la strada con le medesime modalità.
2. Sul gravame proposto dagli originari attori, la Corte di Appello di Trento (Sezione distaccata di Bolzano), con sentenza del 17.8.2010, confermò la pronuncia di primo grado.
3. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono I.K., U.M. e T.I., sulla base di due motivi.
Resiste con controricorso D.F.J..
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1142 e 1146, primo comma, cod. civ. nonché l’insufficiente, contraddittoria e/o illogica motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte di merito negato la tutela possessoria nonostante che risultasse provato che il precedente possesso della strada esercitato dal padre del convenuto – nel quale possesso quest’ultimo era subentrato iure hereditatis – fosse limitato all’utilizzo della strada ai fini agricoli (al servizio del fondo agricolo ereditato dal fratello del convenuto) e non includesse l’utilizzo della strada ai fini aziendali-turistici (al servizio della pensione gestita dal convenuto). Avrebbe errato, perciò, la Corte territoriale ad applicare la presunzione di possesso intermedio di cui all’art. 1142 cod. civ., in quanto il possesso esercitato dal padre del D.F.J. aveva un contenuto diverso rispetto al possesso che il convenuto pretendeva di esercitare.
La censura non è fondata.
È pacifico e non è oggetto di censura che il convenuto è comproprietario, con gli attori, della stradella per cui è causa (p. 9 della sentenza impugnata); pertanto, sulla detta stradella il D.F.J. esercita un compossesso che comprende tutte le facoltà corrispondenti al diritto di proprietà.
Trattandosi di compossesso iure proprietatis,e non di possesso iure servitutis, non rileva la circostanza che il dante causa dell’attore utilizzasse la stradella solo a fini agricoli, e non ad altri fini; ciò in quanto il proprietario ha diritto di godere della cosa in modo pieno e con ogni modalità ritenga, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previstidall’ordinamento giuridico (art. 873 cod. civ.). La materia, in tema di comunione, è regolata dall’art. 1102 cod. civ., per cui ciascun partecipante alla comunione può esercitare sul bene la facoltà di godimento nei modi che ritenga più opportuni, purché non ne alteri la destinazione e non impediscaagli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pertanto, l’utilizzo della stradella a soli fini agricoli da parte del de cuius non esclude la facoltà del convenuto di utilizzare la stradella anche ad altri fini (come quelli relativi all’azienda turistica). Esattamente, dunque, la Corte territoriale – tenuto conto che, ai sensi dell’art. 1146, primo comma, cod. civ., il convenuto era succeduto nel compossesso del padre a seguito del suo decesso – ha fatto applicazione della presunzione di cui all’art. 1142 cod. civ.. Sul punto, va ricordato che il possesso o la detenzione qualificata possono essere conservati solo animo ove il possessore abbia la possibilità di ripristinare il contatto materiale con la cosa non appena lo voglia (Sez. 1, Sentenza n. 4404 del 28/02/2006).
2. Col secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102,1168 e 1170 cod. civ., nonché l’insufficiente, contraddittoria e/o illogica motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte territoriale escluso che il mutamento delle modalità di esercizio del possesso rispetto allo status quo ante – con il conseguente maggior traffico veicolare sulla stradella e con l’aumento dei rumori e degli agenti inquinanti – costituisse spoglio o molestia.
Anche questa censura è infondata.
La Corte territoriale ha fatto corretta applicazione degli artt. 1102, 1168 e 1170 cod. civ., ritenendo che il più inteso uso della cosa comune (ammesso anche dal convenuto) non ha determinato né la privazione del compossesso in favore degli altri proprietari della stradella né un aggravamento o una limitazione nel relativo esercizio. Quanto all’aumento di rumori e agenti inquinanti, i giudici di merito hanno ritenuto che – in concreto – l’incremento del passaggio nella misura di appena 10 automobili non generi tale effetto, tanto più considerato il fatto che lo stesso percorso è utilizzato sia per raggiungere altre strutture ricettive sia per il passaggio di mezzi agricoli che cagionano più intense immissioni sonore e nocive.
Trattasi di valutazione di merito, che, essendo sorretta da motivazione esente da vizi logici e giuridici, non è sindacabile in sede di legittimità.
3. Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.