LITIS CONSORZIO NECESSARIO E CONDOMINIO

CORTE DI CASSAZIONE
sez. II civ., sent. 28.8.2015, n. 17269

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 

Con atto in data 5.12.1984 M.S. e G.S. citavano a comparire dinanzi al tribunale di Caltanissetta i coniugi L.F. e R.S.. 

Esponevano che con atto per notarile L. ed S. in data 1.6.1983 avevano acquistato dai convenuti, costruttori di un edificio ubicato in S. Cataldo, al viale …, un appartamento nel medesimo stabile ricompreso; che la concessione edilizia a tempo debito rilasciata prevedeva la realizzazione di uno spazio sottostante all’edificio da adibire a parcheggio auto ad uso dei condòmini; che ad essi attori doveva pertanto intendersi alienata in proporzione ai millesimi posseduti pur la quota dell’area da adibire a parcheggio; che nondimeno i convenuti avevano intercluso lo spazio sottostante e ne avevano ricavato delle autorimesse destinate al proprio uso esclusivo. 

Chiedevano che il tribunale condannasse i convenuti a consentir loro la fruizione dello spazio condominiale che allo stabile era sottoposto. 

Costituitisi, L.F. e R.S. chiedevano il rigetto dell’avversa domanda. 

Deducevano che lo spazio asseritamente condominiale era di loro esclusiva proprietà, giacché non trasferito pro quota con l’atto di vendita dell’appartamento. 

Con sentenza n. 566/2006 il tribunale adito accoglieva la domanda. 

All’uopo riconosceva la condominialità dello spazio sottoposto all’edificio alla stregua dell’art. 18 della legge n. 765 del 6.8.1967. 

Interponevano appello A. e J. F., entrambi quali eredi di L.F.. 

Resistevano M.S. e G.S.. 

Con sentenza n. 107/2009 la corte d’appello di Caltanissetta rigettava il gravame e condannava gli appellanti in solido a rimborsare alle controparti le spese del grado. 

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso A. e J.F.; ne hanno chiesto sulla scorta di un unico motivo la cassazione con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese di lite. 

M.S. e G.S. hanno depositato controricorso; hanno chiesto dichiararsi inammissibile ovvero rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese del grado di legittimità. 

MOTIVI DELLA DECISIONE 

Con l’unico motivo i ricorrenti deducono “violazione e omessa applicazione degli artt. 101, 102, 331 c.p.c. (art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, c.p.c.)”. 

Adducono che hanno impugnato la statuizione di prime cure nei confronti degli originari attori, “ma non anche nei confronti di R.S., parte convenuta costituita nel giudizio di primo grado”; che è dunque ben evidente la violazione degli artt. 102 e 331 c.p.c.; che difatti R.S. “non ha preso parte al giudizio di secondo grado perché ad essa l’impugnazione non è stata notificata né ad istanza di parte né d’ufficio, su ordine del giudice”; che, in considerazione della materia del contendere, occorreva integrare il contraddittorio, sicché la sua mancata integrazione comporta senz’altro la nullità del dictum di secondo grado. 

Il ricorso è fondato e meritevole di accoglimento. 

È sufficiente evidenziare che, se dal lato “attivo” della controversia de qua, ossia ex latere actorum, degli originari attori, M.S. e G.S., non si prospetta litisconsorzio necessario (cfr. Cass. 28.5.1981, n. 3508, secondo cui la necessità di integrare il contraddittorio, in fase di impugnazione, nei confronti di tutte le parti del giudizio di primo grado, non sussiste in relazione a tutti i pretesi comproprietari che abbiano agito per l’accertamento del loro diritto o per il rilascio del bene conteso; cfr. Cass. 22.10.1998, n. 10478, secondo cui il diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condòmini), viceversa, dal lato “passivo”, dalla posizione degli originari convenuti, ossia di L.F. e R.S., litisconsorzio necessario e, dunque, necessità all’occorrenza di integrazione del contraddittorio senz’altro si prefigura. 

Invero questa Corte spiega, propriamente in tema di condominio degli edifici, che l’accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti verso i quali esso è destinato ad operare secondo l’effetto di giudicato richiesto con la domanda (cfr. Cass. 30.4.2012, n. 6607). 

E ciò tanto più che gli originari attori ebbero a chiedere al tribunale di “ordinare ai convenuti in solido di riportare in pristino lo stato dei luoghi” (cfr. Cass. 4.12.1999, n. 13555, secondo cui la domanda di un condomino volta ad accertare la proprietà condominiale di un locale, trasformato da altro condomino e da quest’ultimo annesso al proprio appartamento, contenente la richiesta di demolizione delle opere su di esso eseguite, determina un litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini del predetto locale, essendo unico e inscindibile il rapporto dedotto in giudizio). 

Si tenga conto, per altro verso, che è fuor di discussione che R.S. “non ha preso parte al giudizio di secondo grado perché ad essa l’impugnazione non è stata notificata né ad istanza di parte né d’ufficio, su ordine del giudice”. 

Infatti i controricorrenti hanno dedotto unicamente che la sentenza di primo grado “fu notificata al procuratore di tutte le parti del giudizio”. 

Spiega pertanto valenza l’insegnamento secondo cui l’omessa notifica dell’impugnazione ad un litisconsorte necessario non si riflette sulla ammissibilità o sulla tempestività del gravame, che conserva, così, l’effetto di impedire il passaggio in giudicato della sentenza impugnata, ma determina solo l’esigenza della integrazione del contradditorio, iussu iudicis, ai sensi dell’art. 331 c.p.c., con la conseguenza che, quando il giudice di appello non abbia disposto l’integrazione del contradditorio nei confronti di tutte le parti litisconsorti nel giudizio di primo grado, che non siano state citate nella fase di gravame, la sentenza non è nulla, ma deve essere cassata con rinvio perché il giudice di rinvio provveda all’applicazione della disciplina prevista dalla predetta norma di rito (cfr. Cass. 8.6.1994, n. 5559). 

In accoglimento del ricorso la sentenza n. 107/2009 della corte d’appello di Caltanissetta va conseguentemente cassata. 

Si dispone il rinvio alla corte d’appello di Catania che provvederà altresì alla regolamentazione delle spese del grado di legittimità. 

P.Q.M. 

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza n. 107/2009 della corte d’appello di Caltanissetta; rinvia alla corte d’appello di Catania anche per la regolamentazione delle spese del grado di legittimità. 

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STRADA COMUNE E COMUNIONE

 

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 20.8.2015, n. 17045

 

CONSIDERATO IN FATTO

(Omissis), tutti nella qualità di proprietari di villette alla via … n.ri da 2 a 28 di …, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Firenze E.A.,amministratore del condominio degli stabili posti alla succitata via ai n.ri da 30 a 94.

Gli attori chiedevano l’accertamento della inesistenza di rapporto di condominialità, rispetto al convenuto condominio, delle loro villette poiché quest’ultime non avevano nulla con lo stesso in comune eccetto la strada di collegamento con la via pubblica e le relative condutture.

Chiedevano, altresì, tutte le parti attrici la restituzione delle somme già riscosse dal convenuto condominio a titolo di contributi non dovuti, a loro dire, per l’insussistente condominialità.

Costituitosi in giudizio, il condominio resisteva all’avversa domanda sostenendo che le dette villette, unitamente agli altri stabili e palazzine adiacenti, costituivano un unico condominio in quanto l’intero complesso era stato edificato , sulla base di un unico progetto, da un unico soggetto quale la Cooperativa N,H..

Con sentenza del 7 gennaio 2005 l’adito Tribunale di prima istanza accoglieva la domanda.

Il condominio interponeva appello, cui resistevano gli appellati.

L’adita Corte di Appello di Firenze, con sentenza n. 332/2009 rigettava l’appello.

Per la cassazione della decisione della Corte distrettuale ricorre il condominio con atto affidato a due ordini di motivi assistiti dalla formulazione di quesiti ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c..

Resistono con controricorso (omissis).

Parte ricorrente e parti controricorrenti hanno depositato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

RITENUTO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di “violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. con riferimento all’art. 360 numero 3 c.p.c.” prospettando il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore condominiale.

Il motivo è corredato dalla formulazione del seguente testuale quesito di diritto : “se l’accertamento che un determinato bene immobile fa parte o non fa parte di un condominio implichi o meno l’accertamento in ordine alla partecipazione alla comproprietà di talune parti dell’edificio e se rispetto a tale accertamento possa essere considerato legittimato passivo l’amministratore del condominio”.

Il ricorso, quanto al motivo qui in esame, è carente di autosufficienza. Non risulta, infatti, puntualmente specificata sede e momento in cui parte ricorrente abbia già svolto e prospettato il difetto di legittimazione passiva oggi invocato.

In sostanza solo dalla stessa sentenza impugnata risulta che, precedentemente al presente grado di giudizio, “sul piano processuale il condominio ha sollevato, in questo grado (ovvero in appello), eccezione di difetto di legittimazione passiva propria”.

In ogni caso, a prescindere dalla sua tempestiva proposizione, la cennata questione del difetto di legittimazione passiva è infondata.

La domanda degli attori-appellati, che avevano agito per veder disconosciuto ogni loro rapporto di condominialità (specie al cospetto delle pretese del condominio) non poteva essere di certo singolarmente rivolta nei confronti dei singoli condòmini del condominio oggi ricorrente.

D’altra parte deve rilevarsi che, ai fini della costituzione di un condominio, non è sufficiente la mera allegazione della circostanza che gli immobili siano stati costruiti da un unico costruttore o sulla base di un unico complessivo progetto edilizio (né risulta addotto un atto attestante la regolare costituzione del condominio nel senso preteso dalla parte ricorrente); ed, ancora, che l’eventuale esistenza di un supercondominio non ha costituito neppure oggetto di apposita domanda svolta nel giudizio.

Il tutto considerando, altresì, che un eventuale supercondominio potrebbe rinvenirsi nell’ipotesi, anch’essa neppure puntualmente dedotta, dell’esistenza di una serie di parti o servizi comuni fra uno o più condomini ( Cass. 31 gennaio 2008, n. 2305).

Infine l’esistenza di una strada in comune e del relativo impianto fognario, come appare pacifico dalle stesse prospettazioni delle parti in causa, costituisce una comunione di beni non dando luogo, nella fattispecie, ad alcuna ipotesi di condominialità.

Tanto spiega l’insussistenza del prospettato difetto di legittimazione passiva di cui al motivo in esame, che – in quanto infondato – deve essere rigettato.

2. Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di “violazione degli artt. 1117 e 1123 c.c. con riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c.” adducendo, testualmente, “ la illegittima esclusione della partecipazione al condominio (rectius supercondominio) delle unità immobiliari di proprietà di ricorrenti che partecipano alla comproprietà di parti comuni di un condominio orizzontale, quali le strade interne, i servizi di illuminazione e di scarico, le zone a verde”.

Il motivo è assistito dalla formulazione di quesito, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., del seguente testuale tenore: “se, stabilita in fatto, la comproprietà di talune parti e servizi comuni tra proprietari di unità immobiliari facenti parte di un complesso di edifici, l’applicazione degli artt. 1117 e 1123 c.c. determini o non determini ipso jure la costituzione di un condominio ovvero di un supercondominio, ovvero se siano richiesti ulteriori presupposti quali l’accordo tra le parti ovvero la espressa indicazione della condizione di condominio nei titoli di acquisto”.

Il motivo appare ispirato da una prospettazione del tutto ipotetica e perplessa in quanto, oltre a dare erroneamente per scontata “la comproprietà di talune parti e servizi comuni tra i proprietari”, considera determinata “ipso jure” la costituzione di un condominio ovvero di un supercondominio.

Senonché manca del tutto, in ipotesi, la formale costituzione di un condominio.

E, inoltre, la posta questione dell’eventuale esistenza di un supercondominio non risulta essere mai stata oggetto di apposita proposta domanda.

Il motivo in esame va, pertanto, respinto.

3. In considerazione di quanto innanzi esposto il ricorso deve essere rigettato.

4. Le spese seguono la soccombenza e, per l’effetto, si determinano così come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore dei contro ricorrenti delle spese del giudizio, determinate in euro 3.200, di cui € 200 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.