Esclusione della qualificazione di bene comune

CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 9.8.2018, n. 20693

Premesso che
La ricorrente C.C. conveniva in giudizio O.F. e V.M.: premesso di essere proprietaria esclusiva dell’area esterna circostante il fabbricato, edificato dal padre L.C., in forza dell’atto con cui il padre le aveva donato un appartamento ubicato nel fabbricato, proponeva domanda con cui chiedeva di accertare la insussistenza di diritti altrui sull’area e conseguentemente di ordinare la riduzione in pristino della medesima con eliminazione di una finestra e di ogni altra opera abusiva, con condanna al risarcimento dei danni; i convenuti si costituivano affermando la natura comune dell’area; il Tribunale di Roma rigettava la domanda.
La Corte d’appello di Roma – con sentenza 22 giugno 2012, n. 3351 – ha respinto l’appello fatto valere dalla soccombente.
C.C. ricorre per cassazione.
O.F. e V.M. resistono con controricorso.

(omissis)

Considerato che
1. Il ricorso è articolato in tre motivi.
I primi due sono solo tra loro strettamente connessi e vanno congiuntamente esaminati. Il primo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117, 2643 e 2644 c.c. per avere la Corte d’appello affermato che, essendo l’atto d’acquisto di compravendita tra L.C. e la dante causa dei controricorrenti e quello tra questa e O.F. e V.M. anteriori alla donazione dell’area controversa in favore di C.C., questa non è loro opponibile. La Corte d’appello non ha così considerato che l’art. 1117 c.c., nell’interpretazione della giurisprudenza, pone la necessità di fare riferimento, per stabilire la natura comune o esclusiva delle parti dell’edificio condominiale, all’atto costitutivo del condominio, ossia al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Il secondo motivo di ricorso lamenta la medesima mancata considerazione del primo atto di trasferimento sotto il profilo dell’omessa e in ogni caso insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
I due motivi sono fondati. La Corte d’appello, che dal fatto che gli atti di compravendita del 1991 e del 2002 dell’appartamento dei controricorrenti, atti in cui è presente la dicitura “spazio comune dello stabile” sono stati trascritti prima della donazione del 2005, ha ricavato che la donazione dell’area non può essere opposta a O.F. e V.M., non ha considerato quello che ad avviso della ricorrente è il primo atto di compravendita, ossia il contratto concluso da L.C. con gli acquirenti E.S. e G.P. il 19 ottobre 1982. Secondo la giurisprudenza di questa Corte di cassazione, “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (così Cass. 11812/2011).
(omissis)

P.Q.M.
La Corte accoglie il primo e il secondo motivo, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso; cassa il provvedimento impugnato in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per la decisione circa le spese, a diversa sezione della Corte d’appello di Roma.