La condizione abitativa

Il patrimonio abitativo in Italia risulta oggi pari a circa 26.500.000 unità, di queste una quota pari al 72% è costituita da alloggi in proprietà, il 20% da alloggi in affitto: quest’ultima quota risulta estremamente ridotta, la più bassa in Europa ad eccezione di Spagna e Irlanda ed è il risultato di un forte processo di smobilitazione che negli ultimi 25 anni ha ridotto il patrimonio in affitto di circa il 20%.

Al contrario, ovviamente, percentuali di abitazioni in proprietà maggiori che in Italia sono presenti solo in poche realtà: Belgio e Grecia, presentano entrambi una quota di abitazioni in proprietà pari al 74% del totale delle abitazioni, in Spagna tale quota si attesta sull’82% e in Irlanda sul 78% del totale.

I primi dati del censimento del 2001 confermano il trend caratteristico dell’ultimo ventennio di aumento delle famiglie proprietarie di abitazione e conseguente diminuzione di quelle in affitto. Il dato esprime un significato ancora maggiore se consideriamo che la soglia raggiunta del 72% di famiglie proprietarie può valutarsi come soglia “limite”, in quanto il processo di contrazione del patrimonio abitativo in affitto in corso da venticinque anni ha forzato le famiglie che disponevano di un reddito adeguato ad acquistare un'abitazione, modificando progressivamente la composizione di quelle rimaste in affitto, attualmente costituite in larga prevalenza da nuclei socialmente ed economicamente deboli.

Fonte: Elaborazione su dati Istat
Le abitazioni pubbliche in Italia rappresentano una quota estremamente esigua, il 4,5 del totale delle abitazioni e il 23% delle abitazioni in affitto, ed è costituito sostanzialmente da Edilizia Residenziale Pubblica, a differenza di altri paesi dove il settore è costituito anche da quote più o meno ampie di edilizia residenziale di proprietà di privati non profit e di associazioni ed enti senza scopo di lucro.

Mediamente in Europa circa il 15% dello stock abitativo si colloca nel settore sociale in affitto: l’esigua quota italiana colloca il nostro Paese tra quelli con minore copertura sociale del settore abitativo, all’estremo opposto, in Paesi come l’Olanda, il comparto dell’affitto sociale costituisce il 36% dello stock abitativo complessivo.

Peraltro anche in questo comparto si rileva una contrazione dal 1980 ad oggi. Infatti, pur aumentando la percentuale di alloggi sociali sul totale degli alloggi in affitto, il valore assoluto e la percentuale sul totale degli alloggi è diminuita.

Fonte: Elaborazione su dati Istat

In definitiva lo scenario attuale in Italia è caratterizzato da una quota molto bassa, in progressiva diminuzione da circa 20 anni, di abitazioni in affitto, che oggi si attesta sul 20% del totale delle abitazioni, caratteristica propria dei paesi scarsamente industrializzati, la quale implica, al contrario, tassi di mobilità e sistemi sociali meno rigidi.

Ad una generale contrazione degli alloggi in affitto si aggiunge anche una diminuzione di quelli pubblici, necessari per rispondere alle esigenze delle fasce di popolazione più deboli.

La distribuzione territoriale del patrimonio in Italia

Il 50% del patrimonio abitativo in affitto si concentra sostanzialmente in quattro regioni: Lombardia (dove è presente il 18,9% del totale), Campania (10,9%), Piemonte (10.5%) e Lazio (10,0%). Quote consistenti di stock in affitto si registrano anche in Emilia Romagna (7,3%), Sicilia (7,3%), Veneto (6,3%), Puglia (5,9%), Toscana (5,6%), Liguria (4,2%): complessivamente, in queste regioni è presente il 36,6% del patrimonio in affitto. Le altre regioni (Valle d'Aosta, Trentino Alto Adige, Friuli Venezia Giulia, Umbria, Marche, Abruzzo, Molise, Basilicata, Calabria, Sardegna) si ripartiscono il rimanente 13,1% secondo quote comprese tra lo 0,2% e il 2,5%.

Le undici aree metropolitane dispongono di un patrimonio di quasi 2 milioni di abitazioni in affitto, il 46,6% del totale. All'interno di questo raggruppamento i patrimoni abitativi in affitto di maggiore consistenza si registrano a Milano (420.000 abitazioni), Roma (360.000), Napoli (308,000) e Torino (260,000). Nelle altre aree lo stock si aggira intorno alle 100.000 unità ad eccezione di Catania (73.000) e Venezia (59.000).

Fonte: Elaborazione Sunia su dati Istat
Famiglie in affitto e classi di reddito. Un confronto tra il 1998 ed il 2002

La scomposizione delle famiglie in affitto per classi di reddito conferma un dato abbastanza scontato leggendo le variazioni delle famiglie in proprietà ed in affitto negli ultimi due censimenti: una concentrazione tendenziale dell’affitto tra le famiglie a basso e bassissimo reddito ed una contemporanea riduzione, sia in percentuale che in valori assoluti, delle famiglie in affitto a reddito medio alto.

Il canone di locazione medio ha ormai da tempo un andamento in forte ascesa, ben al di sopra del tasso di inflazione, in particolare dall’ introduzione dei cosidetti “patti in deroga”sino ad oggi. L’andamento di questo periodo è utile per prefigurare un possibile scenario a breve e medio termine in assenza di interventi correttivi.

I canoni presi in considerazione sono quelli riferiti alla locazione in alloggi di proprietà di privati (persone fisiche e giuridiche) perché la proprietà pubblica e parapubblica non incide sul governo del mercato anche per la sua progressiva riduzione. La previsione di canone medio per il periodo 2003 – 2007 deriva dall’analisi della differenza tra i canoni richiesti per le nuove locazioni ed i canoni effettivamente praticati nei tre periodi indicati.

Senza considerare la irrazionale distribuzione dell’incidenza del canone di affitto sul reddito, per la quale si rimanda al nostro “Famiglie e abitazioni in affitto”, ma utilizzando semplicemente i canoni medi sopra riportati, abbiamo una incidenza sul reddito che mediamente passa dal 18,9 del 1998 al 30,02 del 2003. Considerando i redditi minimi, l’incidenza varia dal 33,65% del periodo pre “patti in deroga” al 60% dello scenario ipotizzabile per il periodo 2003 – 2007

*L’incidenza è calcolata sul limite superiore delle singole classi di reddito.

Le entrate fiscali da tassazione sugli affitti

Come è ormai noto, il settore abitativo è tra i più colpiti dal fenomeno della evasione fiscale. Nel 2000, anche grazie alle denunce del SUNIA, la Guardia di Finanza avviò una campagna su larga scala per individuare e colpire gli evasori. I risultati di quella campagna confermarono quanto dal SUNIA denunciato: un contratto su due non è registrato. Questo significa che ogni anno, tra IRPEF ed Imposta di registro, i mancati introiti per lo stato ammontano a circa 2 miliardi di Euro.

Le entrate fiscali senza evasione fiscale

Il Fondo di sostegno alla locazione

Uno dei pilastri fondamentali della Legge 431 è il Fondo di sostegno all’affitto che aveva l’obiettivo di contenere, per le famiglie a reddito basso, l’incidenza del canone di affitto.
Il fondo, partito con uno stanziamento annuo di 753 miliardi di vecchie lire, si è ridotto nella finanziaria per il 2003 (ed analogo stanziamento è previsto nella finanziaria per il 2004) a 209 milioni di Euro.

Stanziamento per fondo di sostegno all’affitto

*Fondi ripartiti ma non ancora distribuiti alle Regioni
**Fondi non ancora ripartiti fra le Regioni

Le famiglie che hanno presentato domanda ai Comuni per il contributo al pagamento dell’affitto, rappresentano il 6,7% del totale delle famiglie in affitto. Secondo i dati dell’ANCI, su 73 Comuni ad alta tensione abitativa (10 città metropolitane, 52 Comuni capoluogo e 11 altri Comuni) le domande presentate sono state 105.000 e di queste oltre 92.000 sono state dichiarate ammissibili e 77.000 soddisfatte pari all’84% del totale. La riduzione degli stanziamenti ed il contemporaneo taglio alle risorse degli Enti Locali renderà impossibile non solo allargare la platea dei beneficiari, oggi troppo esigua rispetto al numero delle famiglie che avrebbe necessità di integrazione,ma anche continuare a garantire il contributo a coloro che ne hanno usufruito negli anni precedenti.

Le proposte del Sunia

Per sconfiggere il caro affitti e costruire un mercato delle locazioni capace di dare risposte alle domande emergenti, derivanti anche dai flussi migratori, il Sunia individua le seguenti priorità:

• modificare radicalmente la legge che regola gli affitti (431/98) individuando nella contrattazione fra le rappresentanze delle parti sociali il sistema di determinazione degli affitti;
• rivoluzionare la fiscalità nelle locazioni, equiparando il reddito di affitto a quello delle rendite finanziarie, con l’applicazione dell’aliquota unica del 12,5%;
• portare a 500 milioni di Euro il fondo di sostegno all’affitto delle famiglie povere;
• finanziare un piano straordinario per la realizzazione di 50.000 alloggi da destinare all’edilizia sociale.