• Istat: Censimento generale della popolazione, dati definitivi relativi agli edifici e alle abitazioni
• CRESME: Il mercato delle costruzioni 2006: lo scenario di medio periodo
• Nomisma: III Rapporto 2005: La congiuntura Immobiliare in Italia
• Ministero dell’Interno-Ufficio di Statistica
• Agenzia del Territorio – Osservatorio Mercato Immobiliare)
  

Dai dati Istat rilevati in occasione del 14° Censimento generale della popolazione risultano censiti 12.774.131 edifici e 38.397 complessi di edifici, per un totale di 12.812.528 unità, il 48,4% dei quali concentrato in cinque regioni: Sicilia, Lombardia, Veneto, Puglia e Piemonte
Gli edifici ed i complessi di edifici utilizzati sono 12.086.592 (il 94,3% del totale): di questi, 11.226.595 sono ad uso abitativo, 441.070 sono impiegati per alberghi, uffici, commercio e industria, comunicazioni e trasporti e 418.927 ospitano attività ricreative e sportive, scuole, ospedali, chiese ecc. 725.936 edifici risultano non utilizzati: nel 41,1% dei casi perché in costruzione, ricostruzione o in fase di consolidamento; il rimanente 58,9% è non utilizzato per motivi legati allo stato di decadenza, rovina e demolizione della costruzione.

Il 19,2% degli edifici (2.150.259) è stato costruito prima del 1919, il 12,3% tra il 1919 e il 1945, il 50,0% tra il 1946 e il 1981, l’11,5% tra il 1982 e il 1991 e il 7,0% dopo il 1991.
L’11,5% della popolazione abita in edifici costruiti prima del 1919; l’8,7% in edifici costruiti tra il 1919 e il 1945; il 15,5% in edifici del secondo dopoguerra (1946-1961); il 21,7% in quelli costruiti tra il ’62 e il ’71; il 20,1% in edifici del decennio successivo.

Le abitazioni sono 27.291.993, il 9,0% in più rispetto al 1991 (25.028.522): le cinque regioni che ne presentano il maggior numero sono Lombardia, Sicilia, Lazio, Piemonte, Campania, che, nel complesso, raggiungono il 49,6% del totale (13.534.553 abitazioni): il 79,3% (21.653.288) risulta occupato da persone residenti (19.735.913 nel 1991) e di queste 21.635.345 unità sono in edifici ad uso abitativo; 314.228 (1,15%) abitazioni risultano occupate da persone non residenti, di cui 313.247 in edifici ad uso abitativo. 5.324.477 (19,51%) risultano non occupate. Gli altri tipi di alloggio (roulotte, tende, container, baracche, etc.) occupati alla data del censimento da persone residenti sono 23.336 unità.
La quasi totalità delle famiglie italiane (99,9% del totale) vive in abitazione, mentre 23.581 famiglie (0,1%) occupano un altro tipo di alloggio

La distribuzione regionale dell’incidenza delle abitazioni occupate da residenti sul complesso delle abitazioni mostra un campo di variazione piuttosto ampio, passando dal 52,8% della Valle d’Aosta all’87,7% della Lombardia.
Anche la distribuzione provinciale registra una marcata variabilità: valori al di sotto del 60%, si rilevano a L'Aquila, Crotone, Sondrio, Savona, Rieti, Imperia. Il valore massimo (93,7%) si registra a Milano, mentre altre sette province registrano valori al di sopra del 90% (Napoli, Trieste, Padova, Mantova, Prato, Lodi, Cremona).
Considerando i grandi comuni, in cinque di essi si concentra il 10,5% delle abitazioni italiane: a Roma si rilevano 1.151.736 abitazioni (4,2%), a Milano 633.145 (2,3%), a Torino 426.756 (1,6%), a Napoli 362.213 (1,3%) e a Genova 304.759 (1,1%).
Nei grandi comuni le abitazioni occupate da persone residenti, con l’89,4%, fanno registrare un valore superiore all’analogo valore nazionale: la percentuale supera il 90% a Napoli (92,8%), Verona (92,7%), Milano (92,1%), Torino (91,8%), Firenze (90,7%), Venezia (90,4%). L'incidenza più bassa si registra invece a Messina e Catania (l'82,9% e l'81,6%).

LE ABITAZIONI IN AFFITTO

Le abitazioni occupate in proprietà da persone residenti sono 15.453.656, pari al 71,4% del totale delle abitazioni occupate (nel 1991 erano il 68,0%). In queste vive il 72,3% delle persone residenti in Italia, poco meno di 41 milioni. Il rimanente 28,6% è costituito da abitazioni in affitto (19,98%) o ad altro titolo (8,62%) per un ammontare di 6.199.632 abitazioni (4.327.617 in affitto e 1.872.014 ad altro titolo), nelle quali risiedono più di 15 milioni di persone.

A livello regionale, nel Molise si registra la percentuale più alta di abitazioni occupate in proprietà (78,8%), seguono la Sardegna (78,2%), le Marche (76,7%), il Friuli-Venezia Giulia e l’Umbria (76,5%); superiore alla media nazionale (71,4%) è la quota di abitazioni in proprietà anche in Abruzzo (75,9%), Veneto (75,7%), Basilicata e Toscana (74,5% circa), Puglia, Calabria e Trentino Alto Adige (decrescendo dal al 73,7 al 73,2%).
Al contrario le regioni con la percentuale più alta di abitazioni occupate in affitto sono la Campania (27,6%), il Piemonte (24,2), la Liguria (23,8%) e la Valle d’Aosta (23,3%). Superiore alla media nazionale (20%) è anche la quota rilevata in Lombardia e Trentino Alto Adige (21,7 e 21,6%).
Oristano (85,5%), Lecce (80,7%), Nuoro (80,2%) Campobasso (78,9%), Grosseto (78,8%), sono le cinque province con più abitazioni in proprietà; Napoli (36,0%), Torino (26,2%), Trieste (24,9%) Vercelli (24,9%) , Milano (24,8%), sono le cinque province nelle quali si registra la percentuale maggiore di abitazioni in affitto.



Nelle undici aree metropolitane la quota di abitazioni in affitto raggiunge il livello maggiore a Napoli (36,0%), quote inferiori al 30% comunque superiori alla media nazionale (20%) sono a Torino (26,2%7, Milano (24,8%), Palermo (24,7%), Roma (24,5%), Bari (23,1%) Bologna (23,0%). In linea con la media nazionale è la percentuale di abitazioni in affitto a Catania (20,0%), inferiori sono quelle rilevate a Firenze (19,1%) e Venezia (17,5%).

I dati del 14° censimento delle abitazioni non riportano gli effetti di un processo iniziato negli ultimi anni e ancora in atto: la cartolarizzazione di immobili pubblici introdotte dalla legge 410/2001,processo ha portano, negli anni successivi al 2001, attraverso due operazioni di cartolarizzazione, alla vendita di circa 60.000 alloggi di proprietà di Enti Previdenziali pubblici: la percentuale di alloggi in affitto riferiti a tale proprietà, che alla data del censimento ammontavano al 2,4% del totale degli alloggi in affitto, risultano oggi pari all’1,01%, con un decremento dell’1,39%%.

IL CICLO IMMOBILIARE IL MERCATO DELL’AFFITTO

Nella seconda metà del 1997 il mercato immobiliare italiano delle grandi città, dopo cinque anni di prezzi reali declinanti, inizia un ciclo di crescita dei valori, caratterizzanti una fase straordinariamente ampia con aumento delle quotazioni degli immobili: un decennio addietro, con una popolazione sostanzialmente stabile, il numero delle compravendite annuali di case era inferiore a quello attuale di circa 1/3 e la percentuale di finanziamenti con garanzia immobiliare sui valori medi era ¼ di quelli odierni.

Da quanto emerge dalle analisi di mercato il 2005 é l’anno in cui inizia la fase discendente del ciclo immobiliare e il punto di inversione sarebbe da porre nei sei mesi centrali di questo anno: le stime sulle variazioni di compravendite e prezzi si sono andate riducendo nel corso del 3° trimestre 2005 con una diminuzione delle compravendite tra il 2% e il 7% e un forte rallentamento della crescita dei prezzi (tra il 4% e il 6,5% per la maggior parte degli analisti).
L’OMI–Agenzia del Territorio, in una nota di ottobre 2005, rileva una crescita tendenziale delle compravendite pari al 3,5% e stima una crescita complessiva annua pari al +2,5%. Allo stesso tempo, però, la maggior parte degli operatori di mercato indica una flessione delle transazioni: il nodo da sciogliere per far collimare le rilevazioni delle fonti ufficiali e i segnali provenienti dal mercato è da individuare nella consegna delle nuove abitazioni: negli ultimi quattro anni ne sono state prodotte quasi 1,1 milioni, circa 270.000 l’anno, e tale produzione era già stata venduta “sulla carta”; pertanto le compravendite che si registrano negli ultimi anni vanno considerate la formalizzazione di una transazione instaurata in periodi precedenti.

Tale flessione del mercato immobiliare porta a inevitabili considerazioni sulle ormai minori capacità economiche di accesso alla proprietà dell’abitazione da parte delle famiglie attualmente in affitto: gli ultimi dati della Banca d’Italia relativi alla distribuzione delle famiglie per classi di reddito evidenziano che le famiglie attualmente in affitto hanno redditi bassi e medio bassi: più del 60,00% di tali5 famiglie dispongono di redditi medi annui inferiori a 20.000,00 Euro, il 30,00% circa si colloca nella fascia di reddito compresa tra 20.000,00 e 40.000,00 Euro, soltanto una percentuale del 7,5% delle famiglie in affitto dispone di un reddito superiore a 40.000,00 Euro.

I dati vanno letti anche valutando l’indebitamento per l’acquisto immobiliare che cresce ancora nel primo semestre 2005 ma risulta inferiore a quello degli ultimi tre anni: i dati della Banca d’Italia indicano un rallentamento di quella crescita inarrestabile dei finanziamenti destinati ad acquistare case.

Gli operatori immobiliari dichiarano che nell’ultimo anno i canoni di locazione hanno subito una battuta d’arresto con incrementi pressoché nulli, fatto nuovo all’interno dell’attuale ciclo immobiliare, con conseguenti rendimenti ridimensionati attorno al 5,3% annuo.
Il dato va però letto considerando che gli operatori trattano nuovi contratti, rispetto ai quali il risultato è credibile, non facendo altresì riferimento alla maggior parte dei contratti di locazione per i quali, invece, i rinnovi mostrerebbero incrementi ben differenti.

I risultati confermano che per affittare un appartamento nella periferia di una nostra grande città sono mediamente necessari 800,00 Euro mensili.

Dall’incrocio dei dati delle richieste di affitto con due ipotetiche classi reddituali, la prima di 15.000,00 Euro annui, la seconda di 30.000,00 Euro annui deriva che per la prima classe di reddito è necessario impegnare tra il 40 e l’80% dell’intero reddito per affittare un alloggio in periferia, variando da un’incidenza minima del 40% per un alloggio a Bari, del 45% a Genova, del 48% a Palermo, del 74% a Roma .
Considerando la seconda classe reddituale, sempre per un alloggio periferico di 80 mq. l’incidenza è compresa tra il 20% (a Bari) e il 40% (a Firenze e Milano), con incidenze del 37% a Roma e del 35% a Bologna.

I dati confermano una forte pressione sui redditi delle famiglie in affitto, con la progressiva esclusione dei redditi bassi dal mercato; incrociando questo dato con quelli dell’Osservatorio del Ministero degli interni sugli sfratti per morosità possiamo affermare che negli ultimi anni la crescita di questo fenomeno è direttamente collegata all’aumento degli affitti.