La sospensione degli sfratti
La legge 431/98 ha abrogato il sistema della graduazione prefettizia degli sfratti. Tutti gli sfratti per finita locazione (sentenze e ordinanze) sono sospesi fino al 27 giugno 1999 nei Comuni capoluogo di provincia, nei Comuni ad alta tensione abitativa (Delibera CIPE 30 maggio 1985 e 8 aprile 1987).

La lettera per il nuovo contratto
Il periodo di sospensione degli sfratti, cioè dal 30/12/1998 al 27/6/1999, deve essere utilizzato per avviare la trattativa per il rinnovo del contratto secondo le modalità previste dalla legge 431/98.
Il Sunia consiglia a tutti gli inquilini che non lo avessero già fatto, l’invio della lettera per il rinnovo del contratto.

Quando va presentata la richiesta di proroga
La richiesta di proroga va presentata dagli inquilini, con istanza al Pretore (al Tribunale se sarà confermata la riforma della procedura che dovrà partire il 2 giugno 1999), nel termine obbligatorio di 30 giorni dal 27 giugno 1999 e cioè non oltre il 27 luglio 1999.

Come si presenta la richiesta di proroga
L’istanza va presentata personalmente o tramite un difensore presso gli uffici della Pretura richiedendo le copie per la notifica dell’istanza al locatore.

I documenti
All’istanza di proroga devono obbligatoriamente essere allegati:
- una copia del titolo esecutivo (ordinanza o sentenza di sfratto);
- lo stato di famiglia del richiedente;
- le attestazioni riguardanti l’entità del reddito del richiedente e del proprio nucleo familiare (dichiarazione e certificazione dei redditi, certificazione di disoccupazione, ecc
- ogni altro documento necessario, in particolare la lettera inviata per il rinnovo del contratto.

Di quanto saranno prorogati gli sfratti
I provvedimenti di sfratto saranno prorogabili dal Magistrato per un termine massimo di un anno,che in alcuni casi socialmente disagiati è esteso a diciotto mesi.

Chi beneficia della proroga lunga
Il comma 5 dell’articolo 6 della legge 431/98 prevede che la proroga dello sfratto per alcune categorie socialmente svantaggiate di inquilini possa raggiungere i diciotto mesi. In quale caso può scattare la proroga lunga?
- se l’inquilino abbia compiuto sessantacinque anni di età;
- se i l’inquilino abbia cinque o più figli a carico;
- se l’inquilino sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale;
- se l’inquilino sia formalmente assegnatario di alloggio pubblico ovvero di ente previdenziale o assicurativo.
- se l’inquilino sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione;
- se l’inquilino sia acquirente di un alloggio in costruzione;
- se l’inquilino sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio;
- se l’inquilino, o altro componente il nucleo familiare con lui convivente da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.
In tali casi quali documenti vanno presentati per i richiedenti aventi diritto al differimento di 18 mesi (articolo 6 comma 5)?
- Certificato di nascita (per gli ultrasessantacinquenni)
- Scheda informativa della lista di mobilità (per gli iscritti a liste di mobilità)
- Modelli DS21 e DS22 dell'Ufficio di collocamento o equivalenti (per chi percepisce integrazione salariale o trattamento di disoccupazione)
- Atto o attestato di assegnazione del Comune (per assegnatari di alloggi pubblici)
- Atto o attestato di assegnazione dell'Ente previdenziale e Assicurativo
- Atto o attestato di assegnazione o prenotazione di alloggio cooperativo
- Atto di compravendita o preliminare di compravendita registrato
- Atto di proprietà, citazione o ordinanza o decreto o sentenza (per proprietari di un alloggio con azione di rilascio)
- Verbale di appartenenza alle categorie protette con diagnosi e percentuale di invalidità (per portatori di handicap) *
- Documentazione clinica aggiornata (per il malati terminale) *
* Ove la condizione di handicap e di malato terminale riguardino non il conduttore ma altro componente del nucleo familiare dovranno essere altresì presentati:
- Certificato di stato di famiglia
- Certificato storico-anagrafico del membro nella particolare condizione

La notifica
Entro cinque giorni dalla presentazione dell’istanza l’inquilino deve notificare copia dell’istanza stessa al locatore: se il procedimento è in corso di esecuzione (cioè se è stato notificato il precetto e sono in corso gli accessi dell’Ufficiale Giudiziario) la notifica va effettuata all’avvocato del proprietario, se invece la procedura esecutiva non è ancora attivata la notifica va effettuata al proprietario direttamente.
Una volta notificata la proroga questa va deposita presso l’ufficio del Giudice per provare l’avvenuta notifica. E’ opportuno che l’inquilino mantenga una copia della istanza per esibirla eventualmente all’ufficiale giudiziario prima che il Giudice abbia adottato la decisione con il decreto Si noti che questo è un adempimento fondamentale e la mancata notifica nel termine comporta la decadenza dalla sospensione e dal diritto alla proroga.

Il decreto del Giudice e le opposizioni
Il Giudice dopo aver eventualmente convocato le parti decide con decreto la concessione della proroga fissando il nuovo termine per l’esecuzione dello sfratto.
Il provvedimento del Giudice è impugnabile sia dal proprietario che dall’inquilino con opposizione regolata dall’articolo 618 Codice di procedura Civile.

L’istanza e le opposizioni sono esenti dalle spese di bollo
Accogliendo una proposta presentata dal Sunia il provvedimento ordinamentale collegato alla Finanziaria approvato nei giorni scorsi definitivamente dal Parlamento con la legge 13 maggio 1999 n.133 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 17 maggio 1999 prevede che la procedura di richiesta della proroga e le eventuali azioni successive di opposizione al decreto del Giudice sono esenti dalla imposta di bollo e che gli onorari di avvocato sono ridotti della metà.

La regolarità dei pagamenti
Quale canone deve corrispondere l’inquilino nel periodo di sospensione e proroga dello sfratto?
La legge dice espressamente che per tale periodo oltre al canone dovuto al momento della cessazione del contratto, all’Istat e agli oneri accessori ai sensi dell’articolo 9 della legge 392/78, va corrisposta una maggiorazione del solo canone e dell’Istat pari al 20%. Con una importante innovazione: la legge 431/98 ha stabilito che l’inquilino che corrisponde il canone così maggiorato non sarà tenuto a nessun altro risarcimento del danno per ritardata riconsegna dell’immobile (in deroga a quanto previsto dall’articolo 1591 del Codice Civile) E’importantissima la regolarità dei pagamenti in quanto in quanto se l’inquilino è inadempiente può incorrere, a seguito di specifico ricorso presentato dal proprietario, nella decadenza dei benefici della proroga.

L’eventuale morosità si può sanare
Un’altra innovazione della legge 431/98 rispetto al passato consente all’inquilino anche nel periodo di proroga di potersi avvalere dell’articolo 55 della legge 392/78 che consente di sanare ma morosità dinanzi al Magistrato che può concedere un termine di dilazione per il pagamento.

Solo il proprietario in regola con il fisco può eseguire lo sfratto
L’articolo 7 della legge prevede che tutti gli atti di precetto inviati agli inquilini successivamente all’entrata in vigore della legge stessa e cioè dopo il 30 dicembre 1998 per essere regolarmente validi ai fini dell’esecuzione debbano contenere una serie di attestazioni del proprietario in merito alla regolarità fiscale. In particolare ogni precetto deve contenere:
- Gli estremi della registrazione del contratto;
- Gli estremi della denuncia ICI;
- Gli estremi della dichiarazione dei redditi;
- Gli estremi delle ricevute di versamento ICI.
L’inquilino che riceva un precetto in cui la dichiarazione di regolarità fiscale sia omessa, incompleta oppure sospetta di non veridicità, può avviare tramite un avvocato una procedura di opposizione al precetto (articolo 615 Codice di procedura Civile) o di opposizione all’esecuzione (articolo 617 del Codice di Procedura Civile).

Che il Pretore (il Tribunale) voglia fissare il giorno dell’esecuzione del provvedimento di rilascio sopra descritto nel limite massimo di legge ……… (ovvero per i casi socialmente disagiati di cui al comma 5) nel limite massimo dei diciotto mesi previsto dal comma 5 del citato articolo 6 della legge 431/98 in quanto il richiedente è ………………………………………………….………….……………………………………...
Fa altresì presente, come attesta l’allegata documentazione………..…………………………………………..
In caso di contestazione relativamente a quanto previsto dal comma 6 dell’articolo 6 della legge 431/98 chiede sin da ora di potersi avvalere del disposto di cui all’articolo 55 della legge 27/7/1998 n° 392.
Allega alla presente istanza mediante deposito:
c Copia del provvedimento esecutivo; c Certificato stato di famiglia;
c Attestazioni reddituali del richiedente; c Attestazioni reddituali dei componenti il nucleo familiare;
c Lettera al locatore ex articolo 6 c ……………………………………………………………….
comma 2 legge 431/98;

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