La procedura di sfratto per necessità è regolata dall'articolo 30 della legge 392/78.

Questa procedura è applicabile non solo a tutte le risoluzioni per necessità riferite a contratti stipulati come patti in deroga ( legge 359/92) ma anche alle future azioni di locatori che avendo motivi di necessità vorranno denegare il rinnovo di contratti stipulati sulla base della nuova legge 431/98 e cioè contratti liberi alla prima scadenza quadriennale e contratti regolati giunti al triennio quando il proprietario per motivo di necessità intende impedire l'ulteriore rinnovo biennale.

Come si instaura materialmente il procedimento? Intanto il locatore deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 11 legge 359/92 e articolo 3 legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato, giudizio regolato dall'articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile.

All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o il conduttore non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva il rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria che si concluderà con una sentenza che se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile.

Altri procedimenti

Sempre in base alle regole dettate dall'articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile il locatore può richiedere in qualsiasi momento del contratto di locazione che il contratto sia risolto in presenza di ipotesi di grave inadempimento da parte del conduttore che possono riguardare il subaffitto, se vietato, l'accertato uso diverso dal pattuito dell'immobile, l'abbandono dell'alloggio consentendo il sub-ingresso di terzi estranei al rapporto di locazione.