Deve
durare obbligatoriamente quattro anni ed al termine di questo primo
periodo di durata si rinnova automaticamente. A questa regola è
prevista una eccezione: il proprietario che abbia una delle necessità
previste dalla legge o in presenza di determinate situazioni dell'inquilino
può impedire il rinnovo per il secondo quadriennio. Per farlo
deve inviare all'inquilino, almeno sei mesi prima, una comunicazione
in cui sia espressamente indicato, a pena di nullità, uno
dei seguenti motivi tassativamente indicati dalla legge:
· necessità abitativa, commerciale,
artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori,
dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
· necessità del locatore persona giuridica
di destinare l'immobile all'esercizio di attività per proprie
finalità ed, in tal caso, offra all'inquilino altra abitazione
idonea;
· quando l'inquilino abbia piena disponibilità
di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
· quando l'immobile sia all'interno di un
edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;
· quando il proprietario deve eseguire sull'immobile
lavori di integrale ristrutturazione o di demolizione e radicale
trasformazione o di sopraelevazione;
· quando l'inquilino non occupa continuativamente
l'abitazione senza giustificato motivo;
· quando il proprietario intenda vendere
l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo in proprietà
tranne eventualmente quello adibito a propria abitazione. In questo
caso l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione
con le regole stabilite dalla legge 392, articoli 38 e 39.
Nei casi di disdetta motivata dagli interventi per
lavori e opere sopra descritti, perché possa procedere all'azione
di rilascio il locatore deve disporre della concessione o dell'autorizzazione
edilizia. Se una volta terminati i lavori il proprietario concede
nuovamente in locazione l'immobile, l'inquilino ha diritto di prelazione
per il nuovo contratto e può esercitarlo in base all'articolo
40 della legge 392.
L'azione giudiziale con la quale il proprietario
può far valere questi motivi di necessità è
regolata dall'articolo 30 della legge 392 ovviamente con la successiva
introduzione dell'articolo 447 bis del Codice di procedura civile.
La legge prevede poi sanzioni per il proprietario
che non utilizzi l'immobile dopo averlo riacquistato, anche a seguito
di procedura giudiziaria, per uno dei motivi per i quali l'aveva
richiesto trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso.
In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino
del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o
ad un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo
canone corrisposto.
Tale risarcimento è dovuto anche nel caso
in cui il proprietario ha riottenuto l'immobile, anche indipendentemente
dalla promozione di una specifica azione giudiziaria, ed esercitando
quindi illegittimamente la facoltà di disdettare il contratto.
Se il proprietario non ha, o non esercita i motivi
di disdetta alla prima scadenza, il contratto, come si diceva, si
rinnova di ulteriori quattro anni. Prima di questa seconda scadenza
la legge prevede il diritto delle parti di avviare la procedura
di rinnovare il contratto con lettera raccomandata da avviarsi all'altra
almeno sei mesi prima. E' evidente che in mancanza di buon fine
del rinnovo, il contratto eventualmente disdettato, è risolto.
In caso di mancata disdetta il contratto è
tacitamente rinnovato alle stesse condizioni e quindi si può
ritenere per un ulteriore periodo di quattro anni più quattro
anni.
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