Ha un certo interesse stabilire se ed in quali occasioni il conduttore possa ridurre o sospendere integralmente il pagamento del canone. E ammessa, ad esempio, I'autoriduzione da parte dell'inquilino che a seguito di calcoli e perizie si accorge di corrispondere il canone superiore a quello dovuto?

La risposta e negativa. La legge dell'equo canone prevede uno specifico strumento per stabilire, in caso di disaccordo delle parti, il canone dovuto: e il tentativo di conciliazione davanti al giudice ed, eventualmente, una causa vera e propria al termine della quale sarà il giudice a stabilire l'equo canone. Ma prima di tale esito l'inquilino, per non correre rischi, deve seguitare a pagare, salvo successivo conguaglio, la somma stabilita contrattualmente.

Può I'inquilino ridurre il canone per recuperare somme eventualmente pagate in precedenza e non dovute?

Anche in questo caso la risposta e negativa. 11 conduttore può rivolgersi al giudice con un'azione che può proporre fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, per richiedere al locatore le somme a qualsiasi titolo pagate in eccedenza al dovuto.

Se l'abitazione presenta difetti o carenze gravi ovvero abbisogna di riparazioni urgenti a carico del proprietario l'inquilino può sospendere il pagamento del canone?

E legittima la sospensione del pagamento del canone, di fronte al rifiuto del locatore di eseguire le opere di manutenzione straordinaria necessarie per porre la casa locata in stato di servire all'uso. 11 canone in realtà e il corrispettivo di un godimento: mancando ogni possibilità di godimento per il conduttore, I'inadempimento del locatore giustifica quello del conduttore. E chiaro che deve trattarsi di gravi carenze, tali cioè da impedire l'uso dell'immobile.

Le spese condominiali e la morosità

Il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell'inquilino e delle spese per riscaldamento e causa di risoluzione del contratto per morosità?

L'articolo 5 della legge dell'equo canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Quando va pagato l'affitto

Il contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.

Un'eccezione a questo principio, da far rilevare in una eventuale causa di sfratto per morosità, e rappresentata dalla tolleranza del locatore, verificatasi costantemente in precedenza, a ricevere il canone con un certo ritardo rispetto alla scadenza contrattuale prevista: insomma se il locatore, di fronte ad una scadenza per il pagamento che il contratto ha fissato al primo di ciascun mese, di fatto ha per anni accettato il pagamento tutti i mesi al giorno trenta, non può ad un dato momento invocare l'inadempimento dell'inquilino.

Quando e come si pagano le spese condominiali

Il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Non è sufficiente la semplice richiesta e l'eventuale trascorrere dei due mesi previsti perché l'inquilino sia considerato moroso e quindi esposto alla risoluzione del contratto e ciò in quanto la pura e semplice richiesta di somme di denaro non obbliga l'inquilino al pagamento.

La legge prevede che il locatore deve, se l'inquilino lo richiede, fornire l'indicazione specifica delle spese (costo dell'acqua, dell'energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percentuale dovuta per ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale).

In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma e comunque necessario che quest'ultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.

Si tenga presente che un ulteriore diritto e previsto dalla legge a favore del conduttore chiamato a pagare somme a tale titolo: il diritto (di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate", cioè di fatture, ricevute fiscali, bolle di scarico, che dimostrano le spese sostenute.

Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà trascorso un congruo periodo di tempo che consenta all'inquilino i dovuti esami, conteggi e verifiche della documentazione, si potrà parlare, persistendo il mancato pagamento, di inquilino inadempiente.