Nelle pagine precedenti abbiamo visto come ogni contratto abbia una sua durata e le conseguenti possibilità, alla scadenza, di determinare l'estinzione oppure il rinnovo per l'esaurimento della sua durata. In questi casi ciò che rileva è la sola scadenza senza ulteriore motivo.

Le varie leggi sopra esaminate però prevedono che il proprietario in presenza di alcuni motivi possa recedere dal contratto che diversamente, in assenza di questi motivi, si rinnoverebbe automaticamente senza possibilità di disdettarlo per finita locazione.

I motivi di necessita' per rescindere il patto in deroga

L'articolo 11 della legge 359/92 prevede che alla prima scadenza, cioè dopo i primi quattro anni, il proprietario può disdettare il contratto solo in presenza dei motivi che riguardino la necessità di adibire l'immobile agli usi o di effettuare sullo stesso immobile le opere previsti rispettivamente dagli articoli 29 e 59 della legge 392/78.

I motivi di necessita' per rescindere i contratti della legge 431/98

Nel contratto libero

Come si diceva questo tipo di contratto deve durare obbligatoriamente quattro anni ed al termine di questo primo periodo di durata si rinnova automaticamente. A questa regola è prevista una eccezione: il proprietario che abbia una delle necessità previste dalla legge o in presenza di determinate situazioni dell'inquilino può impedire il rinnovo per il secondo quadriennio. Per farlo deve inviare all'inquilino, almeno sei mesi prima, una comunicazione in cui sia espressamente indicato, a pena di nullità, uno dei seguenti motivi tassativamente indicati dalla legge:

necessità abitativa, commerciale, artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

necessità del locatore persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per proprie finalità ed, in tal caso, offra all'inquilino altra abitazione idonea;

quando l'inquilino abbia piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;

quando il proprietario deve eseguire sull'immobile lavori di integrale ristrutturazione o di demolizione e radicale trasformazione o di sopraelevazione;

quando l'inquilino non occupa continuativamente l'abitazione senza giustificato motivo;

quando il proprietario intenda vendere l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo in proprietà tranne eventualmente quello adibito a propria abitazione. In questo caso l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione con le regole stabilite dalla legge 392, articoli 38 e 39.

Nei casi di disdetta motivata dagli interventi per lavori e opere sopra descritti, perché possa procedere all'azione di rilascio il locatore deve disporre della concessione o dell'autorizzazione edilizia. Se una volta terminati i lavori il proprietario concede nuovamente in locazione l'immobile, l'inquilino ha diritto di prelazione per il nuovo contratto e può esercitarlo in base all'articolo 40 della legge 392.

L'azione giudiziale con la quale il proprietario può far valere questi motivi di necessità è regolata dall'articolo 30 della legge 392 ovviamente con la successiva introduzione dell'articolo 447 bis del Codice di procedura civile.

La legge prevede poi sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averlo riacquistato, anche a seguito di procedura giudiziaria, per uno dei motivi per i quali l'aveva richiesto trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso.

In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Tale risarcimento è dovuto anche nel caso in cui il proprietario ha riottenuto l'immobile, anche indipendentemente dalla promozione di una specifica azione giudiziaria, ed esercitando quindi illegittimamente la facoltà di disdettare il contratto.

Se il proprietario non ha, o non esercita i motivi di disdetta alla prima scadenza, il contratto, come si diceva, si rinnova di ulteriori quattro anni. Prima di questa seconda scadenza la legge prevede il diritto delle parti di avviare la procedura di rinnovare il contratto con lettera raccomandata da avviarsi all'altra almeno sei mesi prima. E' evidente che in mancanza di buon fine del rinnovo, il contratto eventualmente disdettato, è risolto.

In caso di mancata disdetta il contratto è tacitamente rinnovato alle stesse condizioni e quindi si può ritenere per un ulteriore periodo di quattro anni più quattro anni.

Nel contratto regolato

Il contratto del canale concertato ha una durata di tre anni, ulteriormente prorogata di due anni se al termine del triennio non si procede ad accordo sul rinnovo.

Per impedire l'automatico prolungamento del biennio il proprietario può recedere dal contratto dando disdetta per i motivi e con le modalità sopra illustrate in relazione al contratto di tipo libero.

In mancanza di questi motivi, ed acquisito la proroga biennale, le parti possono avviare, con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del biennio, la procedura per il rinnovo del contratto.

E' evidente che in mancanza di buon fine del rinnovo, il contratto eventualmente disdettato, è risolto.

In caso di mancata disdetta, il contratto è tacitamente rinnovato alle stesse condizioni e quindi si può ritenere per un ulteriore periodo di tre anni più due.