L'equo canone e i patti in deroga vengono definitivamente superati dalla nuova legge sulle locazioni che ad ampie mani ha proceduto ad abrogazioni delle precedenti normative in tutte le parti ritenute incompatibili con il nuovo ordinario regime delle locazioni che si intende introdurre.

Più precisamente l'articolo 11 della legge 8/8/1992 n° 359, conosciuto come legge sui Patti in deroga, è completamente abrogato.

Riguardo alla legge 392/78, quella dell'equo canone, questa mantiene invece tutta la sua validità ed attualità nelle parti che disciplinano le locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo c'è da fare un discorso più complesso ed articolato, in quanto assieme ad esplicite abrogazioni permangono alcune norme originariamente dettate per l'uso abitativo, che mantengono piena validità ed efficacia anche nel regime riformato. A queste poi vanno aggiunte anche tutta una serie di altre norme che, pur collocate nell'ambito delle disposizioni che la legge 392/78 dettava in materia di usi diversi, valgono anche nei confronti dell'uso abitativo o perché richiamate da norme della 392/78 non abrogate, o perché direttamente richiamate dalla legge di riforma. Si pensi in particolare a tutto il sistema delle prelazioni che, dettato dalla 392/78 con esclusivo riferimento agli usi diversi, viene oggi dalla legge di riforma recepito a disciplinare il diritto di prelazione del conduttore ad uso abitativo, nei casi contemplati dalla nuova legge.

Da un esame dell'articolo 14 della nuova legge e in particolare del comma 4 della stessa, che esplicitamente determina le abrogazioni degli articoli della legge 392/78, risulta che le disposizioni non espressamente abrogate riguardano i seguenti articoli.

· Articolo 2 (Disciplina della sublocazione)

· Articolo 4 (Recesso del conduttore)

· Articolo 5 (Inadempimento del conduttore)

· Articolo 6 (Successione nel contratto)

· Articolo 7 (Clausola di scioglimento in caso di alienazione)

· Articolo 8 (Spese di registrazione)

· Articolo 9 (Oneri accessori)

· Articolo 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)

· Articolo 11 (Deposito cauzionale)

· Articolo 30 ( Procedura per il rilascio)

· Articolo 38 (Diritto di prelazione)

· Articolo 39 (Diritto di riscatto)

· Articolo 40 (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)

· Articolo 55 (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

· Articolo 56 (Modalità per il rilascio)

· Articolo 57 (Esenzioni fiscali ed onorari professionali)

· Articolo 58 (Durata dei contratti in corso soggetti a proroga)

· Articolo 59 (Recesso del locatore)

· Articolo 74 (Rinvio)

· Articolo 80 (Uso diverso da quello pattuito)

· Articolo 81 (Pubblicazione di dati Istat sulla Gazzetta Ufficiale)

· Articolo 82 (Giudizi in corso)

· Articolo 83 (Relazione al Parlamento)

· Articolo 84 (Abrogazione)

· Articolo 85 (Entrata in vigore)

Ovviamente molti di questi articoli, anche se non espressamente abrogati, hanno esaurito la loro efficacia nel periodo transitorio della legge 392/78 (si pensi agli articoli 58, 59, 74, 82, 83, 84, 85), altri avranno piena vigenza anche all'interno del nuovo regime di riforma.

Articolo 2 (Disciplina della sublocazione)

Vieta la sublocazione totale dell'immobile e la cessione a terzi del contratto senza il consenso del locatore e che disciplina la sublocazione parziale la quale è ammessa, se non è pattuito diversamente, ponendo però a carico dell'inquilino, l'onere di comunicarlo al locatore, con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Articolo 4 (Recesso del conduttore)

Prevede la possibilità di interrompere in qualsiasi momento il contratto da parte dell'inquilino, qualora esistono gravi motivi che giustifichino l'anticipato rilascio. Tale facoltà, peraltro, è autonomamente inserita, con quasi identica formulazione, dalla nuova legge che appunto, all'articolo 3 comma 6, stabilisce che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Articolo 5 (Inadempimento del conduttore)

Stabilisce che é motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento dell'affitto o degli oneri accessori quando l'importo di questi ultimi superi le due mensilità di affitto.

Lo stesso articolo 5 però, richiamando l'articolo 55 della legge 392/78, anche questo non abrogato dalla nuova normativa, consente la sanatoria della morosità alle condizioni e nelle modalità previste dall'articolo 55 stesso.

Articolo 6 (Successione del contratto)

Prevede la successione nel contratto in caso di morte del conduttore a favore del coniuge, degli eredi e dei parenti e affini con lui abitualmente conviventi.

Stabilisce altresì che in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede l'altro coniuge se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice, e che in caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

Va rammentato che la Corte Costituzionale con la sua sentenza n° 404 del 7 aprile 1988, ha di fatto esteso i benefici successori previsti dalla legge per il coniuge anche al convivente more-uxorio.

Articolo 7 (Clausola di scioglimento in caso di alienazione)

Stabilisce che è ' nulla ogni clausola, prevista nel contratto, che preveda la risoluzione del contratto in caso di vendita dell'appartamento affittato.

Articolo 8 (spese di registrazione)

Prevede la ripartizione delle spese di registrazione a carico per metà al proprietario e per metà all'inquilino. Questo articolo va ricollegato all'articolo 8 comma 1 della nuova legge in cui si prevede che per i contratti stipulati in base agli accordi collettivi provinciali nell'ambito dei Comuni indicati dalla legge 61/89, il canone annuo ai fini della determinazione della base imponibile per applicare l'imposta di registro, è considerato nella misura del 70%.

Articolo 9 (Oneri accessori)

Prevede che le spese relative alle pulizie, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo spurgo dei pozzi neri, nonché la fornitura di altri servizi comuni siano a carico dell'inquilino, ad accezione di eventuali accordi tra le parti.

Prevede inoltre che le spese di portierato siano a carico per il 90% all'inquilino e per il 10% al proprietario, ad eccezione di quei casi in cui le parti si siano accordate su una misura inferiore.

Il pagamento degli oneri accessori va effettuato entro due mesi dalla richiesta.

L'inquilino prima del pagamento ha diritto ad avere un rendiconto delle spese e la menzione dei criteri di ripartizione oltre che quello di prendere visione dei documenti che giustificano le spese effettuate.

Va rilevato che è tuttora vigente la disposizione contenuta nell'articolo 6 comma 4 della legge 22 dicembre 1973 n° 841il quale stabilisce che il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore si prescrive nel termine di due anni.

Articolo. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)

Prevede il diritto dell'inquilino ha partecipare con diritto di voto, al posto del proprietario, nelle assemblee condominiali dove si decidono le spese di riscaldamento e di condizionamento d'aria le relative modalità di gestione.

L'inquilino ha diritto di partecipazione, senza possibilità di voto, nelle assemblee condominiali dove si deliberano modifiche degli altri servizi comuni.

Tale facoltà si applica anche a vantaggio di inquilini in ambito di edifici non n condominio, in questa ipotesi si riuniscono in apposita assemblea, convocati dal proprietario dell'edificio, o da almeno tre conduttori.

Articolo 11 (Deposito cauzionale)

L'articolo prevede che il deposito cauzionale, ove costituito, non può superare le tre mensilità di affitto ed é obbligatoriamente produttivo di interessi legali che vanno corrisposti all'inquilino alla fine di ogni anno.

Il deposito cauzionale può essere sostituito da una fideiussione bancaria o assicurativa che copra le tre mensilità di canone, dovute come deposito, in questo caso all'inquilino non vengono corrisposti interessi.

Articolo 30 (Procedura per il rilascio)

Prevede la procedura da avviare, a cura del locatore che intenda recedere dal contratto dopo aver inviato la comunicazione prevista dall'articolo 3 della nuova legge, nei casi e nei motivi lì indicati nelle lettera da a) a g) e precedentemente illustrati.

Nell'avviare la procedura, a seguito di quanto disposto dalla legge 353/90, devono essere osservate le norme previste dall'articolo 447 bis del Codice di procedura civile.

Articolo 38 (Diritto di prelazione)

Articolo 39 (Diritto di riscatto)

Disciplinano le modalità per l'esercizio del diritto di prelazione e di eventuale riscatto dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile, locato ad uso diverso, da parte del proprietario.

La nuova legge, come in precedenza si è illustrato, prevede che nel caso in cui il locatore eserciti il recesso avendo necessità di vendere, all'inquilino sia riconosciuto il diritto di prelazione esercitabile con le modalità che gli articoli 38 e 39 della 392/78 prevedono.

Articolo 40 (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)

Regola il diritto di prelazione del conduttore ad usi diversi nel caso in cui il locatore intenda locare a terzi l'immobile.

La nuova legge recepisce questa disposizione in ambito abitativo prevedendo che il conduttore con le modalità dell'articolo 40 della 392/78 ha diritto di prelazione per il nuovo contratto qualora il proprietario, dopo aver riottenuto l'immobile per eseguirvi i lavori previsti dalla lettera d) ed e) dell'articolo3, dopo averli effettuati, intenda nuovamente riaffittare l'immobile.

Articolo 55 (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

Questo articolo non solo viene mantenuto in vita dalla nuova legge, ma la stessa ne amplia per così dire l'ambito di applicabilità in quanto, come si è visto in precedenza, si potrà avvalere delle particolari facoltà e modalità di sanatoria previste dall'articolo stesso anche l'inquilino soggetto a provvedimento di sfratto esecutivo che rischia, versando in stato di inadempienza, di decadere dai benefici della proroga.

Infatti, come si è già rilevato, innovando a tutte le precedenti normative, il comma 6 dell'articolo 6 della nuova legge consente al conduttore di avvalersi della sanatoria per pagare le eventuali somme richieste e poter beneficiare della sospensione della proroga.

In sintesi l'articolo 55 stabilisce che il conduttore può sanare per non più di tre volte nel quadriennio la morosità in udienza, ovvero richiedere un termine non superiore a novanta giorni (quattro volte e centoventi giorni in determinate situazioni di bisogno).

Il pagamento nei termini esclude la risoluzione del contratto.

Articolo 56 (Modalità per il rilascio)

Stabilisce che con il provvedimento che dispone il rilascio il Giudice, tenuto conto delle condizioni del conduttore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio, fissa anche la data di esecuzione entro il termine di sei mesi o in casi eccezionali dodici mesi dalla data del provvedimento.

Per i provvedimenti di morosità la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento.

Articolo 57 (Esenzioni fiscali ed onorari professionali)

Dispone una seria di esenzioni fiscali in materia di controversie locatizie e limita gli onorari in tale materia.

Articolo 80 (Uso diverso da quello pattuito)

Disciplina l'avvenuto mutamento d'uso da parte del conduttore e le modalità e i termini imposti al locatore per agire per la risoluzione del contratto, in mancanza della quale al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso dell'immobile.