| Legge
9 dicembre 1998, n° 431 - Articolo 4, comma
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PREMESSO
CHE:
- ai sensi dell'articolo 4, comma 1 della legge 9 dicembre 1998,
n° 431, il Ministro dei Lavori Pubblici ha convocato le organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori ritenute maggiormente
rappresentative a livello nazionale, al fine di promuovere una convenzione
nazionale che individui i criteri generali che costituiscono la
base per la realizzazione di appositi accordi da predisporre in
sede locale ai fini della definizione dei canoni di locazione;
- che ai sensi del comma 2, articolo 4, della citata legge 431 i
criteri generali previsti nella convenzione nazionale sono da formalizzare
in apposito decreto del Ministro dei Lavori Pubblici da emanare,
di concerto con il Ministro delle Finanze, entro trenta giorni dalla
conclusione della convenzione medesima;
L'anno 1999, il giorno 8 febbraio, in Roma, nella sede del Ministero
dei Lavori Pubblici
TRA
le associazioni degli inquilini: Sunia, Sicet, Uniat, Ania, Unione
Inquilini, Conia
E
le associazioni della proprietà edilizia: Confedilizia, Uppi,
Appc, Asppi, UnionCasa, Confappi, Anpe;
ALLA PRESENZA
del Sottosegretario Gianni Mattioli delegato dal Ministro dei Lavori
Pubblici Enrico Micheli
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1. Criteri per la determinazione dei canoni di locazione
nella contrattazione territoriale.
Gli accordi territoriali, in conformità alle finalità
indicate all'articolo 2, comma 3, della legge 431, stabiliscono
fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle
quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità
immobiliare, é da concordare tra le parti il canone per i
singoli contratti.
A tale scopo, seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente
o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale,
individuano, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni
delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche
omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico,
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
- tipi edilizi, tenendo conto delle categorie, e classi catastali.
All'interno delle aree omogenee così individuate, possono
essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con riferimento
agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, devono
prevedere un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore
minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti
contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni
sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell'alloggio;
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi
interni, ecc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo
o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti
giuridici od individuali detentori di grandi proprietà immobiliari,
ecc., i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee come sopra
indicate delle contrattazioni territoriali, in base ad appositi
accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita -
a sua richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari
dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori
rappresentative dell'inquilinato , in ogni caso firmatarie degli
accordi nazionali e/o territoriali.
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con accordi integrativi
locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo
n°104/96; i canoni relativi a tale comparto sono determinati
in base alle aree omogenee ed agli elementi individuati negli accordi
locali. Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà,
assistita - a sua richiesta - dall'organizzazione sindacale dei
proprietari della stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali
dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie
degli accordi nazionali e/o territoriali.
Gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate contrattuali
superiori a quella minima fissata dalla legge. In questo caso gli
accordi locali individuano le relative misure di aumento dei valori
minimo e massimo delle fasce di oscillazione dei canoni definiti
per aree omogenee.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi
e massimi esprimendoli in lire/mq utile, o eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in
materia di manutenzione ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori ed altro.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
modello é allegato alla presente convenzione nazionale (Modello
"A"), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
1) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;
2) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato
l'alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero
non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei
mensilità dell'ultimo canone;
3) facoltà di recesso da parte del conduttore
per gravi motivi;
4) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione
a favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile;
5) possibilità, in sede di accordi locali,
di prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e
comunque non superiore al 75% della variazione Istat;
6) modalità di consegna dell'alloggio con
verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione
dell'immobile.
7) produttività di interessi legali annuali
sul deposito cauzionale non superiore alle tre mensilità;
8) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori
ai fini della ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo
ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione ed alle
disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 392/78;
9) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione
catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla
sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che
faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa
sulla privacy (legge 675/96).
2. Criteri per la definizione dei canoni di locazione e
dei contratti tipo per gli usi transitori
Per soddisfare le esigenze di stipula di contratti transitori, da
parte dei proprietari e dei conduttori, si conviene che i contratti
medesimi abbiano una durata non inferiore ad un mese e non superiore
a diciotto mesi.
Tali contratti saranno stipulati per fattispecie da individuarsi
nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali
della proprietà e degli inquilini.
Il contratto tipo definito a livello locale deve prevedere una specifica
clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del
conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa,
tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel
termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia
a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della
transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione
della durata a quella prevista all'articolo 2, comma 1, della legge
431.
L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita
documentazione da allegare al contratto.
I canoni di locazione dei contratti transitori nelle undici aree
metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze,
Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti
e nei comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno
dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione
per le zone omogenee, come individuati al punto 1.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento sono quelli definiti dalle condizioni di cui all'articolo
4, comma 3, legge 431.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi
e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in
materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori ed altro.
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso
il comune unitamente agli accordi territoriali.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
modello é allegato alla presene convenzione nazionale (Modello
"B"), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
1) durata minima di un mese e massima di diciotto
mesi;
2) dichiarazioni del locatore e del conduttore
che esplicitino l'esigenza della transitorietà;
3) onere per il locatore di confermare prima della
scadenza del contratto i motivi di transitorietà posti a
base dello stesso;
4) riconduzione del contratto all'articolo 2, comma
1, della legge 431/98 in caso di mancata conferma dei motivi, ovvero
risarcimento pari a trentasei mensilità in caso di mancato
utilizzo dell'immobile rilasciato.
5) previsione di una particolare ipotesi di transitorietà
per soddisfare esigenze del conduttore che lo stesso deve documentare
allegandole al contratto;
6) facoltà di recesso da parte del conduttore
per gravi motivi;
7) esclusione della sublocazione;
8) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione
a favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile;
9) modalità di consegna con verbale o comunque
con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
10) produttività di interessi legali annuali
sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;
11) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori
ai fini della ripartizione ed in ogni caso richiamo alle disposizioni
degli articoli 9 e 10 della legge 392/78;
12) previsione di una commissione conciliativa
stragiudiziale facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione
catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla
sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che
faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa
sulla privacy (legge 675/96).
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso
il comune, unitamente agli accordi territoriali.
3. Criteri generali per la determinazione dei canoni e per
i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede.
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati,
nonché nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono
prevedere particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze
degli studenti universitari fuori sede.
Questa tipologia contrattuale potrà essere utilizzata esclusivamente
qualora l'inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune
diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).
I contratti ricadenti in questa fattispecie hanno durata da sei
mesi a tre anni e possono essere sottoscritti o dal singolo studente
o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende
per il diritto allo studio.
I canoni di locazione, di questa tipologia contrattuale, sono definiti
in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree
omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui al punto 1.
Negli stessi accordi locali si individuano le relative misure di
aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione
alla durata contrattuale.
Per ogni singolo contratto si può inoltre, tenere conto:
- della presenza del mobilio;
- di particolari clausole;
- delle eventuali modalità di rilascio.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi
e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in
materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori ed altro.
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso
il comune unitamente agli accordi territoriali.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
modello é allegato alla presente convenzione nazionale (Modello
"C"), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
1) durata minima di sei mesi e massima di trentasei
mesi;
2) rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore;
3) facoltà di recesso da parte del conduttore
per gravi motivi;
4) facoltà di recesso parziale per il conduttore
in caso di pluralità di conduttori;
5) esclusione della sublocazione;
6) modalità di consegna con verbale o comunque
con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
7) produttività di interessi legali annuali
sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;
8) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori
ai fini della ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo
alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 392/78;
9) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione
catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla
sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che
faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa
sulla privacy (legge 675/96).
La convenzione nazionale é sottoscritta:
per le associazioni degli inquilini per le associazioni della proprietà
edilizia
Ania Anpe
Conia Appc
Sicet Asppi
Sunia Confappi
Uniat Union Casa
Unione Inquilini Uppi
Il sottosegretario Gianni Mattioli, ai sensi del disposto di cui
all'articolo 4, comma 2, della legge 431, prende atto di quanto
convenuto e stipulato e si impegna a predisporre l'apposito decreto
ministeriale, di concerto con il Ministro delle Finanze, in relazione
ai contenuti della convenzione nazionale sottoscritta dalle organizzazioni
sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori.
On. Prof. Gianni Mattioli
Roma, 8 febbraio 1999 |
