Per parlare dello sfratto che, per vari motivi ed in forme diverse, interrompe un rapporto di locazione o interviene al termine del rapporto stesso e necessario illustrare brevemente cos'e un contratto di locazione, distinguendolo da situazioni somiglianti o che hanno alcuni tratti in comune con esso, ed esaminando i comportamenti che sono tenuti a tenere coloro che ne sono i protagonisti.

La locazione e un contratto, cioè un patto, un accordo tra due parti una delle quali, per lo più il proprietario di una abitazione, consente all'altra, I'inquilino, di utilizzare per un certo periodo di tempo un immobile dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. In termini tecnici il proprietario si chiama locatore, I'inquilino conduttore, la somma che costituisce il corrispettivo dell'uso dell'immobile canone di locazione o d'affitto.

Diritti e obblighi di proprietario ed inquilino

Come in ogni patto o accordo anche nella locazione ciascuna parte ha, nei confronti dell'altra, diritti ed obblighi che discendono dalla legge: in particolari dal Codice Civile (che regola la locazione in diversi articoli a partire dall'art. 1571 fino al 1606), dagli articoli non abrogati della legge n. 392/78 (equo canone), dalla legge 8/8/92 n°359 (patti in deroga), oggi abrogata ma ancora vigente per i contratti tuttora in corso stipulati stipulati in base alla sua regolamentazione, ed infine dalla recente legge 30/12/98 n°431.

Inoltre, trattandosi di un contratto, altri obblighi e diritti derivano direttamente da particolari clausole inserite autonomamente dalle parti nel contratti stesso.

Vediamo brevemente i principali obblighi e diritti che caratterizzano il contratto di locazione.

Il proprietario e tenuto a consegnare all'inquilino I'immobile in uno stato che ne permetta il normale uso abitativo. L'immobile, in pratica, deve presentano condizioni che corrispondano alla media, non si pretende che sia rifinitissimo e lussuoso ma nemmeno che si presenti in condizioni tali da essere di fatto inservibile all'uso stabilito: deve insomma risponder alle caratteristiche di quello che si dice "buono stato di manutenzione" (Articolo 1575 C.C.).

E evidente che tale obbligo resta valido per tutto il tempo nel quale il rapporto di locazione tra le due parti resta in vigore (che in termine tecnico si definisce durata), il proprietario ha cioè anche l'obbligo di mantenere l'immobile nelle condizioni che lo mettono in grado di servire all'uso abitativo al quale e destinato: a tale fine dovrà effettuare tutti i lavori e le riparazioni necessarie poste a suo carico dalla normativa vigente.

Il proprietario ha anche l'obbligo di garantire l'inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull'immobile da terze persone (Articoli 1575/1576 C.C.).

A sua volta l'inquilino ha l'obbligo di pagare il canone d'affitto alle scadenze convenute, di custodire l'immobile, di usarlo secondo principi di correttezza e diligenza senza modificare l'uso pattuito.

La legge dell'equo canone ha stabilito a favore dell'inquilino alcuni specifici diritti contenuti in norme che neanche la successiva legislazione ha abrogato: ad esempio quello di ottenere la indicazione specifica delle spese per oneri accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento) e di prendere visione dei documenti giustificativi ogni qualvolta dovrà effettuare il pagamento delle quote a suo carico; il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardano spese e modalità di gestione del servizio di riscaldamento e la partecipazione, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali chiamate a deliberare su modifiche ad altri servizi comuni; che il deposito cauzionale non superi le tre mensilità e sia produttivo di interessi legali, il riparto al 50% delle spese di registrazione del contratto.

Il contratto dl locazione deve essere obbligatoriamente scritto

La legge 431/98 prevede l'obbligatorietà della forma scritta del contratto di locazione, connessa e coordinata con l'obbligo di registrazione del contratto e ciò rappresenta una grande innovazione della normativa.

Infatti fino al 30 dicembre 1998 perché un contratto di locazione esistesse non era necessaria la forma scritta e si era in presenza di un contratto di locazione ogni volta che in un rapporto ricorressero le caratteristiche e i comportamenti precedentemente illustrati.

Quindi per i prossimi anni, fin quando avranno vigore vecchi rapporti di locazione sorti prima del 30 dicembre 1998, ci saranno ancora situazioni contrattuali di locazione cui non corrisponde un atto formale scritto.

Altri modi di utilizzo degli alloggi

Esistono ovviamente altre situazioni di utilizzo di alloggi che non possono considerarsi locazioni.

Tra questi si possono considerare:

il comodato, che può definirsi prestito gratuito di un alloggio e si distingue dalla locazione perché in esso manca l'elemento del corrispettivo, cioè il canone di affitto. Si tratta in pratica di un beneficio gratuitamente reso per motivi di ospitalità, solidarietà, amicizia, ecc.

il contratto di alloggio, che presuppone, oltre al godimento di una abitazione, la prestazione di una serie di servizi di spiccata natura alberghiera, come la lavanderia, la fornitura di biancheria, la possibilità di consumo pasti, ecc. Anche in questo caso e importante che il contratto sia scritto, non essendo raro il caso di proprietari che, per aggirare le norme obbligatorie sull'equo canone, in particolare quelle sul canone d'affitto e sulla durata minima, tentano di far passare per contratto di alloggio normali locazioni di miniappartamenti (e il caso dei residences);

l'usufrutto, che è un diritto reale di godimento che può comportare l'utilizzo diretto da parte dell'usufruttuario.

La successione nel contratto

Nel corso di un rapporto di locazione possono accadere fatti di un certo rilievo che incidono profondamente sul contratto stesso senza determinarne però l'estinzione non costituendo, quindi, causa di sfratto. Si pensi al caso della morte dell'inquilino che materialmente stipula e sottoscrive il contratto e che, di regola, e il capofamiglia. La legge dell'equo canone, all'art. 6 prevede che .(in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

Evidentemente non è sufficiente essere coniuge, erede o parente del conduttore per succedergli nel contratto, ma va dimostrata la abituale convivenza con lo stesso nella casa oggetto del contratto di affitto.

La prova della convivenza può essere fornita non solo con le certificazioni anagrafiche (certificati di re-sidenza o certificato storico-anagrafico), ma anche con altri mezzi di prova che la legge prevede, ad esempio la testimonianza di terze persone.

Anche le vicende della famiglia che comportino una scissione del nucleo familiare non hanno ripercussioni sul contratto di locazione: nei casi di divorzio o di dichiarazione di nullità del matrimonio, qualora lasci l'abitazione il coniuge che ha materialmente sottoscritto il contratto, I'altro coniuge succede nella titolarità del contratto stesso.

Per quanto riguarda il convivente more uxorio la sentenza della la Corte costituzionale 404 del 7 aprile 1998 lo ha difatti equiparato alla condizione del coniuge che, a seguito della morte di questo, rimane nell'abitazione tenuta in affitto: non c'e successione nel contratto a meno che, il convivente non risulti nominato erede nel testamento.

Per quanto riguarda il proprietario se questi e dichiarato fallito nel contratto subentra l'amministrazione fallimentare alla quale pero non si possono opporre contratti di locazione la cui data non sia certa, cioe che non risulti da regolare registrazione.

In caso di vendita dell'immobile i diritti e gli obblighi del locatore si trasmettono all'acquirente, sia pure a certe condizioni quali, ad esempio, la facolta di recedere dal contratto che il nuovo proprietario non puo esercitare prima che siano trascorsi due anni dall'acquisto.

In caso di morte del locatore gli succedono nella titolarità del contratto gli eredi.

Gli obblighi del conduttore

Sono sanciti dall'articolo 1587 del Codice Civile e prevedono di prendere in consegna l'immobile e usarlo con diligenza, nonché di corrispondere il canone nei termini convenuti.

Inoltre l'articolo 1590 prevede l'obbligo di restituire l'immobile alla scadenza nello stato in cui lo ha ricevuto salvo il deterioramento e il consumo risultante dall'uso.

Cosa avviene se l'inquilino, il più delle volte per la reale impossibilita di trovare un'altra casa, non rispetta questo obbligo? E' a questo punto che prende avvio lo sfratto, termine che comunemente è usato per indicare tre attività diverse:

la dichiarazione, fatta dal proprietario, dell'intenzione di tornare in possesso dell'immobile ad una certa data e per determinati motivi;

un concreto procedimento giudiziario avviato dall'azione del proprietario che mira con questo mezzo a veder riconosciuto da una pronuncia del giudice (sentenza, ordinanza) il proprio diritto a riacquistare il possesso dell'immobile;

la vera e propria attività esecutiva, dopo la pronuncia del giudice, che accoglie la domanda del proprietario, che dovrà culminare, secondo l'intenzione del proprietario, nel rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino.

I motivi dello sfratto sono molteplici e a ciascuno sarà dedicato uno specifico paragrafo.

Durata dei contratti

Il modo certamente più ricorrente con cui il contratto di locazione cessa i suoi effetti e si estingue è indubbiamente il sopraggiungere della scadenza.

La maggior parte dei contratti di locazione, infatti, prevede una certa durata (anzi la durata minima viene fissata dalla legge) e, al termine, una serie di possibilità offerte alle parti per rinnovare l'accordo ovvero per determinarne la fine. Esistono anche contratti che non prevedono una durata e sono i cosiddetti contratti a tempo indeterminato.

Durata nella legge 392/78

Come si diceva questa legge è stata abrogata in parte, ma ancora molti contratti stipulati nella vigenza di questa normativa sono tuttora in corso e quindi va considerato che per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati successivamente all'entrata in vigore di questa legge (cioè dopo il 30 luglio 1978) I'art. 1 della legge stessa prevede una durata minima di quattro anni, e stabilisce che a 4 anni deve ricondursi qualsiasi altra durata inferiore concordata dalle parti e che deve considerarsi stipulato per almeno quattro anni un contratto per il quale non sia stata stabilita espressamente la durata.

Durata nella legge 359/92

Anche tale legge è stata abrogata però come per la 392/78 sono molti i contratti che stipulati in base alla legge 359/92 sono ancora in corso.

Questa legge prevedeva la possibilità di stipulare patti in deroga alla legge d'equo canone, con la conseguente possibilità di applicare un canone maggiore di quello previsto dalla 392/78 purché il locatore rinunciasse alla prima scadenza alla facoltà di dare disdetta salvo i motivi di necessità previsti dagli articoli 29 e 59 della legge 392 che in seguito si esamineranno, quindi in assenza di tali motivi il contratto avrebbe dovuto rispettare la durata di quattro anni più quattro e solo alla seconda scadenza poteva essere disdettato per finita locazione.

La durata del contratto libero nella 431/98

La durata di questo tipo di contratto previsto dall'articolo 2 comma 1 della legge 431/98 è di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro, qualsiasi durata inferiore è nulla ciò significa che durate inferiori dovranno essere ricondotte a questa minima, salvo una serie di casi che di seguito saranno esaminati nei quali il proprietario può impedire il rinnovo per l'ulteriore quadriennio provando l'esistenza dei motivi a base della sua richiesta.

La durata del contratto regolato nella 431/98

L'articolo 2 comma 3 della legge 431/98 prevede la possibilità di un contratto stipulato sulla base di canoni calmierati, resi possibili da una agevolazione fiscale al locatore, definiti in accordi collettivi. In questo tipo di contratto, anche allo scopo di consentire una ulteriore riduzione del canone si prevede una durata minore pari a tre anni prorogabili di ulteriori due a condizione che il proprietario dopo il triennio non abbia motivi di necessità.

La durata dei contratti transitori e per studenti nella legge 431/98

La legge 431/98 non stabilisce una durata minima o massima per i contratti transitori e per studenti, ma rimanda di fatto questa possibilità al decreto ministeriale che fissa i criteri per la realizzazione degli accordi, recependo la convenzione nazionale tra le associazioni di proprietari ed inquilini.

Attuando la disposizione di legge il Ministro dei lavori pubblici di concerto con quello delle Finanze recependo la convenzione nazionale dell'8 febbraio 1999 firmata da tutti i sindacati dei proprietari e degli inquilini, ha emesso il decreto 5 marzo 1999 ha stabilito che i contratti transitori abbiano durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi (articolo 2) e che i contratti per gli studenti universitari fuori sede abbiano durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni.