CIRCOLARE

Legge 23 dicembre 2000, n. 80, commi 20, 21 e 22.
Sospensione delle procedure di sfratto

1. GENERALITA'
L'articolo 80, della legge 23 dicembre, n. 388 (finanziaria 2001) dispone la sospensione di 180 giorni (a partire da 1° gennaio e pertanto fino al 29 giugno 2001) delle procedure esecutive di sfratto avviate nei confronti degli inquilini per i quali ricorrano, oltre alla presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o di handicappati gravi, una delle seguenti condizioni:
a) indisponibilità di altra abitazione;
b) redditi insufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa.
Con la presente circolare vengono forniti gli opportuni chiarimenti in merito alla disposizione in questione al fine di orientarne l'applicazione con modalità uniformi, anche in considerazione dei necessari raccordi con la recente riforma delle locazioni (legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni) cui la norma fa riferimento.

2. AMBITO TERRITORIALE DI APPLICAZIONE
La norma in argomento dispone che la sospensione di 180 giorni si applica, richiamando l'articolo 6 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1998, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni.
Si tratta, come è noto, delle città metropolitane e dei comuni con esse confinanti, di tutti i capoluoghi di provincia e dei comuni definiti ad alta tensione abitativa ai sensi delle delibere CIPE del 30 maggio 1985 e dell'8 aprile 1987, nonché di quelli terremotati della Campania e della Basilicata. Detti comuni, per una più agevolata consultazione, vengono indicati nell'elenco allegato (All. A).

3. SOGGETTI AMMESSI AL BENEFICIO
Come prima accennato, la norma di che trattasi consente la sospensione per 180 delle procedure di sfratto nei confronti di conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio forzoso purché gli stessi siano in possesso dei requisiti elencati (presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o handicappati gravi che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa).
La formulazione generica della norma potrebbe portare, ad una lettura affrettata, a comprendere nell'ambito applicativo della disposizione anche le procedure di sfratto originate dalla morosità dell'inquilino, ponendosi in tal modo in contrasto con tutta la normativa e la giurisprudenza finora applicata.
E' quindi opportuno precisare che la dizione letterale della legge 388/2000 non può prescindere dall'inizio finora applicato che il testo a garantire, nell'ambito dell'ordinamento giuridico, il rigoroso rispetto di pattuizioni liberamente e regolarmente assunte dalle parti nei contratti di locazione sottoscritti.
A conferma di tale orientamento, l'articolo 6 della legge 431/1998, cui la norma in argomento fa riferimento, e in particolare il comma 6, ha esplicitamente previsto la decadenza dal beneficio della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio per il conduttore inadempiente all'obbligo di integrazione del canone pattuito dalle maggiorazioni dovute nel periodo di sospensione.
Il legislatore, nel prevedere la proroga per determinate categorie socialmente deboli, non ha certamente voluto stravolgere tale indirizzo che andrebbe a premiare, a danno di una sola delle parti contraenti (nelle fattispecie il locatore), un comportamento di disimpegno del conduttore oltre che costituire un gravissimo precedente per la certezza delle obbligazioni in genere. Lo Stato di diritto tutela, infatti, l'osservanza da parte di tutte le parti contraenti del regolare svolgimento degli impegni assunti secondo proficuamente alle procedure comunali per la formazione delle graduatorie tesa ad ottenere un alloggio in locazione diverso da quello sottoposto alle procedure esecutive di sfratto. La volontà del legislatore, nell'emanare la legge 431/98, cui la nuova norma deve necessariamente raccordarsi, è stata quella di ottenere, attraverso la liberalizzazione del mercato delle locazioni ad uso abitativo un incremento dell'offerta di abitazioni e, conseguentemente, un effetto calmieratore degli affitti.
Le considerazioni sopra svolte impongono, pertanto, di escludere dall'applicazione della sospensione delle procedure esecutive di sfratto, disposta dalla legge 388/2000, quelle attivate nei confronti dei conduttori morosi.

4.1. PRESENZA NEL NUCLEO FAMILIARE DI ULTRASESSANTACINQUENNI O HANDICAPPATI GRAVI
La norma in questione condiziona il beneficio della sospensione, oltre al possesso di redditi inadeguati e di indisponibilità di altro alloggio, anche alla presenza nel nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni o handicappati gravi.
Per rendere concretamente applicabile la disposizione in questione è opportuno fissare un riferimento temporale certo, rispetto al quale poter verificare la sussistenza della condizione richiesta concernente la presenza di determinati soggetti deboli.
A tal fine è possibile far riferimento, per analogia, al comma 5 dell'articolo 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, laddove prevede che il differimento del termine delle esecuzioni di rilascio possa essere fissato - sulla base di quanto previsto dal citato comma 5 - anche nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o sia malato terminale.
Nel caso ricorra la condizione sopracitata il conduttore interessato alla sospensione renderà, ai sensi dell'articolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127, apposita dichiarazione in carta libera, da consegnare all'ufficiale giudiziario, nella quale sia specificato il periodo di convivenza.
Appare utile richiamare, per quanto attiene la categoria dell'handicappato grave, la legge 5 febbraio 1992, n. 104 (legge quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti sociali) nella quale viene indicato che la situazione di handicap assume connotazione di gravità qualora la minorazione fisica, psichica o sensoriale, singola o plurima, abbia ridotto l'autonomia personale, correlata all'età, in modo da rendere necessario un intervento assistenziale permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o in quella di relazione.
Ai fini della dimostrazione della sussistenza della condizione di handicap grave deve essere consegnata all'ufficiale giudiziario copia conforme della certificazione rilasciata dalle commissioni mediche istituite presso le aziende sanitarie locali ai sensi dell'articolo 4 della citata legge n. 104/92.

4.2 MANCATA DISPONIBILITA' DI ALTRA ABITAZIONE
Per mancata disponibilità di altra abitazione è da intendere, innanzitutto, il mancato possesso a qualunque titolo (proprietà, usufrutto, comodato, ecc.) di altro immobile ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale.
E' da ritenere, comunque, che la proprietà di un alloggio, anche al di fuori del comune di residenza, non debba essere considerata condizione sufficiente ai fini della effettiva disponibilità dello stesso qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
a) l'alloggio risulti gravemente danneggiato o ricada in uno stabile per il quale sia stato richiesto il previsto titolo abilitativo ai fini dell'integrale ristrutturazione;
b) risulti locato già in data antecedente all'avvio, nei propri confronti, della procedura esecutiva di sfratto e sempre che sia stata, conseguentemente, avviata analoga richiesta di rilascio nei confronti del rispettivo locatario.
Nel caso ricorra una delle condizioni sopra citate, il conduttore interessato alla sospensione renderà, ai sensi dell'articolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127, apposita dichiarazione in carta libera che deve essere consegnata all'ufficiale giudiziario.

4.3. REDDITI INSUFFICIENTI PER ACCEDERE ALL'AFFITTO DI UNA NUOVA CASA
La norma in questione subordina il beneficio del differimento dei termini delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio all'esistenza di condizione di disagio economico dei conduttori.
Si rende pertanto necessario, al fine di ricondurre ad un riferimento normativo certo tale previsione, esplicitare gli speciali requisiti economici da possedere da parte del nucleo familiare del locatario.
Ciò posto, è da ritenere che la situazione del conduttore ai fini del beneficio in argomento vada riferita al possesso dei requisiti economici previsti dalle singole normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano per conseguire l'assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica (legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 22).
Il superamento di tali limiti di reddito è ritenuto, infatti, dal legislatore condizione sufficiente perché il locatario possa rivolgersi all'offerta di alloggi in locazione disponibili sul mercato.
La ratio della norma contenuta nella legge 388/2000, come già illustrato al punto 3, è quella di legare la sospensione delle procedure esecutive di sfratto all'inserimento del conduttore in apposite graduatorie comunali da redigere, nella prima fase di applicazione, entro 180 giorni dall'entrata in vigore della legge. Il richiamo della legge 431/1998 e l'utilizzo delle risorse attribuite dal Fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle abitazioni in locazione, di cui all'articolo 11 della richiamata legge, destinato alla concessione dei contributi integrativi per il pagamento del canone di locazione, evidenziano l'analogia delle due disposizioni. Pertanto, il requisito del reddito per l'inserimento dei conduttori nelle citate graduatorie non può che essere identico.
Conseguentemente, per la quantificazione del reddito, si applica la lettera b) dell'articolo 1, comma 1, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 7 giugno 1999 (pubblicato sulla G.U. n. 167 del 19 luglio 1999), che richiede la "sussistenza" - in relazione al nucleo familiare del locatario - di un reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano per l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ai fini della verifica della situazione economica e patrimoniale del nucleo familiare deve essere resa, in tal senso, all'ufficiale giudiziario apposita dichiarazione a norma dell'articolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127.
Per rendere più agevole la verifica del possesso dei requisiti di accesso all'edilizia residenziale pubblica si unisce alla presente circolare un proposte dei limiti di reddito vigenti in ciascuna regione e nelle province autonome di Trento e Bolzano.

5. CONTROLLI DELLE AUTOCERTIFICAZIONI
Le autocertificazioni previste ai punti 4.1, 4.2, e 4.3 sono sottoposte a controllo secondo le modalità indicate dall'articolo 11 del Decreto del Presidente della Repubblica 20 ottobre 1998, n. 403 per verificarne la veridicità delle dichiarazioni rese ai sensi della citata legge 15 maggio 1997, n. 127.

IL MINISTRO
Roma 23 febbraio 2001