Negli ultimi tempi si sono succedute importanti novità per gli inquilini delle case degli Enti Previdenziali sia sul fronte della vendita sia su quello dei rinnovi dei contratti di locazione. Il SUNIA, al fine di garantire agli inquilini la conoscenza dei loro diritti per una corretta applicazione delle leggi e degli accordi firmati con gli Enti previdenziali, intende fornire informazioni utili a tutti gli inquilini.

VENDITE

IL PREZZO
Il prezzo di vendita viene determinato stimando il valore di mercato dell'appartamento come se fosse libero e poi scontato del 30%. Nella determinazione del valore di mercato, i tecnici non dovranno tenere conto delle eventuali migliorie o lavori effettuati dagli inquilini, ma si dovranno basare esclusivamente sul valore della zona dove è situato lo stabile, sulle caratteristiche costruttive e sul livello di manutenzione dello stesso. Il valore medio al mq., moltiplicato per la superficie commerciale, sarà il prezzo finale dell'appartamento.

Oltre al prezzo di vendita del singolo appartamento, l'Ente dovrà formulare anche l'offerta di vendita per un eventuale acquisto in blocco dell'intero edificio. Il prezzo dell'offerta in blocco sarà pari alla somma dei prezzi dei singoli alloggi già scontati del 30%, a cui si applicherà una ulteriore riduzione variabile dal 10% al 15% secondo il numero degli alloggi dello stabile.

IL MUTUO
La legge prevede che gli inquilini che non superino determinati limiti di reddito hanno diritto ad un mutuo "agevolato".

I limiti di reddito sono 36 milioni per avere il mutuo agevolato della durata massima di 25 anni, e 60 milioni per avere il mutuo agevolato della durata massima di 20 anni. E' necessario però chiarire che i redditi si calcolano con un metodo particolare (previsto dall'art.21 della Legge 457/78).

Questo metodo prevede che i redditi dei lavoratori dipendenti e dei pensionati siano calcolati non per intero ma al 60%. Questo significa che un lavoratore dipendente che abbia un reddito imponibile di 100 milioni annui in realtà se ne vedrà calcolati solo 60 (cioe' il 60% di 100), e quindi starà all'interno del limite di 60 milioni per usufruire del mutuo agevolato con una durata massima di 20 anni. A sua volta il lavoratore dipendente con un reddito imponibile di 60 milioni annui, se ne vedrà calcolati solo 36 (cioe' il 60% di 60), rientrando così nella possibilità di usufruire di un mutuo agevolato con una durata massima di 25 anni.

I redditi da lavoro autonomo, invece, sono calcolati per intero e quindi un lavoratore autonomo con un reddito imponibile annuo di 61 milioni non potrà usufruire di nessun mutuo agevolato. La legge infine prevede che per ogni figlio a carico il limite venga aumentato di un milione; questo significa che con un figlio a carico i limiti diventano rispettivamente 37 e 61 milioni, con due figli a carico 38 e 62, e cosi via. E' necessario infine precisare che i redditi da considerare sono tutti quelli che eventualmente entrano nel nucleo familiare, e non solo il reddito dell'intestatario del contratto.

Il mutuo "agevolato" garantito dalla legge a chi non supera i limiti di reddito è un mutuo a tasso fisso per tutta la durata con un tasso pari al rendimento medio dei titoli di stato aumentato dello 0,50. Tradotto in numeri significa attualmente un tasso pari al 5,746%. Il tasso, essendo legato ad un indice finanziario, può cambiare da qui sino all'atto definitivo di compravendita. Da quel momento in poi, naturalmente, rimarrà invariato fino alla fine del mutuo.

Un mutuo al tasso del 5,746% costa, per ogni milione, 7.020 lire al mese per 20 anni e 6.300 per 25 anni (per avere il costo complessivo del mutuo basta moltiplicare una di queste due cifre per il numero di milioni di mutuo necessari per l'acquisto)

Coloro che superano i limiti sopra descritti, naturalmente dovranno utilizzare per l'acquisto un mutuo ordinario.

VENDITA FRAZIONATA E VENDITA IN BLOCCO
Come abbiamo detto l'acquisto può essere fatto sia frazionatamente (ognuna compra il proprio appartamento e gli appartamenti non acquistati dagli inquilini restano di proprietà dell'Ente fino a quando non deciderà di venderli all'esterno) oppure in blocco ( si acquista l'intero edificio, compresi naturalmente, gli alloggi che non vengono acquistati dagli inquilini).

Pur non limitando la legge l'acquisto in blocco ad un'unica forma, quella della Cooperativa appare la più adatta.

Per questo SUNIA e ANCAB - Lega delle Cooperative hanno dato vita ad un progetto di acquisto in blocco che, in quegli stabili dove esistono le condizioni per questo tipo di acquisto, ha innanzitutto lo scopo di garantire, mantenendole in affitto senza limiti di tempo ed alle stesse condizioni degli Enti previdenziali, quelle famiglie che non possono acquistare; e, contemporaneamente, permettere alle famiglie che intendono acquistare di farlo a condizioni più vantaggiose della vendita frazionata.

LE GARANZIE PER CHI NON ACQUISTA
La legge prevede che chi non acquista abbia diritto al rinnovo del contratto per altri nove anni a partire dalla scadenza del contratto attualmente in corso se il reddito complessivo del nucleo familiare non supera i 36 milioni (calcolati naturalmente con lo stesso criterio che abbiamo descritto per i mutui agevolati). Coloro che superano tale limite hanno diritto, invece, al rinnovo per altri tre anni, sempre a partire dalla scadenza del contratto attualmente in corso.

Le sedi del SUNIA sono a disposizione degli inquilini per tutte le informazioni necessarie su vendite; mutui agevolati e ordinari; rinnovi dei contratti.